서울중앙지방법원 2025타경104150. 동작구 상도동 ‘미소가’ 3층 301호, 전용 32.02㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”에서 끝나지 않습니다. 임차인 이재호의 점유개시는 2018.06.02., 주민등록은 2018.06.05.이고, 현재 말소기준으로 제시된 주택도시보증공사의 가압류는 2023.01.13.이므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 보증금은 278,000,000원이며 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다.
다만 매각물건명세서 비고에는 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.05.04.자 확약서를 제출했다고 적혀 있습니다. 이 확약을 그대로 반영하면 이 임차인과 관련된 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 확약은 이 임차권에 관한 것이므로 그 범위를 벗어나는 별도 임차관계가 존재하는지는 입찰 전 원본으로 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104150 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 302-17 미소가 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 32.02㎡ · 방3·주방/식당·거실·욕실·발코니 · 5층 건물 중 3층 |
| 사용승인 | 2018.03.13 |
| 소유자 | 황용순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 323,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 278,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
2018.03.19. 설정된 영등포농업협동조합 근저당권은 2018.05.21. 일부포기로 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2023.01.13. 주택도시보증공사 가압류 596,000,000원이며, 이후 동작구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차권등기는 2024.06.18. 접수됐지만, 임차인의 전입·점유는 그보다 훨씬 이른 2018년입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이재호 전유부분 전부 · 주거 | 점유 2018.06.02 전입 2018.06.05 | 278,000,000원 | 2018.05.01 2022.05.04 증액분 반영 | 대항력 有 우선변제 有 HUG 승계 |
* 배당 시뮬레이션의 일반 인수 계산만 적용하면 1회 유찰 시 24,017,600원, 2회 유찰 시 74,974,080원이 매수인 인수액으로 계산되지만, 본건은 위 확약서가 제출돼 있어 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 신건 실질취득 3.23억은 최근 시세의 114.1%
미소가26차는 18세대, 2018.03.13. 사용승인된 다세대주택입니다. 전용 32.02㎡에 맞는 최근 12개월 실거래는 2025.06. 4층 283,000,000원 1건입니다. 전체 확인 거래는 2건으로 평균 293,000,000원이지만, 과거 2022.05. 거래 303,000,000원이 포함돼 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 거래 283,000,000원을 우선해서 보는 편이 데이터에 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 32.02㎡ | 4 | 283,000,000원 |
| 2022.05 | 31.00㎡ | 5 | 303,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 293,000,000원 |
| 최근 12개월 | 32.02㎡ | 1건 | 283,000,000원 |
현재 최저매각가이자 확약 반영 실질취득가는 323,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 283,000,000원보다 40,000,000원 높고, 최근 시세의 114.1%에 해당합니다. 더구나 최근 거래가 과거 거래 대비 -6.6%인 하락 추세로 집계돼 있어, 전체 평균 293,000,000원과 비교해도 현재 신건 가격을 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 323,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,322,000원 |
| 1. 임차인 이재호 보증금(우선변제) | 278,000,000원 | 278,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 596,000,000원 | 39,678,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 278,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권자 총 청구액 874,000,000원 중 39,678,000원이 배당되고, 부족액은 834,322,000원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·이용상태. 다세대주택으로 방3, 주방/식당, 거실, 욕실, 발코니, 확장형 발코니 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 301호이며 사용승인일은 2018.03.13.입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층)·과밀억제권역 등이며, 토지 공시지가는 4,030,000원/㎡입니다.
- 환금성. 18세대 규모이고 확인된 실거래는 2건, 최근 12개월은 1건입니다. 거래 표본이 많지 않아 가격 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.04. 확약서의 대항력 포기, 잔존보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 주체를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 실질취득가 기준. 현재는 인수액 0원이므로 실질취득가가 곧 최저매각가 323,000,000원입니다. 최근 12개월 시세 283,000,000원보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래 대비 -6.6%이므로 전체 평균 293,000,000원보다 최근 거래 283,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 타당합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 258,400,000원, 2회 유찰 206,720,000원으로 가격이 내려갑니다. 확약이 그대로 유지된다는 전제에서는 실질 인수는 0원입니다.
- 민간임대주택 관련 등기 확인. 등기부에는 2022.11.25. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 등기 정리 상태를 원본 서류로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 278,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 물건처럼 보이지만, 2026.05.04. 주택도시보증공사의 확약서가 제출되면서 현재 자료 기준 매수인의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 따라서 판단의 중심은 권리 인수보다 현재 가격이 최근 시장가격에 비해 어느 수준인지로 이동합니다.
현재 실질취득가는 323,000,000원으로 최근 12개월 실거래 283,000,000원의 114.1%입니다. 최근 거래가격 추세도 -6.6%이고, 최근 12개월 거래는 1건에 그칩니다. 권리상 주된 인수 위험은 확약으로 해소됐지만, 신건 가격 자체는 최근 시세보다 높다는 점이 이 물건의 핵심입니다.
