서울중앙지방법원 2026타경100876. 신림역 서측 인근 프라비다트라움 3층 301호로, 공부상 아파트(도시형생활주택원룸형)입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 136,000,000원입니다. 등기상 말소기준은 2023.03.02 지완의 근저당권이고 채권최고액은 1,126,500,000원입니다. 이후 관악구 압류, 조용민·김창억의 가압류, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 난점은 등기 순서만 보고 판단하면 안 된다는 점입니다. 한국토지주택공사의 주택임차권등기는 2025.01.20로 말소기준권리보다 뒤지만, 임대차계약일은 2022.11.26, 확정일자는 2022.11.28, 전입·점유개시는 2022.12.27로 말소기준보다 앞섭니다. 원칙적으로는 대항력 있는 임차권의 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 구조지만, 이 사건에는 그 위험을 바꾸는 2026.07.15 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100876 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1433-55 프라비다트라움 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공부상 아파트(도시형생활주택원룸형) |
| 전용면적 | 14.05㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 11층 건물 내 3층 301호 · 사용승인 2013.12.17 |
| 소유자 | 김영숙 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 136,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 136,199,287원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입은 있으나 확약이 핵심
말소기준권리는 2023.03.02 설정된 지완의 근저당권입니다. 그런데 한국토지주택공사 명의 임차권의 전입·점유개시일은 2022.12.27이라 말소기준보다 앞서 대항력 요건을 갖춘 것으로 표시돼 있습니다. 보증금은 133,000,000원이고 확정일자는 2022.11.28이며 배당요구도 이뤄졌습니다.
| 명칭 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김상준 실제 임차인 | 2025.08.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 2026.06.25 배당요구 · 말소기준권리 이후 전입 |
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 | 2022.12.27 | 133,000,000원 | 있음 | 있음 | 김상준 보증금의 중복 신고 · 별도 보증금으로 합산하지 않음 |
② 시세 비교 — 최근 거래가 빠르게 낮아졌다
프라비다트라움 동일 면적대 실거래는 12건이 확인되고 전체 평균은 120,583,333원입니다. 그러나 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 105,000,000원, 최신 거래는 2026.08의 87,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간 대비 -20.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 14.06㎡ | 3 | 87,000,000원 |
| 2026.08 | 14.06㎡ | 9 | 105,000,000원 |
| 2026.08 | 14.05㎡ | 10 | 102,000,000원 |
| 2026.07 | 14.05㎡ | 4 | 111,000,000원 |
| 2025.10 | 14.05㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 14.05㎡대 | 5건 | 105,000,000원 |
신건 최저가 136,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 129.5%입니다. 전체 12건 평균 120,583,333원과 비교해도 높고, 최신 2026.08 거래 87,000,000원보다도 높습니다. 더욱이 최근 거래 추세가 -20.3%이므로 과거의 높은 거래를 섞은 전체 평균만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 현재 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,704,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 133,000,000원 | 133,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 지완 | 1,126,500,000원 | 296,000원 |
| 3. 가압류 · 조용민 | 170,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김창억 | 115,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 136,199,287원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 한국토지주택공사 보증금 133,000,000원이 우선변제되고, 지완 근저당권에는 296,000원이 배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신림역(지하철2호선·신림선) 서측 인근으로, 오피스텔·도시형생활주택·숙박시설·근린생활시설·업무용 건물이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 신림역이 있어 교통여건은 무난합니다.
- 이용. 공부상 아파트(도시형생활주택원룸형)로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 도로. 북측 약 8미터 내외, 동측 약 3미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 거래 흐름. 동일 면적 최근 거래는 2026.08에 87,000,000원·105,000,000원·102,000,000원이 확인되고 최근 거래 추세는 -20.3%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.15 확약서의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 중복 보증금 합산 금지. 한국토지주택공사는 김상준 보증금의 보증기관 대위·승계로 표시되어 있으므로 별도 임차인 보증금처럼 합산하지 않습니다.
- 김상준 권리 확인. 김상준의 전입일은 2025.08.01로 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 120,583,333원보다 최근 12개월 평균 105,000,000원과 최신 87,000,000원, 최근 추세 -20.3%를 우선해서 응찰가를 판단해야 합니다.
- 신건 가격 주의. 최저가 136,000,000원은 최근 12개월 평균의 129.5%입니다. 권리가 정리됐다는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 정리와 가격 메리트는 별개”
표면적으로는 보증금 133,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 인수 위험이 커 보입니다. 하지만 이 보증금은 김상준 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 건이고, 승계인 서울보증보험 주식회사가 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 따라서 확약 반영 후 매수인 인수는 실질 0원으로 보는 것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
문제는 가격입니다. 신건 최저가 136,000,000원은 최근 12개월 5건 평균 105,000,000원의 129.5%이고, 최신 거래는 87,000,000원입니다. 최근 거래 추세도 -20.3%입니다. 즉 이 사건은 권리 위험은 확약으로 낮아졌지만 현재 가격은 최근 시세보다 높은 구조입니다. 전체 과거 평균이 아니라 최근 12개월 평균·최신 거래·하락 추세를 기준으로 가격을 판단하는 것이 일관된 접근입니다.
