* 주택도시보증공사의 2026.07.01.자 확약서에 따른 실질 인수액입니다. 입찰 전 확약서 원본·적용 범위·말소 이행을 확인해야 하며, 취득세와 부대비용 등은 실질취득액에 포함하지 않았습니다.

서울중앙지방법원 2026타경100459. 관악구 신림동 푸르미르빌2차 403호는 주거용 다세대주택입니다. 현 소유자 서현정은 2022.11.17. 거래가액 269,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 핵심은 일반적인 근저당권이 아니라, 말소기준권리보다 먼저 성립한 황준희의 임차권과 보증금 반환 문제입니다.

등기상 말소기준권리는 2025.10.14. 국민건강보험공단 압류입니다. 그러나 황준희는 그보다 앞서 주민등록과 점유를 갖추었으며 확정일자도 받아 대항력과 우선변제권이 인정되는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 경매만으로 보증금 위험이 자동 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다. 이번 사건에서 인수위험이 실질적으로 해소되는 근거는 별도로 제출된 주택도시보증공사의 확약서입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다

과거 여수수산업협동조합 및 국민은행의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리관계에서 문제 되는 것은 선순위 주택임차권이며, 국민건강보험공단 압류 이후의 경매개시결정과 관악구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

주택도시보증공사는 이번 경매의 신청채권자인 동시에 매각물건명세서 비고에 기재된 주택임차권의 승계인입니다. 황준희와 주택도시보증공사를 서로 독립적인 임차인으로 중복 계산하거나, 보증금 269,000,000원을 두 번 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수와 확약의 차이

확약은 해당 임차권 및 그 승계 관계에 관한 것입니다. 다른 임차인에게 효력이 자동 확장되는 것은 아니므로, 별도의 점유자나 독립된 권리가 발견된다면 해당 위험은 따로 확인해야 합니다. 현장조사는 폐문부재로 이루어졌고 임대관계도 확인되지 않았으므로 실제 점유 및 인도 상태는 별도 확인 대상입니다.

③ 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 실질취득액

푸르미르빌2차의 최근 실거래는 확인된 표본이 2건입니다. 최근 12개월 평균은 179,500,000원, 최신 거래는 2026.05.의 160,000,000원입니다. 확약을 적용한 실질취득액 273,000,000원은 이 두 가격 모두를 크게 웃돕니다.

2025.09. 거래가는 199,000,000원이었지만 2026.05. 확인된 거래가는 160,000,000원으로 낮아졌습니다. 확인된 두 거래 사이에서는 가격 하락이 나타납니다. 다만 거래 건수가 2건에 불과하고 층도 달라, 이를 단지 전체의 지속적인 하락률이나 확정적인 시장 추세로 단정해서는 안 됩니다.

또한 경매 대상은 전용 26.06㎡인 반면 비교 거래 2건은 모두 전용 28.33㎡입니다. 같은 건물의 거래라도 전용면적이 일치하지 않으므로 개별 호실의 가치 차이를 감안해야 합니다. 이러한 비교 한계에도 불구하고 현재 최저가는 최근 평균과 최신 거래 모두보다 높은 상태입니다.

④ 예상배당표 (매각가 273,000,000원 가정)

제시된 예상배당 계산을 그대로 표시했습니다. 주택도시보증공사는 임차권 승계인이므로 신청채권 269,000,000원과 황준희 보증금을 별개의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 표의 배당 0원은 해당 계산에서 신청채권자에 별도로 배정된 금액이며, 최종 배당표에서 승계인의 수령액이 확정됐다는 뜻은 아닙니다. 집행비용은 추정치이며 세금 등 배당순위에 영향을 줄 수 있는 항목에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가와 실질취득을 구분

대항력 있는 임차보증금의 미배당액은 낙찰가가 내려갈수록 증가합니다. 확약이 없을 때는 낮아진 최저가만을 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 다음은 회차별 예상 인수액과 확약 반영 후의 차이를 비교한 것입니다.

