서울동부지방법원 2025타경51327. 서울 강동구 천호동 성창하이트빌라 1층 104호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고 감정평가서상 현 이용상태는 연립주택입니다. 현 소유자는 문홍주이며, 2021.03.05 소유권이전 후 2021.07.20 김다운 명의의 채권최고액 176,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 2025.04.22 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기상 후순위 권리가 아니라 임차관계입니다. 이종훈은 104호에 2007.11.06 전입했고 2025.06.10 배당요구를 했습니다. 전입시점은 말소기준권리보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력을 확정적으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보고, 낙찰자가 실제로 떠안을 미배당 보증금이 있는지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51327 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 86-44 1층104호 · 천중로35나길 20 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 연립주택으로 이용중 |
| 전용면적 | 36.99㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 경사스라브 4층건 내 제1층 제104호 · 사용승인일 1992.04.28 |
| 소유자 | 문홍주 · 2021.03.05 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 119,040,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 176,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차인이 핵심
등기상 현재 핵심은 2021.07.20 김다운의 근저당권입니다. 과거 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 2025.04.22 김다운의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐고, 말소기준권리 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수액은 확정 불가
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종훈 | 104호 | 2007.11.06 | 미상 | 미상 | 2025.06.10 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 전입신고가 근저당보다 앞서 있는 반면 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 배당 시뮬레이션에 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있더라도, 실제 권리분석에서는 이를 확정된 0원으로 볼 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 낙찰가 자체는 최근 거래보다 크게 낮다
성창하이트빌라 동일 면적 36.99㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 거래는 2026.06 200,000,000원이며 최근 12개월 평균도 200,000,000원입니다. 그 이전 거래는 2025.04 170,000,000원이고, 최근 가격은 이전 가격 대비 17.6% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 36.99㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2025.04 | 36.99㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 전체 평균 | 36.99㎡ | 2건 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.99㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
현재 최저매각가 119,040,000원은 최근 12개월 평균 200,000,000원의 59.5%입니다. 감정가 186,000,000원보다도 크게 내려온 상태입니다. 다만 이 비율은 어디까지나 낙찰가만 비교한 값입니다. 선순위 전입 임차인의 미배당 보증금이 실제로 인수된다면 실질취득액은 낙찰가보다 높아지므로, 보증금 확인 전에는 59.5%라는 숫자를 그대로 가격 메리트로 확정하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,560원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 김다운 | 176,000,000원 | 116,573,440원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 김다운 근저당권의 미배당액은 59,426,560원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 이종훈의 보증금이 미상이므로 이 배당표만으로 매수인 실질 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 더 내려가도 임차인 위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 김다운 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 119,040,000원 | 116,573,440원 | 59,426,560원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 95,232,000원 | 93,117,824원 | 82,882,176원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 76,185,600원 | 74,414,259원 | 101,585,741원 |
이 물건은 현재 이미 2회 유찰된 상태입니다. 추가 유찰 시 최저가는 95,232,000원, 76,185,600원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 부담하는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘 수 있으므로, 낙찰가 하락 자체가 실질취득가 하락을 보장하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천호중학교 남서측 인근이며 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 굽은다리역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사스라브 4층 건물로 사용승인일은 1992.04.28입니다.
- 도로. 남측과 동측으로 노폭 약 6m 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 441.0㎡, 공시지가는 4,997,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역·교육환경보호구역 등이 포함됩니다.
- 규모. 성창하이트빌라는 14세대이며 동일 면적 실거래 확인 건수는 2건입니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 현재 물건도 2회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 이종훈의 보증금이 미상입니다. 실질취득액 판단에 가장 중요한 항목입니다.
- 대항력 재검토. 전입일 2007.11.06이 말소기준 2021.07.20보다 빠르지만 보증금·확정일자와 실제 점유관계를 함께 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구일은 2025.06.10입니다. 실제 배당 가능액과 미배당 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 명세서 원본 대조. 명시 인수권리는 해당사항없음으로 기재돼 있으나 선순위 전입 임차인의 구체적 보증금이 미상입니다.
- 가격 비교 기준. 119,040,000원이 아니라 낙찰가에 실제 인수액을 더한 실질취득액을 최근 거래 200,000,000원과 비교해야 합니다.
- 소규모 연립 환금성. 14세대 규모이고 실거래 표본이 2건이므로 개별 호수의 상태와 층 차이를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “59.5%의 할인보다 먼저 확인할 것은 보증금”
현재 최저가 119,040,000원은 최근 12개월 실거래 200,000,000원의 59.5%라 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 최근 거래도 2025.04의 170,000,000원에서 2026.06의 200,000,000원으로 높아져 가격 흐름은 나쁘지 않습니다.
하지만 이 사건의 승부처는 가격표가 아닙니다. 임차인 이종훈의 전입일이 2007.11.06으로 말소기준권리보다 빠른데 보증금이 확인되지 않았습니다. 이 보증금 중 배당받지 못한 금액을 낙찰자가 인수하게 된다면 실제 취득비용은 최저가보다 높아집니다. 따라서 보증금 확인 전에는 “시세의 59.5%에 살 수 있다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 가격은 매력적일 가능성이 있지만, 권리의 핵심 숫자가 비어 있는 상태입니다. 임차보증금 확인 후 실질취득액을 다시 계산하는 것이 이 사건의 선결조건입니다.
