서울중앙지방법원 2025타경104440. 서울 동작구 상도동 휴먼빌레 2층 204호의 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 박영철이고, 2020.07.17. 거래가 270,000,000원에 취득했습니다. 말소기준권리는 2020.12.10. 설정된 김영선의 근저당권으로 채권최고액은 60,000,000원입니다. 이후 성북구 압류, 신한카드 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 서울신용보증재단·소상공인시장진흥공단 가압류는 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 여소영의 임차권입니다. 전입일 2020.07.17., 확정일자 2020.06.16., 보증금 270,000,000원으로 말소기준권리보다 앞서 대항력이 인정됩니다. 그러나 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사가 2026.04.29. 우선변제권만 주장하고 대항력과 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차권의 매수인 부담은 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104440 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 299-164 휴먼빌레 2층 204호 |
| 물건종류 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 대상 전용면적 | 38.2㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 내 2층 204호 · 2014.01.03. 사용승인 |
| 소유자 | 박영철 · 2020.07.17. 거래가 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 312,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 확약으로 실질 해소
말소기준은 2020.12.10. 김영선 근저당권입니다. 여소영은 2020.07.17. 전입으로 그보다 앞서므로 본래 대항력이 있습니다. 2024.08.23. 주택임차권등기도 설정됐고 보증금은 270,000,000원입니다. 그러나 2026.04.29. 주택도시보증공사의 확약서로 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
| 점유·임차인 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|
| 여소영 임차권등기 | 2020.07.17. | 270,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 0원 |
| 김진이 | 2025.10.28. | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 대항력 인수 없음 |
여소영의 보증금 270,000,000원은 본래 대항력 있는 임차보증금이지만, 2026.04.29. 확약에 따라 대항력·잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출돼 실질 인수는 0원입니다. 김진이는 전입일이 말소기준권리 이후이며 보증금은 확인되지 않았습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 낮다
휴먼빌레(299-164)는 총 16세대이고, 대상 면적은 38.2㎡입니다. 확인된 실거래 중 최근 12개월 거래는 2025.08. 325,000,000원과 2026.03. 326,000,000원으로 평균 325,500,000원입니다. 현재 최저매각가 312,000,000원은 이 최근 평균의 95.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.1㎡ | 4 | 326,000,000원 |
| 2025.08 | 39.74㎡ | 5 | 325,000,000원 |
| 2021.06 | 39.1㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 325,500,000원 |
전체 3건 평균은 297,000,000원이지만, 2021년 거래가 포함돼 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 적절합니다. 최근 거래 추세는 과거 대비 +35.6%이고 최신 거래가는 326,000,000원입니다. 현재 최저가 312,000,000원은 최근 평균과 최신 거래보다 모두 낮아, 신건 가격이 최근 거래권보다 높은 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 312,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,168,000원 |
| 1. 임차인 여소영 보증금 | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김영선 | 60,000,000원 | 36,832,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 28,545,575원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울신용보증재단 | 60,212,762원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 42,171,951원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 배당 계산상 여소영 보증금은 270,000,000원 전액 배당되고, 김영선 근저당에 36,832,000원이 배당됩니다. 다른 후순위 채권은 미배당입니다. 매수인 인수액은 확약 반영 시 실질 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당곡중학교 북측 인근의 주거지대로 다세대주택·연립주택·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 2014.01.03. 사용승인됐으며 승강기·난방·급배수·위생설비가 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 5미터 내외의 막다른 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 439.0㎡, 공시지가 4,246,000원/㎡, 완경사 사다리형 토지입니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 현황. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 상태와 설비 작동 여부, 인테리어 상태는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 16세대 규모이고 경매 통계상 평균 5.3회 유찰, 낙찰률 0.0%로 거래 유동성은 별도 점검이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.29. 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본에서 재확인하세요.
- 김진이 점유 확인. 2025.10.28. 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 점유관계와 계약내용을 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 297,000,000원보다 최근 12개월 평균 325,500,000원과 최신 거래 326,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 환금성 검토. 총 16세대 다세대이며 평균 유찰 5.3회, 낙찰률 0.0%라는 통계를 입찰가 결정에 함께 반영하세요.
- 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부 인테리어와 설비 작동 여부가 확인되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 확약으로 정리, 승부처는 환금성
이 사건은 겉으로 보면 보증금 270,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 부담이 커 보입니다. 하지만 주택도시보증공사의 확약으로 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 실질 인수는 0원입니다. 가격도 최저가 312,000,000원이 최근 12개월 평균 325,500,000원의 95.9%이고 최신 거래 326,000,000원보다 낮아 최근 거래권을 웃도는 신건은 아닙니다.
다만 총 16세대의 다세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 5.3회·낙찰률 0.0%라는 점은 가볍지 않습니다. 권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만, 환금성 리스크는 그대로 남아 있습니다. 이 물건은 ‘얼마나 싸냐’만 볼 것이 아니라 확약 원본의 효력과 실제 점유, 내부 상태, 재매각 가능성을 함께 확인해야 합니다.
