부산지방법원 2025타경3143. 부산 사하구 장림동 장림윌더하임아파트 104동 19층 1901호, 전용 70.838㎡ 아파트입니다. 소유자 김선재 씨는 2015년 5월 26일 거래가 182,500,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 국민은행이 신청한 임의경매의 청구금액은 74,412,589원입니다.

등기상 말소기준은 국민은행 근저당이며, 신한은행 후순위 근저당과 신용보증기금·롯데카드 가압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 국민은행 근저당은 최초 채권최고액 144,000,000원에서 2023년 86,900,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 예상배당표는 변경 전 금액으로 계산돼 있어 실제 배당을 그대로 나타낸다고 볼 수 없습니다.

가격 측면에서도 주의가 필요합니다. 감정가와 최저가가 같은 신건인데, 최근 12개월 거래 평균과 최신 거래 모두 최저가보다 낮습니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균만으로 판단하면 최근의 가격 흐름을 놓칠 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당

임차인에 관한 확인도 필요합니다. 현재 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 소유자의 실제 거주 여부나 제3자의 점유 여부도 확인되지 않았습니다. 따라서 임차인이 확실히 없거나 명도 문제가 없다고 판단해서는 안 됩니다. 현황조사서·매각물건명세서의 점유 및 임대차 내용을 직접 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 거래가 말하는 가격

장림윌더하임은 392세대 규모의 아파트단지입니다. 대상 물건과 면적이 일치하는 전용 70.84㎡대의 실거래 12건을 비교하면 전체 평균은 163,083,333원입니다. 그러나 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 평균은 160,571,428원이며, 최신 거래가는 160,000,000원입니다.

최저매각가 166,000,000원은 전체 평균의 101.8%이고, 최근 12개월 평균의 103.4%입니다. 최근 평균보다 약 543만원 높으며, 가장 최근인 2026년 6월 거래가 160,000,000원보다도 600만원 높습니다.

특히 최근 거래와 과거 거래를 비교한 시세 추세가 -3.6%로 나타나 하락 흐름을 보입니다. 전체 평균만 보고 가격 메리트를 판단하면 과거의 높은 거래가가 현재 시세 판단을 왜곡할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)

매각가 166,000,000원을 가정한 배당 계산에서는 국민은행과 신한은행에 일부 배당이 이루어지고, 후순위 가압류 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없는 것으로 표시됩니다. 다만 이 계산은 국민은행 근저당의 변경 전 채권최고액을 사용하므로 확정적인 실제 배당 예상액으로 활용해서는 안 됩니다.

표는 주어진 배당 계산을 재현한 참고 시뮬레이션입니다. 국민은행 근저당의 2023년 채권최고액 변경(86,900,000원)을 반영하지 않았으므로 국민은행·신한은행의 실제 배당액과 후순위 채권자의 배당 여부는 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시 가격과 배당 변화

현재 회차는 감정가의 100%인 166,000,000원입니다. 표시된 유찰 시나리오에 따르면 최저매각가는 다음과 같이 변합니다. 다만 이는 회차별 가격을 비교하기 위한 가정이며, 실제 유찰 여부나 다음 매각기일이 확정됐다는 의미는 아닙니다.

회차별 미배당액 역시 국민은행의 변경 전 채권최고액을 사용한 계산 결과입니다. 매수인 인수액 0원은 표시된 권리 기준의 값으로, 임대관계 확인 후 재검토해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사하구 장림동 지하철 신장림역 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 단독·다세대주택, 근린생활시설, 공장 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 지하철 신장림역이 있습니다. 동측 진입로를 통해 왕복 4차선 규모의 장평로와 연결됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 28층 건물 중 19층입니다. 급·배수, 위생, 화재탐지·소화, 승강기, 도시가스, 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 규제. 감정평가상 제2종일반주거지역·자연녹지지역이며, 토지이용계획에는 비행안전구역·교육환경보호구역 관련 사항 등이 표시됩니다. 입찰 전 대상 구분건물에 적용되는 범위를 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 개별 세대 내부 상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 거래·환금성. 392세대 규모이고 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격 범위가 145,000,000원~187,000,000원으로 넓고 최근 시세 추세는 -3.6%이므로 매도 시 가격 설정에 주의가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 국민은행 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 144,000,000원에서 86,900,000원으로 변경된 내용을 반영해 배당순위·채권계산서·예상배당액을 다시 대조해야 합니다.
• 임대관계 및 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·실제 점유 상태를 확인하고 대항력 있는 임차인이나 인수 보증금이 존재하는지 점검해야 합니다.
• 파산선고 관련 기록 확인. 소유자 파산선고 등기가 존재하므로 파산관재인의 관여와 경매절차 진행 상태, 매각·인도 관련 쟁점을 확인해야 합니다.
• 신건 가격 재검토. 최저가 166,000,000원은 최근 12개월 평균 160,571,428원과 최신 거래 160,000,000원보다 높습니다. 하락 추세 -3.6%를 반영해 가격을 검토해야 합니다.
• 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 시 132,800,000원, 2회 유찰 시 106,240,000원이 표시돼 있지만 실제 유찰 여부와 차기 매각조건은 법원 공고를 확인해야 합니다.
• 명도 비용 확인. 소유자 거주 또는 제3자 점유 여부가 확정되지 않았습니다. 현장 방문과 법원 서류 확인을 통해 인도 절차·협의 필요성을 점검해야 합니다.
• 관리비·조세 확인. 관리비 체납과 조세채권 등 배당계산에 반영되지 않은 비용·권리의 유무를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 실거래 자료 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “소멸 예정 권리와 가격 메리트는 별개”

부산 장림윌더하임 1901호는 국민은행 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당과 가압류가 매각으로 소멸할 예정이고, 표시된 예상 인수액은 0원입니다. 하지만 임대관계 미상, 소유자 파산선고 등기, 국민은행 근저당 채권최고액 변경과 예상배당표의 불일치를 확인해야 하므로 권리관계가 완전히 검증됐다고 볼 수는 없습니다.

가격도 신중하게 판단해야 합니다. 신건 최저가 166,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.4%이고, 최신 거래가보다도 높습니다. 시세 추세 역시 -3.6%로 하락하고 있습니다. 전체 거래 평균만 근거로 신건의 가격 메리트를 주장하기 어렵습니다.

결론은 권리·점유관계의 추가 확인과 입찰가격의 보수적 검토입니다. 변경된 근저당 내용과 실제 점유 상태를 먼저 확인하고, 유찰이 발생한다면 낮아진 최저가를 최신 거래·최근 평균과 다시 비교할 필요가 있습니다. 낙찰가만 낮다고 판단할 것이 아니라 최종 실질취득액을 기준으로 검토해야 합니다.