서울중앙지방법원 2025타경104210. 관악구 신림동 아르떼빌 3층 302호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 전용 비교대상 면적은 38.37㎡이고, 건물은 철근콘크리트구조 지상 5층 중 3층이며 사용승인일은 2015.10.16.입니다. 현재 소유자 노화수는 2021.04.13. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 265,000,000원입니다.
권리관계의 핵심은 2021.03.23. 전입·점유를 시작한 임차인 양진호입니다. 확정일자는 2021.02.09., 보증금은 265,000,000원이며, 2023.01.06. 관악구 압류보다 먼저 대항요건을 갖춰 원래 구조만 보면 매수인 인수 가능성이 있는 임차권입니다. 그러나 이후 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차권 때문에 낙찰가에 추가되는 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104210 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 95-64 3층302호 · 도로명 서울특별시 관악구 쑥고개로2나길 23 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 비교대상 면적 38.37㎡ · 지상5층 중 3층 |
| 사용승인 / 이용상태 | 2015.10.16. · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 노화수 · 2021.04.13. 소유권이전 · 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 275,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01. |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 실질 인수 0원
등기상 과거 우리은행 근저당권 55,000,000원은 2021.03.29. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.01.06. 관악구 압류입니다. 임차인 양진호의 전입·점유일 2021.03.23.은 말소기준보다 빠르고 확정일자도 2021.02.09.이므로 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 2023.04.04.에는 보증금 265,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
| 실제 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 양진호 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 265,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.03.23. | 우선변제 有 확정 2021.02.09. · 배당요구 | 승계 실질 인수 0원 승계인 주택도시보증공사 · 2026.06.19. 대항력·잔존청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권의 승계인으로 표시돼 있으므로 보증금 265,000,000원을 별도의 두 번째 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 확약은 양진호 임차권의 승계 범위에 대해서만 적용됩니다. 확약 밖의 다른 임차인이 있다면 그 인수위험은 별도로 남지만, 본 건에서 확인된 다른 임차인은 없습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 2.65억을 우선해야 한다
아르떼빌(95-64)은 총 10세대이고, 확인되는 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 280,000,000원이지만 2022.10.의 295,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 거래와 최신 거래는 모두 2025.01. 265,000,000원이고, 최근 거래가격은 과거 거래 대비 -10.2% 하락했습니다. 따라서 현재 가격 메리트는 전체 평균 2.80억보다 최신·최근 12개월 2.65억을 기준으로 판단하는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 40.56㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2022.10 | 40.56㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 265,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 280,000,000원 |
현재 최저가 275,000,000원은 전체 평균 280,000,000원의 98.2%지만, 이 수치만으로 ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균 265,000,000원에 비하면 103.8%로 오히려 최근 시세보다 높습니다. 확약으로 인수금이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 역시 275,000,000원이며, 가격 판단 기준도 최저가와 동일합니다.
③ 예상배당표 (매각가 275,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,650,000원 |
| 1. 임차인 양진호 보증금(우선변제) | 265,000,000원 | 265,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 5,350,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 275,000,000원 기준 배당표상 집행비용 4,650,000원, 임차보증금 265,000,000원, 신청채권자 배당 5,350,000원으로 전액 소진됩니다. 신청채권자 청구액 265,000,000원 대비 미배당은 259,650,000원입니다. 주택도시보증공사는 임차권 승계인이므로 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
참고로 확약을 반영하지 않은 권리계산에서는 1회 유찰 시 매수인 인수 추정액 48,880,000원, 2회 유찰 시 92,264,000원이 표시됩니다. 이는 대항력 포기 확약을 적용하기 전의 룰상 금액이며, 2026.06.19.자 확약을 적용한 본 리포트의 해당 임차권 실질 인수액은 각 회차 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 2015.10.16.입니다. 총 세대수는 10세대입니다.
- 입지. 서울영락고등학교 북서측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 거리와 운행상태 등을 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 남서측 약 6미터 내외 포장도로에 접하며, 완경사지의 2필지 일단 사다리형 공동주택 건부지입니다. 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대이며 확인되는 실거래도 2건입니다. 최신 거래는 2025.01. 265,000,000원이고 최근 가격 추세는 -10.2%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.19.자 확약서의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 승계 범위를 입찰 전 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 양진호 1명이며 주택도시보증공사는 그 주택임차권의 승계인입니다. 265,000,000원을 두 개의 별도 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 신건 가격 경계. 현재 275,000,000원은 최신 거래·최근 12개월 평균 265,000,000원의 103.8%입니다. 최근 시세보다 낮은 가격이라고 볼 수 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래 대비 -10.2% 하락했습니다. 2022.10.의 295,000,000원을 포함한 전체 평균 280,000,000원보다 최신 265,000,000원을 우선해 응찰가를 검토할 필요가 있습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 10세대이고 확인 실거래가 2건이므로 가격 표본이 많지 않습니다. 개별 호수의 상태와 실제 수요를 별도로 점검해야 합니다.
- 배당 변동 요소. 예상배당은 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않은 추정이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 권리보다 가격을 봐야 하는 신건
이 물건은 표면적으로는 보증금 265,000,000원의 대항력 임차권 때문에 매우 무거워 보입니다. 실제로 전입 2021.03.23.이 말소기준 2023.01.06.보다 빨라 원래 구조라면 미배당 보증금 인수가 핵심 위험입니다. 하지만 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.06.19. 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 이 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 인수가 0원이므로 현재 실질취득은 그대로 275,000,000원입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 265,000,000원이고 최근 가격 추세는 -10.2%입니다. 전체 평균 280,000,000원에 기대어 신건을 싸다고 판단하기보다, 2.75억이 최근 시세 2.65억의 103.8%라는 점을 기준으로 봐야 합니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 정리됐지만, 현재 회차에는 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