시나리오별 인수액은 각 회차의 예상 배당계산에 따른 값입니다. 확약 전 실질취득액은 해당 매각가와 예상 인수액을 합산한 금액이며 집행비용 추정 차이로 회차별 총액에 소폭 차이가 있습니다. 유찰 회차는 가정일 뿐 실제 유찰이나 해당 가격 낙찰을 보장하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 남강고등학교 서측 인근. 다세대·단독주택, 근린생활시설, 학교와 공원 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 판넬지붕 4층 건물의 4층 403호입니다. 난방·위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 동측으로 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등의 토지이용 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가구역. 토지이용계획에 지정 내역이 기재되어 있습니다. 지정 대상과 기간이 구분되어 있으므로 입찰 전 본건 다세대주택에 실제 적용되는 허가 요건을 확인해야 합니다.
• 환금성. 15세대 규모로, 확인된 최근 실거래는 2건입니다. 거래 표본이 적고 두 거래의 가격 차이도 커 매각가격과 재매도 가능 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.07.01. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·잔존보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 원문, 적용 범위 및 유효성을 확인합니다.
• 임차권 승계 관계 확인. 황준희의 보증금 269,000,000원과 주택도시보증공사의 신청채권 269,000,000원을 독립적인 보증금 채무로 중복 계산하지 말고, 실제 승계 범위와 배당·말소 관계를 확인합니다.
• 실질취득액 기준. 확약 반영 신건 실질취득액 273,000,000원은 최근 시세의 152.1%입니다. 낙찰가뿐 아니라 인수 여부와 실질취득액을 기준으로 비교합니다.
• 비교 시세 재검토. 대상 전용 26.06㎡와 실거래 표본 전용 28.33㎡의 면적 차이를 반영합니다. 최근 거래가 2건에 불과하므로 개별 호실의 층·향·상태와 추가 거래 여부를 확인합니다.
• 점유 및 명도. 폐문부재로 내부 상태와 실제 점유 관계가 확인되지 않았습니다. 임차권에 대한 확약과 실제 점유자의 자진 인도 여부는 별개이므로 인도 절차와 비용을 확인합니다.
• 건물 현황 대조. 403호 증축 11.43㎡의 사용승인 내용과 건축물대장·등기부·현황도·실제 구조가 일치하는지 확인합니다.
• 토지이용 제한 확인. 토지거래허가구역 지정 내용 중 본건의 용도와 취득자에게 적용되는 사항을 확인합니다.
• 배당 및 비용. 추정 집행비용 4,622,000원과 실제 배당순위의 차이를 점검하고, 세금·관리비·취득 부대비용을 별도로 산정합니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 매각기일 변경 여부를 확인합니다.

맺으며 — “인수위험 해소 ≠ 가격 메리트”

서울중앙지방법원 2026타경100459는 선순위 임차보증금 269,000,000원이 존재하는 다세대 경매입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금을 인수하는 구조이므로, 낮은 최저가만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

다만 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 2026.07.01.자 확약서가 적용되면 실질 인수액은 0원*으로 해소됩니다. 이 경우 평가의 핵심은 가격으로 이동합니다.

신건 실질취득액 273,000,000원은 최근 12개월 평균의 152.1%이며 최신 거래 160,000,000원보다도 높습니다. 확인된 거래 사이에는 가격 하락이 나타났고, 비교 거래 2건은 대상보다 전용면적도 큽니다. 15세대 소규모 건물이라는 점과 증축·점유 확인 사항도 함께 고려해야 합니다.

결론적으로 확약으로 주된 보증금 인수위험은 해소되지만, 신건의 가격 부담은 매우 큽니다. 유찰 후에도 확약 적용 여부와 실질취득액을 기준으로 최근 평균 및 최신 거래를 다시 비교해야 합니다. 권리와 가격을 분리해 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.