부산지방법원 2025타경2232. 부산광역시 사하구 장림동 989-27에 있는 공업용 부동산으로, 토지는 공장용지 1,041㎡이고 건물은 일반철골구조 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층입니다. 감정 이용상태는 1층 사무실·휴게실·화장실, 2층 공장, 3층 공장 및 전시장, 4·5층 전시장입니다.
권리의 기준점은 2022.06.03 주식회사신한은행 근저당권 3,876,000,000원입니다. 그보다 뒤에 설정된 신한은행의 추가 근저당권 120,000,000원과 우리은행·삼성카드·부산신용보증재단· 우리카드·롯데카드·신용보증기금 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 임차인은 별도로 봐야 합니다. 실제 임차인 4명 중 1명은 말소기준일보다 먼저 전입해 보증금 승계가 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2232 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 장림동 989-27 · 부산광역시 사하구 장림로 80-1 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공업용 부동산 · 공장용지 |
| 토지 | 1,041㎡ · 준공업지역 · 공시지가 988,900원/㎡ · 완경사 · 정방형 · 소로한면 |
| 건물 이용 | 1층 사무실·휴게실·화장실 · 2층 공장 · 3층 공장 및 전시장 · 4·5층 전시장 |
| 소유자 | 심여남 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 5,474,365,850원 / 5,474,365,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 3,377,099,518원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 등기권리는 소멸
2020.04.02 설정됐던 주식회사대구은행 근저당권 2건 (1,560,000,000원·2,040,000,000원)은 2022.06.03 해지로 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 같은 날 설정된 주식회사신한은행 3,876,000,000원 근저당권입니다. 이후의 추가 근저당 및 가압류들은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 1명 승계
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진규 | 4,5층 | 2023.09.26 | 18,000,000원 | 6,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장익성 | 3층 | 2025.01.03 | 3,000,000원 | 1,100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 하나디에스 박시형 | 2층 | 2020.04.27 | 5,000,000원 | 100,000원 | 있음 | 없음 | 5,000,000원 |
| 김학수 | 2층 | 2025.05.16 | 미상 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
김진규·장익성·김학수는 전입일이 말소기준일 2022.06.03보다 뒤여서 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 주식회사 하나디에스 박시형은 말소기준보다 약 2년 이상 앞선 2020.04.27 전입이며, 배당표상 보증금 5,000,000원을 배당받지 않고 매수인이 전액 인수하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,474,365,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 57,143,650원 |
| 인수 · 주식회사 하나디에스 박시형 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 3,876,000,000원 | 3,876,000,000원 |
| 3. 추가 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 90,755,370원 | 90,755,370원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 12,521,448원 | 12,521,448원 |
| 6. 가압류 · 부산신용보증재단 | 6,000,000원 | 6,000,000원 |
| 7. 가압류 · 주식회사우리카드 | 15,466,857원 | 15,466,857원 |
| 8. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 19,771,415원 | 19,771,415원 |
| 9. 가압류 · 신용보증기금 | 27,351,247원 | 27,351,247원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,249,355,013원 |
현 회차 가정에서는 채권자 총 청구액 4,167,866,337원이 전액 배당되고, 소유자 교부 예상액은 1,249,355,013원입니다. 주식회사 하나디에스 박시형의 보증금 5,000,000원은 배당액 0원으로 두고 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수 500만원은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 5,474,365,000원 | 4,167,866,337원 | 0원 | 1,249,355,013원 | 5,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 4,379,492,000원 | 4,167,866,337원 | 0원 | 165,430,743원 | 5,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 3,503,593,600원 | 3,466,157,664원 | 701,708,673원 | 0원 | 5,000,000원 |
유찰 여부와 관계없이 이 분석에서 매수인이 승계하는 임차보증금은 5,000,000원으로 동일하게 잡혀 있습니다. 2회 유찰 가정에서는 채권자 배당 부족액이 701,708,673원으로 발생하고, 소유자 잔여액은 0원이 됩니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 장림동 소재 국제 금융고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공단지대입니다.
- 교통. 본건 부근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 1층 사무실·휴게실·화장실, 2층 공장, 3층 공장 및 전시장, 4·5층 전시장으로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 일반철골구조 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층이며, 위생 급배수설비·소방설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 공장용지 1,041㎡, 준공업지역, 공시지가 988,900원/㎡이며 완경사·정방형·소로한면입니다.
- 규제. 준공업지역 및 비행안전구역에 포함되고, 일부 토지이용계획에는 대로3류 접합 및 도로지정 내용이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물도 표시되어 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 신건 최저가 5,474,365,000원만 보지 말고, 대항력 임차인 보증금 5,000,000원을 더한 5,479,365,000원을 권리상 실질취득액으로 보세요.
- 대항력 임차인. 주식회사 하나디에스 박시형의 2020.04.27 전입과 보증금 5,000,000원 승계 조건을 명세서 원본과 다시 대조하세요.
- 나머지 점유자. 김진규·장익성·김학수는 대항력이 없는 것으로 정리되어 있지만, 낙찰 후 인도 및 명도 대상이 될 수 있으므로 실제 점유현황을 확인하세요.
- 보증금 미상. 김학수의 보증금은 미상입니다. 권리분석과 별개로 최신 매각물건명세서의 점유·임대차 기재를 확인할 필요가 있습니다.
- 공동담보. 신한은행 근저당에는 장림동 989-27 외 장림동 989-17 심여남 지분이 공동담보로 기재되어 있고 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록도 포함되어 있습니다.
- 파산선고 등기. 2025.09.29 부산회생법원 파산선고결정이 있었고 2025.10.13 파산선고 등기가 접수되어 있으므로 매각절차와의 관계를 원본 기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유현황을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기권리는 정리되지만, 임차보증금 500만원은 남는다”
이 사건의 핵심은 복잡한 후순위 가압류가 아닙니다. 말소기준인 2022.06.03 신한은행 근저당 이후 등기된 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 실제 매수인에게 남는 직접적인 권리부담은 말소기준보다 먼저 전입한 주식회사 하나디에스 박시형의 보증금 5,000,000원입니다.
따라서 신건에서는 최저매각가 5,474,365,000원이 곧 총취득부담은 아닙니다. 권리상 실질취득액은 5,479,365,000원으로 계산해야 합니다. 여기에 실제 임차인 4명의 점유와 2025.09.29 파산선고결정 및 2025.10.13 등기까지 함께 확인해야 하는 공업용 부동산입니다. 이 사건은 후순위 등기권리의 소멸 여부보다 선순위 임차인 승계와 실제 점유관계 확인이 핵심입니다.
