서울중앙지방법원 2025타경104268. 신림동 더퍼스트빌 5층 503호, 전용 33.56㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 후순위 근저당·가압류보다 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 천정은입니다. 천정은은 2022.06.30. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.05.13., 보증금은 365,000,000원입니다. 말소기준인 원종윤 근저당은 2022.11.11. 설정됐으므로 천정은은 선순위 대항력을 갖는 구조이며, 배당요구도 2024.07.02. 이루어졌습니다.
신건 매각가 331,000,000원을 가정한 배당 계산에서는 집행비용 5,434,000원을 먼저 제외한 뒤 천정은 보증금에 325,566,000원이 배당되고, 39,434,000원이 부족합니다. 통상이라면 이 부족분이 매수인에게 이어지는 핵심 인수위험입니다. 그러나 2026.06.26. 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 이 구조를 바꿉니다. 확약 내용대로라면 천정은 임차권과 관련해 대항력을 포기하고, 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권도 포기하며 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104268 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 462-1 더퍼스트빌 5층 503호 · 도로명 서울특별시 관악구 조원로33길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 33.56㎡ · 지상 6층 중 5층 · 사용승인 2015.07.10. |
| 소유자 | 박봉수 · 2022.07.18. 매매 · 거래가액 365,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 331,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 391,142,300원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.11. 원종윤 근저당권 · 채권최고액 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01. |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차인과 확약
현재 소유자 박봉수는 2022.07.18. 365,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그보다 앞선 2022.06.30. 천정은이 전입·점유했고, 이후 2022.11.11. 원종윤의 근저당권 200,000,000원이 설정돼 이 근저당이 말소기준권리가 됩니다. 이후 엠메이드대부 유한회사 가압류 31,987,815원, 한국자산관리공사 가압류 91,285,135원, 현재 강제경매개시결정, 관악구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
천정은의 주택임차권등기는 2024.07.02. 이루어졌지만, 등기 내용상 임대차계약일 2022.05.13., 확정일자 2022.05.13., 주민등록·점유개시 2022.06.30.으로 기재돼 있습니다. 따라서 말소기준권리보다 선행하는 대항력 임차인으로 분석됩니다. 다만 2026.06.26. 승계인 주택도시보증공사의 확약으로 매수인에게 남을 잔존 보증금반환청구권은 실질적으로 0원 처리합니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 천정은 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.30. / 2022.05.13. 배당요구 2024.07.02. | 365,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 승계·확약 |
| 김도경 현황조사·매각물건명세서 | 2025.02.11. / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 2명으로 정리합니다. 주택도시보증공사는 천정은 임차권의 승계인으로, 보증금을 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 90.7%지만, 거래 표본은 2022.07 한 건
더퍼스트빌은 총 15세대, 사용승인일은 2015.07.10.입니다. 전용 33.56㎡에 매칭되는 실거래는 제공된 비교자료상 2022.07. 5층 365,000,000원 한 건입니다. 최저매각가 331,000,000원은 이 금액의 90.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 33.56㎡ | 5 | 365,000,000원 |
| 비교지표 | 33.56㎡ | 1건 | 365,000,000원 |
다만 이 숫자를 곧바로 현재 시세 할인으로 해석하면 안 됩니다. 비교 실거래의 거래월이 2022.07이고 표본도 1건뿐입니다. 더구나 등기부상 현 소유자 박봉수의 본건 취득가 역시 2022.07.18. 365,000,000원으로 동일합니다. 따라서 90.7%라는 비율은 확인되지만, 이것만으로 신건 최저가가 현재 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 331,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,434,000원 |
| 1. 임차인 천정은 보증금 | 365,000,000원 | 325,566,000원 |
| 2. 근저당 · 원종윤 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 31,987,815원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국자산관리공사 | 91,285,135원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 391,142,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체로는 천정은 보증금 부족분 39,434,000원이 매수인 인수액으로 산정됩니다. 그러나 2026.06.26. 주택도시보증공사 확약을 반영하면 천정은 임차권 관련 실질 인수액은 0원입니다. 이 확약은 천정은 임차권에만 적용합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 5층 503호이며 사용승인일은 2015.07.10.입니다.
- 입지. 서울남부초등학교 북서측 인근. 다세대주택, 단독·다가구주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 지하철 2호선 신대방역·신림역 및 노선버스정류장이 소재합니다.
- 도로·토지. 서측 및 북측으로 노폭 약 6미터 내외 아스팔트 포장도로에 접하며, 토지는 평지의 사다리형 주거기타 용도입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다. 2025.10.20.~2026.12.31. 지정 내용이 기재돼 있어 입찰 전 적용 범위를 확인할 필요가 있습니다.
- 건물 상태 자료. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다. 기본 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 소화설비, 자주식 주차설비가 기재돼 있습니다.
- 환금성. 총 15세대의 소규모 건물이고 비교 실거래도 1건이어서, 대단지처럼 다수의 최근 거래로 가격을 교차검증하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.06.26. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매각서류에 동일하게 기재돼 있는지 확인합니다.
- 천정은 임차권 말소 절차 확인. 룰상 부족분 39,434,000원이 있으므로, 확약 반영을 전제로 한 실질 인수 0원 구조가 매각 후 임차권등기 정리까지 이어지는지 확인합니다.
- 김도경 점유 확인. 전입일 2025.02.11.로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 현재 점유 상태와 명도 상대방을 확인합니다.
- 가격 자료의 한계. 최저가 331,000,000원은 비교 실거래 365,000,000원의 90.7%이나, 실거래가 2022.07. 한 건이므로 현재 시세 할인으로 단정하지 않습니다.
- 후순위 권리. 원종윤 근저당 200,000,000원, 엠메이드대부 유한회사 가압류 31,987,815원, 한국자산관리공사 가압류 91,285,135원, 현재 경매개시결정과 관악구 압류가 매각으로 소멸하는지 원본 등기부와 대조합니다.
- 토지이용 규제. 토지거래계약에관한허가구역 기재가 있으므로 매각기일 2026.10.01. 시점의 대상·적용 범위를 확인합니다.
- 원본 서류 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 배당요구 관계를 입찰 직전 다시 확인합니다.
맺으며 — “39,434,000원 인수형”을 확약서가 뒤집는 사건
배당표만 보면 이 물건은 선순위 대항력 임차인 천정은에게 325,566,000원만 배당되고 39,434,000원이 남아 매수인이 인수하는 구조입니다. 하지만 2026.06.26. 주택도시보증공사가 대항력과 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 그 확약이 그대로 적용되는 전제에서는 실질취득액은 최저가와 같은 331,000,000원, 실질 인수는 0원입니다.
다만 권리분석이 여기서 끝나는 것은 아닙니다. 김도경은 별도 점유자로 조사됐고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 현재 자료상 대항력은 없지만, 확약의 효력은 이 점유자에게 확장되지 않습니다. 가격 역시 365,000,000원의 2022.07. 거래 한 건만 있어, 최저가가 90.7%라는 이유만으로 현재 시세보다 저렴하다고 평가하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 가격 할인율보다 확약서 원본과 잔여 점유관계의 확인입니다.
