서울중앙지방법원 2025타경104308. 강남구 대치동 래미안대치팰리스 104동 12층 1201호 아파트입니다. 기준이 되는 권리는 2016.05.20. 주식회사우리은행 근저당권 360,000,000원입니다. 이후 설정된 주식회사우리은행의 80,000,000원 근저당권과 2025.11.11. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021.06.16. 김정진 명의로 설정됐던 소유권일부(2분의1) 가처분은 2025.05.14. 해제로 이미 말소돼 현재 인수 대상으로 남아 있지 않습니다.
임차인은 없습니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 복잡한 인수권리가 아니라 50.7억이라는 신건 가격이 최근 거래수준과 어떻게 비교되느냐에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104308 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 대치동 1027 래미안대치팰리스 104동 12층1201호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.98㎡ · 지상 21층 중 12층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 박종미 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 5,070,000,000원 / 5,070,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 781,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 이후 권리는 정리된다
임차인 없음. 말소기준은 2016.05.20. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 같은 은행의 후순위 근저당권 80,000,000원과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김정진의 재산분할청구권을 피보전권리로 한 2분의1 지분 가처분은 경매보다 앞서 2025.05.14. 해제로 말소됐습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 50.7억은 최근 12개월 평균의 116.3%
래미안대치팰리스의 제공된 최근 거래는 12건이며 최근 12개월 평균은 4,358,333,333원입니다. 현재 최저매각가 5,070,000,000원은 이 평균의 116.3%입니다. 최신 거래는 2026.07. 4,700,000,000원으로, 이 금액 역시 현재 최저매각가보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 93.18㎡ | 4 | 4,700,000,000원 |
| 2026.06 | 91.93㎡ | 10 | 3,970,000,000원 |
| 2026.06 | 91.89㎡ | 20 | 4,450,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 15 | 4,400,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 15 | 4,300,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 13 | 4,250,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 11 | 4,390,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 14 | 4,050,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 4 | 4,190,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 12 | 4,150,000,000원 |
| 2025.11 | 84.97㎡ | 21 | 4,750,000,000원 |
| 2025.11 | 91.89㎡ | 17 | 4,700,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 4,358,333,333원 |
최근 거래 범위는 3,970,000,000원~4,750,000,000원이고 평균은 4,358,333,333원입니다. 반면 감정가와 신건 최저매각가는 5,070,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비 비율이 116.3%이므로 현재 회차를 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,070,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 53,100,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김정진 | 781,700,000원 | 781,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,795,200,000원 |
채권 총액 1,221,700,000원은 현재 회차에서 전액 배당되는 시나리오이며, 부족액은 0원입니다. 소유자 잔여는 3,795,200,000원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 미반영 기준으로 실제 금액이 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 5,070,000,000원 | 1,221,700,000원 | 3,795,200,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 4,056,000,000원 | 1,221,700,000원 | 2,791,340,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 3,244,800,000원 | 1,221,700,000원 | 1,988,252,000원 | 0원 |
배당 시나리오상 1회·2회 유찰 가격에서도 채권 총액 1,221,700,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 가격 측면에서는 현재 5,070,000,000원보다 유찰 시나리오가 최근 거래수준에 가까워지거나 낮아지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대치역(3호선) 서측 인근이며 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 대치역(3호선), 도곡역(3호선·수인분당선), 한티역(수인분당선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 21층 건물의 12층 1201호이며 사용승인일은 2015.09.22.입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·도시가스 보일러 난방·화재탐지·소화·승강기·주차시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측 약 10m 내외, 동측 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 26,960,000원/㎡입니다. 정비구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 규모. 래미안대치팰리스는 1,608세대이며 준공일은 2015.09.22.입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 최저가 5,070,000,000원은 최근 12개월 평균 4,358,333,333원의 116.3%입니다. 권리가 단순하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 보기는 어렵습니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.07. 4,700,000,000원입니다. 현재 최저가와 함께 직접 비교할 필요가 있습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가격 4,056,000,000원, 2회 유찰 가격 3,244,800,000원을 최근 거래 범위와 비교해 응찰 기준을 따로 잡아야 합니다.
- 실점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상으로 조사돼 실제 점유 상태와 인도 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 우리은행 근저당권, 이미 말소된 가처분, 강제경매개시결정의 최신 등기 상태를 원본과 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획 및 제한상태를 입찰 시점 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전과 가격 매력은 별개”
이 사건은 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고 과거 가처분도 이미 말소돼 권리관계 자체는 단순한 편입니다. 그러나 현재 신건 최저매각가 5,070,000,000원은 최근 12개월 평균 4,358,333,333원의 116.3%입니다. 최신 거래 4,700,000,000원과 최근 거래 최고 4,750,000,000원도 현재 최저가보다 낮습니다. 따라서 현 회차의 핵심 위험은 인수권리가 아니라 최근 거래수준을 웃도는 가격입니다. 권리상 부담이 적다는 사실과 가격 경쟁력은 분리해서 판단할 필요가 있습니다.
