서울남부지방법원 2025타경14134. 화곡동 한양아이클래스 3층 309호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 이 사건의 말소기준은 2024.01.09. 강서세무서장의 압류입니다. 그런데 임차인 정혜진은 그보다 앞선 2023.01.19. 전입·점유를 갖추고, 확정일자는 2022.12.22.입니다. 보증금은 90,000,000원이고 배당요구도 확인돼 있어, 배당으로 다 돌려받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 남는 구조입니다.
현재 최저매각가는 44,800,000원까지 내려왔지만, 이 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 예상 배당에서 정혜진에게 지급되는 금액은 43,593,600원이고, 미배당 보증금 46,406,400원이 인수로 남습니다. 따라서 현재 회차의 최저가 + 인수액은 91,206,400원입니다. 낙찰가가 더 낮아져도 임차인에게 배당되는 금액이 줄면서 인수액이 커지기 때문에 총 부담은 계속 약 90,000,000원 수준에 머무는 것이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14134 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 926-5 한양아이클래스 제3층 제309호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 · 전용 16.73㎡ |
| 소유자 | 주식회사임프레스디앤아이 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 44,800,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 98,686,465원 |
| 말소기준 | 2024.01.09. 갑구 8번 압류 · 국(처분청 강서세무서장) |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
정혜진의 주택임차권등기는 2025.01.31. 설정되어 말소기준권리인 2024.01.09. 압류보다 뒤에 있지만, 대항력 판단의 핵심이 되는 전입·점유는 2023.01.19.로 더 빠릅니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 주택임차권으로 명시되어 있습니다. 등기된 임차권 자체가 매각으로 소멸하더라도, 보증금 미변제 잔액은 별도로 남는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정혜진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.01.19 | 2022.12.22 | 90,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 46,406,400원 |
| 김두관 | 미상 | 2025.10.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 계산 없음 |
정혜진은 전입이 말소기준보다 빠르고 확정일자와 배당요구가 확인된 임차인입니다. 반면 김두관의 전입일은 2025.10.15.로 말소기준 2024.01.09.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 김두관의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 조사된 임차·점유 관계는 두 사람입니다.
③ 유찰돼도 실질취득액이 크게 안 내려가는 이유
| 회차 시나리오 | 매각가 | 예상 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 44,800,000원 | 46,406,400원 | 91,206,400원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 35,840,000원 | 55,205,120원 | 91,045,120원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 28,672,000원 | 62,244,096원 | 90,916,096원 |
3회 유찰되면 매각가는 35,840,000원으로 내려가지만 인수액은 55,205,120원으로 늘어 실질취득은 91,045,120원입니다. 4회 유찰 시에도 매각가 28,672,000원에 인수액 62,244,096원이 붙어 총 90,916,096원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가 하락분의 상당 부분이 임차보증금 인수 증가로 이동하는 구조라, 최저가만 낮아지는 것을 가격 할인으로 볼 수 없습니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 91,206,400원으로 비교
한양아이클래스의 전용 16.73㎡로 매칭된 실거래는 2건입니다. 거래월은 2023.02.와 2023.03.이고, 평균은 75,500,000원, 최신 거래는 74,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 16.73㎡ | 2 | 74,000,000원 |
| 2023.02 | 16.73㎡ | 2 | 77,000,000원 |
| 평균 | 16.73㎡ | 2건 | 75,500,000원 |
최저가 44,800,000원만 놓고 보면 최근12개월 평균의 59.3%처럼 보이지만, 이 사건에서는 그 비율을 가격 메리트로 사용하면 안 됩니다. 현재 회차 실질취득 91,206,400원을 적용하면 평균 75,500,000원보다 15,706,400원 높고 약 120.8%입니다. 최신 거래 74,000,000원과 비교하면 17,206,400원 높고 약 123.3%입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 44,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,206,400원 |
| 1. 임차인 정혜진 보증금 | 90,000,000원 | 43,593,600원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 98,686,465원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서 정혜진 보증금의 미배당액은 46,406,400원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 98,686,465원은 배당액 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 해당 호실은 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 지하3층·지상12층 건물의 3층 309호입니다.
- 입지. 화곡1동주민센터 남측 인근으로 오피스텔, 업무용건물, 상업용건물, 다세대주택, 아파트가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 까치산역이 소재합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 5,990,000원/㎡, 토지면적은 692.9㎡입니다. 북측 약 8m, 남측·서측 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수·난방·도시가스·소방·승강기·주차장 설비가 기재돼 있습니다.
⑦ 추가 권리 확인 포인트
- 민간임대주택등기. 2022.10.24. 민간임대주택등기가 존재합니다. 말소기준보다 앞선 등기이므로 매각물건명세서와 관할 원본에서 낙찰 후 효력을 반드시 대조해야 합니다.
- 정혜진 인수액. 입찰가를 정할 때 최저가가 아닌 ‘입찰가 + 미배당 보증금’을 기준으로 총 부담을 다시 계산해야 합니다.
- 김두관 점유. 2025.10.15. 전입으로 대항력은 없지만 점유 범위, 보증금, 확정일자와 실제 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 표본. 매칭 실거래가 2건뿐이고 최신 거래가 2023.03.이므로, 가격 판단 시 해당 두 거래만으로 현재가치를 단정하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “44,800,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 외형상 최저가는 44,800,000원입니다. 그러나 권리분석을 통과한 뒤의 숫자는 다릅니다. 대항력 임차인 정혜진의 보증금 부족분 46,406,400원을 합치면 현재 회차 실질취득은 91,206,400원입니다. 이는 제공된 실거래 평균 75,500,000원과 최신 거래 74,000,000원을 모두 웃돕니다.
더 유찰된다고 구조가 크게 바뀌지도 않습니다. 3회 유찰 시 91,045,120원, 4회 유찰 시에도 90,916,096원으로, 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수가 커집니다. 여기에 2회 유찰, 단지 평균 유찰 2.4회, 실거래 표본 2건이라는 조건까지 겹칩니다. 이 물건의 판단 기준은 “감정가 대비 얼마나 싸졌는가”가 아니라 “인수까지 포함한 총 부담이 실제 거래가격과 맞는가”입니다.
