서울중앙지방법원 2025타경104359. 관악구 신림동 법원단지7길 43, 신일빌라 2층 201호로 이용 중인 다세대주택입니다. 말소기준권리는 2018.10.31. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 신용보증기금 가압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 2025.03.31. 갑구에 파산선고가 등기되어 있고, 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 기재하고 있어 권리관계가 단순하다고만 보기는 어렵습니다.
가격도 신건 단계에서 유리하지 않습니다. 감정가와 최저매각가가 모두 222,000,000원인 반면, 대상 전용면적 41.99㎡와 일치하는 2026.08. 실거래는 219,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 219,000,000원으로, 현재 실질취득가는 최근 시세의 101.4%입니다. 과거 거래까지 섞인 전체 평균 197,666,666원보다 높다는 사실보다, 최신·최근 12개월 거래와 비교하는 것이 이 물건에서는 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104359 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 610-59 2층201호 · 법원단지7길 43 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 41.99㎡ · 지하1층 / 지상4층 건물의 제2층 제201호 |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트조 및 연와조 스라브지붕 · 1993.12.03 |
| 소유자 | 박선철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 222,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프더블유오이유동화전문 유한회사 / 105,971,518원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 선명, 확인 포인트는 남는다
말소기준은 2018.10.31. 접수된 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 신용보증기금의 가압류 42,538,899원과 12,138,896원, 그리고 2025.11.13. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 배당계산에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재가는 최신 거래보다 낮지 않다
신일빌라(610-59)는 9세대이며 사용승인일은 1993.12.03입니다. 확인된 거래는 3건이고, 대상과 같은 41.99㎡ 거래는 2026.08.의 219,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건이어서 최근 12개월 평균은 동일하게 219,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 41.99㎡ | 3 | 219,000,000원 |
| 2025.05 | 45.56㎡ | 1 | 192,000,000원 |
| 2023.08 | 45.56㎡ | 1 | 182,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 197,666,666원 |
현재 최저가 222,000,000원은 최근 12개월 평균 219,000,000원의 101.4%입니다. 따라서 신건 가격을 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세 지표는 17.1%로 상승 방향입니다. 최근 12개월 표본이 1건뿐이므로, 상승 지표 역시 충분한 거래량을 갖춘 추세로 확대해석하기보다는 최신 거래의 방향성을 보여주는 참고값으로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 222,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,908,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 42,538,899원 | 42,538,899원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 12,138,896원 | 12,138,896원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 43,414,205원 |
현재가 222,000,000원 기준 채권자 배당 부족액은 0원, 소유자 잔여는 43,414,205원, 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
유찰 시 시나리오에서는 1회 유찰 가격이 177,600,000원, 2회 유찰 가격이 142,080,000원으로 내려갑니다. 이 경우 채권 배당 부족액은 각각 364,195원, 35,386,915원으로 증가하지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 신일빌라(610-59)는 9세대입니다.
- 입지. 서울난우초등학교 남동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·연립주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 마을버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6미터 내외, 남동측 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 162.0㎡, 공시지가는 3,618,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·건축허가·착공제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역·중점경관관리구역 등이 기재되어 있습니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 1993.12.03이며 기본 위생·급배수·도시가스·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 부합물. 보일러실 등으로 이용 중인 제시외 건물 (ㄱ)이 있으며, 본건의 부합물로 포함하여 평가되어 있습니다.
- 거래 표본. 확인된 거래는 3건, 최근 12개월은 1건이므로 환금성과 시세 범위는 거래량을 보수적으로 해석할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 메리트 재확인. 최저가 222,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 219,000,000원의 101.4%입니다. 신건 자체를 할인 가격으로 보기는 어렵습니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사와 현장 점유관계를 반드시 대조할 항목입니다.
- 파산선고 등기 확인. 갑구 14번 파산선고와 현 경매절차의 관계를 매각 전 원본서류에서 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오 구분. 1회 유찰 시 177,600,000원, 2회 유찰 시 142,080,000원이며 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
- 제시외 건물 확인. 보일러실 등 제시외 건물 (ㄱ)이 부합물로 평가에 포함되어 있으므로 현황과 평가 범위를 대조해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 여러 규제가 기재되어 있고 지정기간이 서로 다르므로 매각기일 기준 적용상태를 원문에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건의 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 신건 최저가 222,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 219,000,000원의 101.4%입니다. 따라서 현재 가격을 ‘최근 시세보다 싸다’고 볼 수는 없습니다.
여기에 감정평가상 임대관계 미상, 갑구의 파산선고 등기, 9세대 다세대주택이라는 규모와 제한적인 거래 표본까지 함께 봐야 합니다. 최근 가격 추세 지표는 17.1%로 상승 방향이지만 최근 12개월 거래가 1건뿐인 만큼, 현재 신건 가격을 정당화하는 충분한 거래량으로 보기는 어렵습니다. 핵심은 권리 인수 0원이라는 장점과 현재가의 시세 우위 부재를 분리해서 판단하는 것입니다.
