서울남부지방법원 2025타경14154. 영등포동1가 내이처해밀 제5층 제503호, 전용 14.24㎡의 아파트입니다. 소유자 김영숙은 2020년 8월 거래가 126,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2023년 3월 2일 지완 명의 근저당권으로 채권최고액은 1,126,500,000원입니다. 이후 조용민·김창억 가압류, 서울보증보험 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류와 2024년 설정된 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 임차관계는 단순하지 않습니다. 한국토지주택공사 명의 임차권의 전입일은 2022.05.16, 확정일자는 2022.05.10, 점유개시는 2022.06.13으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 원칙적으로는 대항력·우선변제권을 갖는 선순위 임차관계이고, 최저가 79,360,000원에서 배당을 계산하면 47,008,480원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서상 승계인 서울보증보험 주식회사가 그 미배당 잔액을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어 이 특정 보증금의 인수는 실질 0원으로 봐야 합니다. 이 확약은 다른 임차인에게 자동으로 확장되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 주된 인수는 확약으로 해소, 미상 임차인은 남음

말소기준권리는 2023.03.02 지완 근저당입니다. 등기상 임차권은 2024.07.15에 설정됐지만, 그 기초가 되는 전입·확정일자는 말소기준보다 이릅니다. 따라서 배당만 보면 선순위 임차보증금의 미배당분이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 현재 회차 계산상 미배당분은 47,008,480원입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관·승계 신고는 중복 합산 금지

실제 임차인은 1명으로 봐야 합니다. 한국토지주택공사 신고는 보증금 대위·승계에 따른 중복 신고이므로 124,540,000원을 실제 임차인의 보증금에 다시 더하면 안 됩니다. 반대로 실제 임차인 한국토지는 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 유무와 최종 인수액을 확정할 수 없습니다. 따라서 확약으로 해소된 47,008,480원과 별개로 이 미상임차 부분을 입찰 전 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 가격만 보면 할인, 다만 최근 시세는 하락 추세

내이처해밀 동일면적 14.24㎡의 최근 12개월 거래는 3건이며 평균은 110,500,000원입니다. 최신 거래는 2026년 8월 123,000,000원, 현재 최저가 79,360,000원은 최근 12개월 평균의 71.8%입니다. 다만 최근 가격은 이전 거래군 대비 -6.5% 하락 추세이므로 과거 전체 평균 116,275,000원만 놓고 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 79,360,000원 가정)

배당계산상 한국토지주택공사 보증금에서 47,008,480원이 부족하지만, 매각조건상 승계인의 반환채권 포기·임차권등기 말소가 적용되면 그 부족분의 실질 인수는 0원입니다. 이 계산은 실제 임차인 한국토지의 미상 보증금까지 해소한다는 의미가 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 5호선 신길역 남서측 인근이며, 주변은 도시형생활주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 신길역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 용도. 집합건축물대장상 아파트이며, 전용 14.24㎡의 소형 주거형입니다. 총 149세대, 사용승인일은 2012.06.14입니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 철도보호지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 평면도 확인. 집합건축물대장의 5층 층별 평면도와 503호 단위세대 평면도가 서로 상이해 감정평가는 층별 평면도를 기준으로 작성됐습니다.
• 가격 흐름. 최근12개월 평균 110,500,000원, 최신 거래 123,000,000원이 확인되지만 최근 거래군은 이전보다 6.5% 낮은 추세입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 문구 원본 확인. 서울보증보험의 미배당 잔액 채권포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원본을 대조해야 합니다.
• 실제 임차인 한국토지 확인. 전입일·점유개시·보증금·배당요구 여부가 미상입니다. 이 부분이 확정되기 전에는 최종 인수액을 단정하지 마세요.
• 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 124,540,000원은 대위·승계 신고이므로 실제 임차인의 별도 보증금으로 다시 더하지 않습니다.
• 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 116,275,000원보다 최근12개월 평균 110,500,000원과 최신 거래 123,000,000원을 우선 보세요. 최근 추세는 -6.5%입니다.
• 평면도 재확인. 5층 평면도와 503호 단위세대 평면도가 서로 다르므로 현황·전유부분 범위를 반드시 재확인해야 합니다.
• 유찰 이력 감안. 본건 2회 유찰, 단지 경매 평균 4.2회 유찰 지표가 있어 가격만 낮다고 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

맺으며 — “주된 4,700만원 인수는 지워졌지만, 권리 확인은 끝나지 않았다”

현재 최저가 79,360,000원은 최근 12개월 실거래 평균 110,500,000원보다 낮습니다. 한국토지주택공사 관련 선순위 보증금도 매각조건상 승계인 서울보증보험이 미배당 잔액을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 해, 룰상 47,008,480원의 인수액은 실질 0원으로 정리됩니다.

그러나 별도로 표시된 실제 임차인 한국토지의 보증금·전입일이 확인되지 않습니다. 이 부분은 확약 밖 위험으로 남으며, 감정평가에서도 503호 단위세대 평면도와 5층 평면도가 다르다는 확인사항이 있습니다. 여기에 최근 시세가 -6.5% 하락 추세이고 단지 경매 평균 유찰횟수가 4.2회라는 점까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 가격은 할인돼 있지만, 권리·현황 확인 전까지 실질취득가를 79,360,000원으로 확정해서는 안 되는 사건입니다.