서울동부지방법원 2025타경51319. 송파구 문정동 송파한화오벨리스크 7층 A-722호입니다. 사건 분류는 근린시설이고, 감정평가상 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 현 소유자는 주식회사울진복으로, 2019.03.22. 소유권을 이전받았고 등기부 기재 거래가액은 213,000,000원입니다. 2025.04.16. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔고, 이 사건에서 제시된 말소기준권리는 바로 그 경매개시결정입니다.
핵심은 이보다 앞선 임차권입니다. 이연선은 2021.02.26. 전입·점유를 시작했고, 2021.01.15. 확정일자를 갖췄으며 보증금은 220,500,000원입니다. 2024.02.28. 임차권등기도 마쳤습니다. 따라서 확약이 없었다면 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인으로서 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 그러나 2026.06.19. 주택도시보증공사가 제출한 확약서에서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다고 밝혔습니다. 이 확약이 적용되는 이연선 관련 임차보증금 인수는 실질 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51319 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 7층 에이-722호 · 도로명 서울특별시 송파구 충민로 5 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 내 7층 에이-722호 |
| 소유자 | 주식회사울진복 · 2019.03.22. 소유권이전 · 거래가액 213,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 182,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 별도 인수권리 | 대지권의 목적인 1토지 을구 1번 구분지상권등기 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 확약으로 해소, 구분지상권은 남는다
과거 우리은행 근저당권 96,000,000원은 2019.03.22. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 이연선의 전입·점유와 임차권등기가 경매개시결정보다 먼저 형성됐기 때문에 원래 권리순서만 보면 임차보증금 인수 위험이 존재합니다. 다만 2026.06.19. 확약으로 이연선 관련 대항력과 임차권등기 잔존 위험이 실질적으로 해소됐습니다.
② 임차인·보증기관 — 실제 임차인은 1명
보증기관의 대위·승계 신고는 이연선의 보증금과 같은 채권에 관한 것이므로 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 이연선 1명입니다.
| 구분 | 점유·일자 | 보증금 | 권리 배지 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이연선 29.96㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 전입·점유 2021.02.26 확정일자 2021.01.15 배당요구 2024.02.28 | 220,500,000원 | 대항력 有 우선변제 확약·포기 | 실질 0원 2026.06.19. 확약 적용 |
| 주택도시보증공사 양도전 임차인 이연선 | 보증금 대위·승계 | 별도 합산 없음 | 승계 | 이연선 보증금과 중복 아님 |
③ 가격 — 감정가 80%지만 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저매각가는 182,400,000원으로 감정가 228,000,000원의 80%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 현재 시장가격 대비 할인율과 같은 개념이 아닙니다. 최근 실거래 가격과의 비교 수치가 확인되지 않는 상태에서 “2회 유찰됐으니 싸다”거나 “시세 대비 메리트가 있다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
등기부에는 현 소유자의 2019.03.22. 취득 거래가액 213,000,000원이 기재돼 있지만, 과거 취득가 한 건만으로 현재 시세를 판단하는 것도 적절하지 않습니다. 따라서 이 사건의 가격 평가는 감정가 80%라는 사실까지만 확인하고, 실질취득액 182,400,000원이 현재 시장에서 싼지 비싼지는 별도의 최신 거래 확인이 필요한 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 182,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,353,600원 |
| 1. 임차인 이연선 보증금(우선변제) | 220,500,000원 | 179,046,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이연선 보증금의 미배당액은 41,453,600원입니다. 다만 2026.06.19. 확약에 따라 이연선 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 집행비용은 3,353,600원 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 보증기관의 대위·승계는 같은 보증금의 중복 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울동부지방법원 남측 인근에 위치하며 주변은 오피스텔, 판매시설, 공원, 근린생활시설, 아파트, 공공시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있으며, 직선거리 약 600m에 지하철 8호선 장지역이 소재해 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 철근콘크리트구조 15층 건물의 7층입니다. 위생·급배수, 지역난방, 승강기, 옥내소화전, 지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 가장형 평지의 업무용 부지로 이용 중이며 북서측 광대로, 남서측 대로, 남동측 중로에 접합니다. 공시지가는 10,770,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 도시지역·유통상업지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·유통단지 등에 해당하며 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등이 기재돼 있습니다.
- 건축물대장. 1층 5㎡ 경량/유리 근생 부분에 위반건축물 등재가 있으나 매각물건명세서는 본건과 관련 없다고 명시합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.19.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각절차에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 금지. 주택도시보증공사는 양도전 임차인 이연선 보증금의 대위·승계 관계이므로 220,500,000원을 두 번 계산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 구분지상권 별도등기. 대지권의 목적인 1토지 을구 1번 구분지상권등기는 매수인 인수사항으로 명시돼 있으므로 임차권 확약과 별개로 검토해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.05.17. 민간임대주택등기가 존재하며 원인은 2019.04.19. 민간임대주택 등록입니다. 관련 등기와 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 가격 착시 주의. 최저가가 감정가의 80%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요. 실질취득 182,400,000원을 최신 동일·유사 물건 거래가격과 비교해야 합니다.
- 배당 변동. 집행비용 3,353,600원은 추정치이고 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “보증금 인수 0원”과 “권리 인수 0건”은 다르다
이 사건의 가장 큰 숫자는 임차보증금 220,500,000원입니다. 현재 최저가 182,400,000원만 놓고 보면 보증금보다 낙찰가가 낮고, 기계적 배당표에서는 41,453,600원이 남습니다. 원래의 대항력 인수형이라면 이 미배당액을 매수인이 승계해야 하지만, 2026.06.19. 확약 때문에 이연선 관련 금액상 승계는 실질 0원입니다. 따라서 현재 회차의 금액 기준 실질취득은 182,400,000원으로 봅니다.
다만 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서가 대지권 목적 토지의 구분지상권등기 인수를 명시하기 때문입니다. 즉 주된 임차보증금 리스크는 확약으로 해소됐지만 별도 인수권리가 남아 있고, 감정가 80%라는 사실 외에 현재 시장가격 대비 저가 여부를 확인할 실거래 비교도 확보돼 있지 않습니다. 이 물건은 “임차보증금 승계는 해소, 별도등기와 가격 검증은 미해결”로 정리하는 것이 가장 정확합니다.
