서울중앙지방법원 2026타경100006. 서초구 양재동 11-50, 지상 4층 건물의 4층 401호로 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 이 사건은 단순히 “등기부 권리가 매각으로 소멸하니 안전하다”고 끝낼 수 없습니다. 핵심은 2018년에 이미 점유·전입·확정일자를 갖춘 임차인 이은택이 2021년 말소기준 가압류보다 앞선다는 점입니다. 이후 2022년 임차권등기까지 마쳐, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 잔액을 매수인에게 주장할 수 있는 구조입니다.

현재 회차의 예상배당에서는 보증금 220,000,000원이 전액 변제되므로 인수액은 0원입니다. 1회 유찰 가격인 272,800,000원에서도 같은 결과입니다. 그러나 2회 유찰 가격 218,240,000원은 보증금 자체보다 낮고 집행비용까지 먼저 빠지므로 임차인 배당이 214,384,640원으로 줄어듭니다. 따라서 잔액 5,615,360원이 매수인 인수로 넘어옵니다. 낙찰가가 내려갔다고 그만큼 실질 취득비용도 그대로 내려가는 사건이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다

이 사건의 선후관계는 명확합니다. 2014년 한국외환은행 근저당은 2015.04.13 이미 말소됐고, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2021.08.20 청보인베스트 가압류입니다. 그런데 임차인 이은택은 2018.10.30 점유를 시작하고 2018.10.31 전입했으며, 확정일자도 2018.10.04입니다. 따라서 기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

이은택은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 확정일자와 배당요구도 갖추고 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 대항력 포기나 임차권등기 말소 확약에 따라 인수를 배제할 근거는 없으므로, 실제 배당액이 보증금에 미치지 못하는 회차에서는 미변제액이 그대로 매수인 부담으로 연결됩니다.

② 가격 구조 — 2회 유찰부터 ‘낙찰가 + 인수액’으로 봐야 한다

비교 가능한 실거래 가격을 근거로 이 물건이 시세보다 싸다고 판단할 수 있는 상태는 아닙니다. 따라서 가격 메리트는 감정가 대비 할인율만으로 평가하지 않고, 대항력 임차인의 배당 결과와 실질취득액을 중심으로 봐야 합니다.

특히 2회 유찰 가격인 218,240,000원은 임차보증금 220,000,000원보다 낮습니다. 여기에 배당에서 회수되지 못한 5,615,360원을 인수하므로 실질취득은 223,855,360원입니다. 대항력 임차인의 보증금보다 낙찰가가 내려가기 시작하면, 낙찰가 하락분 일부가 인수액 증가로 전환되기 때문에 표면 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 341,000,000원 가정)

현재 신건 341,000,000원 가정에서는 임차보증금 220,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 청보인베스트 가압류는 115,426,000원만 배당되고, 신청채권자의 별도 청구와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양재역 남동측 인근으로 단독·다세대주택과 상업용건물, 근린생활시설이 함께 있는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선·신분당선 양재역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 용도·규모. 감정상 다세대주택(도시형생활주택)이며 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 4층 건물의 4층 401호입니다. 관련 주택정보에는 총 14세대, 사용승인일 2013.12.10으로 표시돼 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등에 포함되며 공시지가는 9,348,000원/㎡입니다.
• 토지거래허가구역. 복수의 지정 내역이 기재돼 있습니다. 2026.10.01 매각기일과 겹치는 지정 중에는 허가대상이 ‘건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지’로 기재된 구역도 있으므로, 다세대주택인 본건에 실제 적용되는 범위는 별도 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 배당액 재확인. 이 사건의 인수액은 임차인 이은택이 실제로 얼마를 배당받느냐에 따라 결정됩니다. 배당표와 세금 우선순위를 매각 직전 다시 확인하세요.
• 2회 유찰 이후는 실질취득액 기준. 218,240,000원에 낙찰받는다고 끝이 아니라, 자료상 5,615,360원 인수까지 더한 223,855,360원이 실질 부담입니다.
• 임차인·신청채권자 관계 확인. 임차인과 현재 신청채권자가 이은택으로 동일하므로 임대차계약, 임차보증금 지급내역, 신청채권 발생원인을 원본에서 대조하세요.
• 임차권등기 말소와 인수 구분. 등기 자체가 소멸한다고 해서 대항력 있는 보증금 잔액까지 사라지는 것은 아닙니다. 전액 배당 여부를 기준으로 판단해야 합니다.
• 점유·명도 상태 확인. 임차권등기가 존재하는 만큼 현재 실제 점유자를 현황조사·전입세대 확인과 현장 방문으로 다시 점검하세요.
• 토지거래허가 적용여부. 매각기일 전후로 허가구역 지정기간과 허가대상 용도가 달라지므로 본건 다세대주택에 적용되는지 관할기관 기준을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관련 서류를 입찰 직전 최신본으로 확인하세요.

맺으며 — “소멸한다”보다 중요한 것은 “얼마가 배당되느냐”

이 물건은 권리가 복잡해서 위험한 사건이라기보다, 선순위 대항력 임차인의 배당 결과가 매수인 부담을 바꾸는 사건입니다. 현재 신건 341,000,000원에서는 임차보증금 220,000,000원이 전액 배당되는 계산이므로 인수는 0원이고, 1회 유찰 272,800,000원도 같습니다. 그러나 2회 유찰 218,240,000원에서는 보증금 미변제액 5,615,360원이 발생해 실질취득액이 223,855,360원으로 올라갑니다.

따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 유찰됐는가”가 아니라 그 회차의 매각대금으로 임차보증금이 전액 배당되는가입니다. 실거래 가격에 근거해 시세보다 저렴하다고 평가할 자료도 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 특히 임차인과 신청채권자가 동일한 이름으로 표시된 관계와 세금·배당 순위를 확인한 뒤, 낙찰가 + 예상 인수액을 기준으로 입찰가를 검토해야 합니다.