서울남부지방법원 2025타경10818. 금천구 독산동 돌체비타타워 11층 1102호로, 공부상 용도는 도시형생활주택 원룸형입니다. 소유자 소섭지에프주식회사가 2020년 거래가 142,000,000원에 취득한 뒤, 서울보증보험 주식회사의 청구금액 124,043,830원을 원인으로 강제경매가 진행됐습니다. 등기상 말소기준은 2023년 평택세무서장의 압류입니다.

표면적인 최저가는 감정가 143,000,000원에서 세 차례 유찰된 73,216,000원입니다. 그러나 이 물건은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 한국토지주택공사의 전입일 2021.12.09과 확정일자 2021.11.05가 말소기준 압류일 2023.02.09보다 앞서기 때문에, 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 남는 대항력 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 정리

말소기준은 2023.02.09. 갑구 5번 국 압류입니다. 이후 등기된 주택임차권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 주택임차권의 등기일은 2024년이지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입일은 2021년으로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다.

② 임차관계 — 실제 임차인 0명, 보증기관 승계 1건

한국토지주택공사는 실제 임차인으로 중복 합산하지 않고, 보증금 대위·승계 관계로 봅니다. 따라서 이 사건에서 집계되는 실제 임차인은 0명이며, 보증기관 승계 신고는 1건입니다. 보증금 120,000,000원도 별도의 임차보증금과 중복 합산하지 않습니다.

③ 현재 회차 배당과 인수 구조 (매각가 73,216,000원 가정)

현재 회차의 룰상 미배당 보증금은 48,501,888원입니다. 확약이 없다면 최저가 73,216,000원과 미배당 인수를 합친 부담은 121,717,888원으로 보증금 120,000,000원에 집행비용이 더해진 수준입니다. 다만 명세서의 잔액 포기·임차권등기 말소 조건이 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다.

④ 추가 유찰 시나리오 — 인수액은 늘지만 확약 시 실질 0원*

확약을 제외한 원래 권리구조만 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나므로, 낮아진 최저가만큼 실제 부담이 감소하지 않습니다. 현재 회차에서는 낙찰가와 룰상 인수를 합친 부담이 121,717,888원입니다. 이 사건은 그 구조를 잔액 포기와 임차권등기 말소 조건이 해소한다는 점이 핵심입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 금천소방서 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·업무시설·다세대주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물의 11층으로, 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 하이새시 창호입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 용도. 공부상 도시형생활주택 원룸형이며, 토지는 오피스텔·제2종근린생활시설·도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 8~10m, 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 근린상업지역·도시지역·독산지구 지구단위계획구역·과밀억제권역·주차환경개선지구 등에 해당합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 매각물건명세서에서 서울보증보험 주식회사의 미배당 잔액 포기 범위와 임차권등기 말소 조건을 확인하세요.
• 임차권등기 말소 절차. 매각 이후 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요 서류를 확인하세요.
• 실거래 확인. 감정가 대비 51.2%라는 이유만으로 저가라고 단정하지 말고, 동일 건물과 인근 원룸형 다세대 거래를 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 보증기관 승계 신고와 실제 현장 점유자는 다를 수 있으므로 현황조사와 현장 방문으로 점유 상태를 확인하세요.
• 관리비 체납. 승강기와 공용설비가 있는 집합건물이므로 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
• 세금·배당 변동. 배당표의 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 최저가보다 ‘확약 이행’이 먼저다

이 물건은 보증금 120,000,000원의 대항력 있는 임차권 구조를 갖고 있어, 원칙대로라면 현재 회차에서 48,501,888원이 매수인에게 남을 수 있습니다. 그러나 해당 임차권의 승계인인 서울보증보험 주식회사가 미배당 반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 조건 이행 시 매수인의 실질 인수는 0원*입니다.

따라서 이 사건의 권리분석 결론은 단순히 “최저가 73,216,000원”이 아니라, 잔액 포기와 임차권등기 말소가 확실히 이행되는지입니다. 그 조건이 확인되면 권리 부담은 크게 정리되지만, 실거래 자료가 없어 현재 최저가의 시장가격 경쟁력은 별도로 검증해야 합니다. 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 비교 거래 확인 전 보류.

* 확약 반영 인수 0원은 한국토지주택공사의 승계인인 서울보증보험 주식회사가 미배당 임대차보증금 반환채권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 이행되는 경우를 전제로 합니다. 조건을 제외한 현재 회차의 룰상 미배당 인수액은 48,501,888원입니다.