서울중앙지방법원 2025타경104287. 강남구 논현동 모던팰리스 3층 303호, 전용 28.76㎡의 다세대주택입니다. 감정 이용상태도 공동주택(다세대주택)으로 확인됩니다. 등기상 현재 소유자는 김호이고, 2022.09.20. 소유권을 이전받으면서 거래가액 540,000,000원이 기재됐습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 청구액 619,433,732원으로 신청한 강제경매입니다.
이 사건에서 가장 중요한 권리는 2024.03.05. 등기된 이경희의 주택임차권입니다. 임차보증금 570,000,000원, 전입일 2022.02.25., 확정일자 2022.03.08.이며 배당요구도 이뤄졌습니다. 전입일이 이 사건의 말소기준으로 제시된 2025.11.05. 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104287 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 논현동 222-30 3층303호 · 논현로118길 11 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택) · 전용 28.76㎡ · 5층 건물 내 3층 303호 |
| 소유자 | 김호 · 2022.09.20. 소유권이전 · 거래가액 540,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 605,000,000원 / 605,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 619,433,732원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 현재는 인수 0, 유찰부터 구조가 달라진다
수협은행 근저당권은 2021.11.01. 설정됐지만 2022.02.25. 일부포기로 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 이경희가 2022.02.25. 전입하고 2022.03.08. 확정일자를 받았으며, 2024.03.05. 임차권등기를 마쳤습니다. 2025.11.05. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이 사건의 말소기준으로 제시돼 있고, 이경희 임차권은 그보다 앞선 대항요건을 갖췄기 때문에 배당 미변제액을 매수인이 인수하는 권리입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이경희 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.25. | 2022.03.08. | 570,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 |
| 안혜은 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
② 시세 비교 — 최근 시장보다 37.5% 높은 신건
모던팰리스 동일·유사 면적 실거래는 5건이고 전체 평균은 508,000,000원입니다. 다만 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 440,000,000원이고, 최신 거래는 2025.01. 410,000,000원입니다. 현재 최저가 605,000,000원은 최근 12개월 평균의 137.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 28.64㎡ | 1 | 410,000,000원 |
| 2024.06 | 28.76㎡ | 1 | 470,000,000원 |
| 2024.01 | 29.5㎡ | 5 | 565,000,000원 |
| 2023.08 | 28.64㎡ | 5 | 555,000,000원 |
| 2022.09 | 28.76㎡ | 3 | 540,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 440,000,000원 |
최근 거래 흐름은 이전 거래군보다 -20.5%입니다. 따라서 전체 평균 508,000,000원만 놓고 가격을 판단하는 것도 보수적이지 않습니다. 최신 거래 410,000,000원, 최근 12개월 평균 440,000,000원과 비교하면 현재 최저가 605,000,000원은 명확히 최근 시세보다 높습니다. 신건 가격에는 할인 메리트가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 605,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,450,000원 |
| 1. 임차인 이경희 보증금 | 570,000,000원 | 570,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 619,433,732원 | 26,550,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 이경희 보증금이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사 청구액 중 592,883,732원은 미배당으로 남습니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 가정입니다.
④ 회차별 인수 변화 — 유찰이 곧 할인은 아니다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 605,000,000원 | 26,550,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 484,000,000원 | 0원 | 93,240,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 387,200,000원 | 0원 | 189,020,800원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 회차부터는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 인수액으로 증가합니다. 따라서 484,000,000원이나 387,200,000원이라는 표면 가격만 보고 “시세보다 싸졌다”고 평가하면 안 됩니다. 이 사건의 가격 비교 기준은 낙찰가와 인수잔액을 함께 본 실질취득 부담입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 언주역(지하철 9호선) 북동측 약 250미터 지점. 아파트단지·단독주택·다세대·다가구주택 및 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 논현로변 버스정류장, 남서측 약 250미터 지점의 언주역을 이용할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 303호. 승강기·도시가스 개별난방·위생 및 급배수·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·세로장방, 대지 357.6㎡. 공시지가 9,453,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 규모. 모던팰리스는 18세대이며 사용승인일은 2021.10.12.입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이경희 배당잔액 재확인. 매각가가 낮아질수록 보증금 미배당액이 매수인 인수로 전환됩니다. 회차별 최저가와 인수액을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 안혜은 권리 확인. 전입일·보증금·점유관계가 미상이라 대항력을 확정할 수 없습니다. 주민등록·임대차관계 및 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 508,000,000원보다 최근 12개월 평균 440,000,000원과 최신 거래 410,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -20.5%여서 과거 540,000,000원~565,000,000원 거래만 근거로 현재 가격을 평가하면 왜곡될 수 있습니다.
- 배당표 변수. 당해세·최우선변제 등은 현재 예상배당에 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가보다 실질취득을 보라”
이 사건은 단순히 “강남 논현동 신축급 다세대가 유찰되면 싸진다”는 방식으로 접근하면 위험합니다. 현재 신건 최저가 605,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 440,000,000원의 137.5%이고, 시장 추세도 -20.5%입니다. 가격 자체가 이미 최근 시세보다 높습니다.
그렇다고 유찰만 기다리면 해결되는 것도 아닙니다. 이경희는 보증금 570,000,000원의 대항력 있는 임차권자라, 1회 유찰부터 미배당 보증금이 매수인에게 넘어옵니다. 1회 유찰 시 93,240,000원, 2회 유찰 시 189,020,800원입니다. 여기에 안혜은의 대항력 여부까지 아직 확정되지 않았습니다. 현재는 가격이 높고, 유찰 후에는 인수부담이 커지는 사건이라는 점이 핵심입니다.
