서울남부지방법원 2025타경14134. 화곡동 한양아이클래스 3층 309호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2024.01.09. 강서세무서장의 압류입니다. 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차인 정혜진은 그보다 앞선 2023.01.19. 전입·점유를 갖추고 있습니다. 따라서 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 남은 금액은 매수인이 부담합니다.
현재 최저가 56,000,000원에서 집행비용 1,408,000원을 먼저 공제하면 정혜진에게 배당되는 금액은 54,592,000원입니다. 보증금 90,000,000원과의 차액인 35,408,000원이 인수액이고, 낙찰가와 합한 실질취득액은 91,408,000원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인 배당액이 줄고 인수액이 늘어, 총 취득부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14134 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 926-5 한양아이클래스 제3층 제309호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용 · 전용 16.73㎡ · 지하 3층·지상 12층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사임프레스디앤아이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 56,000,000원 (1회 유찰·감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 98,686,465원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 건물 정보 | 한양아이클래스 · 251세대 · 2013.08.27. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
말소기준권리는 2024.01.09. 국 압류입니다. 압류 이후의 강제경매개시결정과 등기상 임차권은 매각으로 소멸 대상으로 표시되어 있습니다. 다만 정혜진의 실제 전입·점유일은 말소기준보다 앞선 2023.01.19.이므로, 등기가 말소된다는 사실과 보증금 잔액이 소멸한다는 것은 같은 의미가 아닙니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 / 점유 | 보증금·차임 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정혜진 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 보증금 90,000,000원 차임 50,000원 | 2023.01.19. 2022.12.22. | 대항력 있음 | 배당요구·우선변제 | 승계 아님 | 35,408,000원 현재 최저가 가정 |
| 김두관 점유 부분 미상 | 미상 | 2025.10.15. 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 아님 | 보증금 인수 없음 점유·명도 확인 |
김두관의 전입일은 말소기준권리인 2024.01.09.보다 늦은 2025.10.15.이므로 대항력은 없습니다. 다만 점유 부분과 보증금, 실제 사용관계가 확인되지 않아, 낙찰 후 인도 대상과 명도 절차는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가 74.2%가 아닌 실질취득 121.1%
같은 건물 한양아이클래스의 전용 16.73㎡ 실거래 표본은 2건입니다. 대상은 3층이고 비교 거래는 2층이며, 거래 시점은 2023.02.~2023.03.입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 16.73㎡ | 2 | 74,000,000원 |
| 2023.02 | 16.73㎡ | 2 | 77,000,000원 |
| 평균 | 16.73㎡ | 2건 | 75,500,000원 |
최저가 56,000,000원만 비교하면 실거래 평균 75,500,000원의 74.2%여서 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 현재 인수액을 포함한 실질취득액은 91,408,000원으로, 평균보다 15,908,000원 높고 평균의 121.1%입니다. 최신 거래 74,000,000원과 비교하면 17,408,000원 높아 123.5%에 해당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,408,000원 |
| 1. 임차인 정혜진 보증금 | 90,000,000원 | 54,592,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 98,686,465원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 정혜진 보증금 일부에 사용됩니다. 정혜진 미배당액 35,408,000원은 매수인 인수로 남고, 한국주택금융공사의 청구액 98,686,465원은 배당되지 않는 구조입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 56,000,000원 | 35,408,000원 | 91,408,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 44,800,000원 | 46,406,400원 | 91,206,400원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 35,840,000원 | 55,205,120원 | 91,045,120원 |
2회, 3회 유찰로 최저매각가가 내려가도 그만큼 정혜진에게 돌아가는 배당이 줄어 인수액이 증가합니다. 실질취득액은 각각 91,206,400원과 91,045,120원으로, 보증금 90,000,000원 수준에서 사실상 고정됩니다. 이 사건은 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어 주는 일반적인 구조가 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 화곡1동주민센터 남측 인근으로, 오피스텔·업무용건물·상업용건물·다세대주택·아파트가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 까치산역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 12층 건물로 위생·급배수·난방·도시가스·소방·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 4필지 일단의 유사 사다리형 토지로 업무시설 및 도시형생활주택 부지로 이용 중이며, 북측 약 8m와 남측·서측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역·진입표면구역·수평표면구역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 251세대, 전용 16.73㎡의 소형 오피스텔 이용 물건이며 실거래 표본은 2건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.4회이고 확인된 낙찰률은 0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 회차는 56,000,000원에 낙찰받아도 정혜진 보증금 부족액 35,408,000원을 더 부담하는 구조입니다.
- 유찰 효과 재계산. 2회·3회 유찰 시에도 실질취득액은 91,206,400원·91,045,120원으로 크게 낮아지지 않습니다.
- 정혜진 배당·인수액 확인. 배당기일의 실제 집행비용과 선순위 조세에 따라 배당액 및 인수 잔액이 달라질 수 있습니다.
- 김두관 점유 확인. 대항력은 없지만 점유 부분과 계약관계가 미상이라 현장조사와 명도 일정 점검이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.10.24. 등록의 현재 효력과 매각 후 행정처리 여부를 관할기관에 확인하세요.
- 현재 시세 재확인. 비교 실거래가 2023.02.~2023.03.에 집중되어 있으므로 동일 건물 매물·임대수익·공실 여부를 함께 조사해야 합니다.
- 관리비·용도 점검. 체납 관리비와 근린시설 공부상 용도, 오피스텔 이용상태가 대출·취득·임대에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역과 현장 점유관계를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 인수형”
이 물건의 최저가는 56,000,000원이지만 매수인의 실제 부담은 거기서 끝나지 않습니다. 대항력 있는 정혜진의 보증금 90,000,000원 중 35,408,000원이 미배당으로 남아, 현재 실질취득액은 91,408,000원입니다. 이는 실거래 표본 평균 75,500,000원보다 15,908,000원 높은 금액입니다.
더 유찰되면 낙찰가는 내려가지만 인수액이 증가해 실질취득액은 91,000,000원 안팎에 머뭅니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 감정가의 80%라 싸다”는 방식으로 접근하면 안 됩니다. 선순위 임차보증금 인수, 김두관의 현재 점유관계, 민간임대주택등기 및 소형 근린시설·오피스텔의 환금성을 함께 고려하면 결론은 명확합니다. 표면 가격은 낮지만 실질취득은 시세 이상인 고위험 인수형 물건입니다.
