서울중앙지방법원 2025타경104536. 종로구 창신동 제이타워 406호로, 공부상 도시형생활주택(단지형연립)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 전용면적은 13.44㎡이고 사용승인일은 2021.05.28.입니다. 현재 소유자는 민시영이며, 2022.03.10. 거래가액 225,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 핵심은 가격보다 먼저 임차보증금 225,000,000원입니다. 임차인 신윤정은 2022.03.08. 주민등록 및 점유를 시작했고 확정일자는 2022.02.25.입니다. 말소기준권리인 송욱규 근저당권은 2023.07.17. 설정됐으므로 임차인의 대항요건이 훨씬 먼저 갖춰졌습니다. 통상 구조라면 낙찰대금에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 사건입니다.
그러나 이 사건에는 중요한 후속 조치가 있습니다. 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.07.01.자 확약서로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 확약의 대상이 된 승계 보증금 채권에 한해서는 매수인 인수액을 실질 0원으로 평가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104536 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 창신동 255-1 4층 406호 · 도로명 서울특별시 종로구 지봉로 37-29 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공부상 도시형생활주택(단지형연립) · 전용 13.44㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상11층 · 사용승인 2021.05.28. |
| 소유자 | 민시영 (2022.03.10. 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 247,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.17. 을구 1번 근저당권 · 송욱규 · 채권최고액 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 핵심
말소기준은 2023.07.17. 송욱규 근저당권입니다. 그보다 앞서 신윤정이 2022.03.08. 주민등록과 점유를 갖췄으므로 대항력은 있습니다. 확정일자도 2022.02.25.이고 배당요구가 확인돼 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 2024.01.12.에는 보증금 225,000,000원의 주택임차권이 등기됐습니다.
을구 2-2는 2024.05.24. 접수된 2번 임차권의 경정등기로, 임대차계약일자를 2022.02.07.로 경정한 내용입니다. 별개의 두 번째 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 또한 주택도시보증공사의 승계 신고 역시 신윤정 보증금에 대한 대위·승계이므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
| 구분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신윤정 · 실제 임차인 | 2022.03.08. | 2022.02.25. | 225,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 주택도시보증공사 승계 · 실질 인수 0원* |
| 주택도시보증공사 · 승계기관 | 2022.03.08. | 2022.02.25. | 225,000,000원 승계 | 2026.07.01. 포기 | 우선변제만 주장 | 별도 임차인 아님 · 별도 보증금 합산 금지 |
② 시세 비교 — 2.47억은 최근 지표의 98.8%
제이타워는 48세대, 2021.05.28. 준공입니다. 확인된 소형면적 실거래는 7건이며, 전체 평균은 232,142,857원입니다. 다만 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 250,000,000원과 최신 거래 250,000,000원을 우선합니다. 최저가 247,000,000원은 이 최근 지표의 98.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 14.70㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2022.01 | 14.19㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 2022.01 | 13.44㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 2022.01 | 13.44㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2022.01 | 14.19㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 2022.01 | 13.86㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 2022.01 | 14.19㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 232,142,857원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 250,000,000원 |
전체 평균만 보면 최저가가 평균의 106.4%이지만, 최근 가격 판단에 우선하는 지표는 250,000,000원입니다. 따라서 247,000,000원은 최근 지표보다 3,000,000원 낮은 98.8% 수준입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세도 +9.1%로 하락 추세는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,000,000원 가정)
배당에서는 주택도시보증공사의 승계 신고를 신윤정 보증금과 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 매각대금에서 집행비용 4,258,000원과 선순위 임차보증금 225,000,000원을 기준으로 보면, 후순위 권리로 넘어갈 수 있는 금액은 17,742,000원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 배당·재원 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,258,000원 |
| 1. 신윤정 임차보증금 · 승계분 포함 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 주택도시보증공사 승계 신고 | 225,000,000원 | 별도 합산하지 않음 |
| 후순위 권리 배당 가능 재원 | - | 17,742,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 송욱규 | 50,000,000원 | 후순위 재원 내 배당 대상 |
| 갑구 10번 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,438,627원 | 후순위 |
| 갑구 11번 경매개시 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 승계 채권 중복 여부 확인 |
* 매수인 인수액은 2026.07.01.자 확약 적용 시 실질 0원으로 평가했습니다. 확약 적용 전 자동 시나리오의 현재회차 인수 추정치는 207,258,000원이나, 보증기관 승계분은 신윤정 보증금과 동일 채권이므로 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 도시형생활주택(단지형연립)으로 이용 중이며 전용 13.44㎡입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하2층·지상11층이고 2021.05.28. 사용승인을 받았습니다.
- 입지. 창신초등학교 남동측 인근으로 근린생활시설·업무시설·공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1·6호선 동묘앞역이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 남측·동측·북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등이 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 지표. 제이타워는 48세대이며 경매 통계상 평균 유찰 5.3회, 매각률 0.0%입니다. 소형면적 물건인 만큼 가격뿐 아니라 실제 수요층과 재매각 가능성을 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2026.07.01. 확약서 원문. 대항력 포기, 잔존 임대차보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매수인에게 적용되는 범위를 원문으로 확인하세요.
- 보증기관 승계 중복 금지. 주택도시보증공사는 신윤정 보증금의 대위·승계 주체이므로 225,000,000원을 별도의 두 번째 임차보증금처럼 더하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 5-1의 민간임대주택등기가 현재 어떤 효력을 갖는지, 매각 후 말소 처리되는지 원문 서류에서 확인하세요.
- 가격 기준. 실질취득 247,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 250,000,000원의 98.8%입니다. 전체 평균 232,142,857원보다 낮지 않으므로 과거 평균 대비 할인으로 해석해서는 안 됩니다.
- 거래 시차. 최신 실거래가 2024.07이므로 2026.10.01. 매각 시점과 시차가 큽니다. 현장 중개 시세와 현재 매물 호가를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 환금성. 단지 경매 통계 평균 유찰 5.3회·매각률 0.0%를 감안해 재매각 가능성과 수요층을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 관련 서류를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리의 핵심은 ‘확약’, 가격의 핵심은 ‘1.2% 차이’
이 사건을 단순히 “선순위 임차인 2.25억이 있는 위험물건”으로만 보면 핵심을 놓칩니다. 신윤정은 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖췄지만, 그 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.07.01. 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 범위의 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 실질취득 247,000,000원은 최근 지표 250,000,000원의 98.8%로 불과 3,000,000원 차이입니다. 추세는 +9.1%로 하락장은 아니지만 최신 거래 자체가 2024.07이고, 경매 통계상 평균 유찰 5.3회·매각률 0.0%라는 낮은 환금성 지표도 확인됩니다. 따라서 이 물건은 확약으로 큰 권리위험은 해소됐으나, 신건 가격이 뚜렷하게 싸다고 보기 어려운 구조로 정리됩니다.
