서울중앙지방법원 2025타경104402. 상도동 카리스빌 4층 402호, 건축물대장상 공동주택(다세대주택)입니다. 이 사건에서 먼저 볼 것은 등기부의 오래된 근저당이 아니라 현재 남아 있는 임차권입니다. 신정신용협동조합의 50,000,000원 근저당은 2014.03.25. 이미 말소됐고, 정연희의 170,000,000원 전세권도 2015.12.21. 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.11.19. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
그보다 앞서 이갑영은 2021.10.21. 전입·점유를 시작했고 2021.10.05. 확정일자를 갖춘 뒤, 2024.01.18. 보증금 210,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 이 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 신건 가격에서는 전액 배당되지만, 유찰로 매각대금이 내려가면 구조가 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104402 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 301-73 카리스빌 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 46.3㎡ · 지상5층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 장혜숙 |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 290,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권과 미상 임차인
이갑영은 임대차계약일 2021.10.05., 전입·점유 2021.10.21., 확정일자 2021.10.05.로 기록돼 있고 보증금은 210,000,000원입니다. 2024.01.18. 을구 제5번 주택임차권등기가 설정됐으며, 배당요구도 확인됩니다. 현재 매각가 290,000,000원 가정에서는 이 보증금이 배당표상 전액 배당됩니다.
반면 박귀선은 2025.09.19. 전입으로, 2025.11.19. 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 이 임차인의 보증금 규모를 알 수 없는 이상, 현재 배당표의 ‘매수인 인수 0원’만으로 전체 인수위험이 완전히 해소됐다고 단정할 수 없습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이갑영 | 2021.10.21. | 2021.10.05. | 210,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 잔액 인수 |
| 박귀선 | 2025.09.19. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
③ 시세 비교 — 신건은 최근 거래보다 높다
카리스빌은 8세대, 2013.10.08. 사용승인된 다세대주택입니다. 비교 가능한 전용 46.3㎡ 실거래는 2026.08. 2층 285,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 285,000,000원이며, 현재 최저매각가 290,000,000원은 이 가격의 101.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 46.3㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 46.3㎡ | 1건 | 285,000,000원 |
최근 거래 표본은 1건뿐이어서 시세 범위를 넓게 단정하기는 어렵습니다. 다만 확인된 최신 거래와 최근 12개월 평균 모두 285,000,000원이고, 신건 최저가는 그보다 높은 290,000,000원입니다. 따라서 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 290,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,860,000원 |
| 1. 임차인 이갑영 보증금 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 75,140,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 이갑영 보증금이 전액 변제되어 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사 청구액 중 134,860,000원은 미배당입니다. 다만 박귀선의 보증금이 확인되지 않아 그 임차인의 실제 승계위험은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려가는 게 아니다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 290,000,000원 | 75,140,000원 | 134,860,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 232,000,000원 | 17,952,000원 | 192,048,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 185,600,000원 | 0원 | 210,000,000원 | 27,798,400원 |
2회 유찰 시에는 낙찰가 185,600,000원에 이갑영 미배당 인수액 27,798,400원이 더해집니다. 즉 이 구간에서는 낙찰가 자체와 매수인 인수액을 함께 봐야 합니다. 여기에 박귀선의 보증금이 확인되지 않았다는 점도 별도 변수로 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건축물대장상 공동주택(다세대주택)이며, 철근콘크리트구조 지상5층 건물 내 제4층 제402호입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 개인소유의 노폭 약 3m 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,483,000원/㎡, 지목은 대입니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 규모. 카리스빌은 8세대이고 사용승인일은 2013.10.08.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박귀선 보증금 확인. 2025.09.19. 전입이 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 임대차계약과 점유관계를 우선 확인해야 합니다.
- 이갑영 배당액 확인. 현재 회차에서는 210,000,000원 전액 배당 구조지만, 실제 배당 결과가 달라지면 미배당 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다.
- 유찰 후 실질취득비용 재계산. 2회 유찰 시 배당표상 매수인 인수액이 27,798,400원으로 발생합니다.
- 신건 가격 점검. 최저가 290,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 285,000,000원의 101.8%입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.20. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등록 상태와 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 현재는 가격도, 권리도 확인이 더 필요하다
이 물건은 신건 290,000,000원 기준으로 이갑영 보증금 210,000,000원이 전액 배당되어 계산상 인수액이 0원이라는 점은 분명합니다. 하지만 박귀선이 말소기준보다 앞서 전입했고 보증금이 확인되지 않아, 전체 권리를 깨끗하다고 단정할 수는 없습니다.
가격도 마찬가지입니다. 최근 2026.08. 동일 면적 거래가 285,000,000원이고 현재 최저가는 그보다 높은 290,000,000원, 즉 101.8%입니다. 유찰되면 낙찰가는 내려가지만 2회 유찰 시 이갑영의 미배당액 중 27,798,400원이 매수인 인수로 전환됩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낙찰가 자체가 아니라 임차인별 실제 인수액까지 합친 실질취득비용을 회차마다 다시 계산하는 데 있습니다.
