부산지방법원 2025타경3211. 대신공원한신휴플러스 102동 13층 1301호 아파트입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 102동은 철근콘크리트구조 21층 건물입니다. 등기부상 소유자는 홍현준이고, 2014.06.18 설정된 국제시장새마을금고 근저당권 188,500,000원이 말소기준권리입니다. 이후 국제시장새마을금고의 추가 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 물건은 등기부만 보고 “인수 0원”으로 결론 내리면 안 됩니다. 김윤선의 전입신고일이 2014.02.20로 말소기준권리보다 앞서고 대항력이 확인되어 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로, 배당으로 소멸하지 않는 보증금이 있다면 그 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다. 따라서 실질취득액은 보증금 확인 전까지 산정 불가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3211 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동3가 752 대신공원한신휴플러스 102동 13층1301호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 59.6934㎡ · 102동 21층 중 13층 |
| 소유자 | 홍현준 |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 332,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 285,759,863원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2014.06.18 국제시장새마을금고 근저당권입니다. 그 이후 설정된 국제시장새마을금고 근저당권 5건과 제이비우리캐피탈·광주신용보증재단· 주식회사오케이저축은행의 가압류, 국 및 국민건강보험공단의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 김윤선의 전입신고는 말소기준보다 앞선 2014.02.20입니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김윤선 | 2014.02.20 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위와 실제 인수액은 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
대신공원한신휴플러스 동일 면적 59.69㎡의 최근 실거래는 다음과 같습니다. 전체 12건 평균은 303,875,000원이지만, 최근 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 284,875,000원, 최신 거래는 2026.07의 273,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -9.1%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.69㎡ | 1 | 273,000,000원 |
| 2026.04 | 59.69㎡ | 14 | 289,000,000원 |
| 2026.03 | 59.69㎡ | 7 | 288,500,000원 |
| 2026.03 | 59.69㎡ | 21 | 289,000,000원 |
| 2025.04 | 59.69㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2025.03 | 59.69㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2024.07 | 59.69㎡ | 16 | 340,000,000원 |
| 2023.11 | 59.69㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2023.09 | 59.69㎡ | 16 | 365,000,000원 |
| 2023.09 | 59.69㎡ | 16 | 365,000,000원 |
| 2023.05 | 59.69㎡ | 21 | 217,000,000원 |
| 2022.11 | 59.69㎡ | 12 | 355,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.69㎡ | 4건 | 284,875,000원 |
최저매각가 332,000,000원은 최근 12개월 평균의 116.5%입니다. 최신 거래 273,000,000원보다도 높은 수준입니다. 전체 12건 평균 303,875,000원만 보면 차이가 작아 보일 수 있지만, 최근 시장이 -9.1% 하락한 점을 우선 반영하면 신건 가격을 “시세보다 싸다”고 볼 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 332,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,448,000원 |
| 1. 근저당 · 국제시장새마을금고 | 188,500,000원 | 188,500,000원 |
| 2. 근저당 · 국제시장새마을금고 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 3. 근저당 · 국제시장새마을금고 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 4. 근저당 · 국제시장새마을금고 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 5. 근저당 · 국제시장새마을금고 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 6. 근저당 · 국제시장새마을금고 | 70,000,000원 | 40,052,000원 |
| 7. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 7,199,008원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 광주신용보증재단 | 17,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 26,230,952원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 406,929,960원 중 326,552,000원이 배당되고 80,377,960원이 미배당되는 계산입니다. 다만 김윤선의 보증금과 확정일자가 미상이라 위 배당표만으로 실제 배당순위·인수액을 확정할 수 없습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 332,000,000원 | 326,552,000원 | 80,377,960원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 265,600,000원 | 261,081,600원 | 145,848,360원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 212,480,000원 | 208,705,280원 | 198,224,680원 |
유찰돼 매각가격이 내려가더라도, 대항력 임차인의 보증금이 남아 있다면 그 미배당 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 따라서 이 사건은 회차별 최저가만 보고 실질취득비용이 함께 내려간다고 가정해서는 안 됩니다. 먼저 김윤선의 실제 보증금을 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산여자중학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트 단지·근린상가·단독주택·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 21층 건물 내 13층 1301호이며, 도시가스 개별난방·승강기·공동현관문 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 단지. 대신공원한신휴플러스는 321세대이며 준공일은 2014.02.14입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 고도지구(36M이하), 정비구역, 하천구역, 절대보호구역·상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 1,577,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김윤선의 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 보증금·점유관계·배당요구 여부를 최종 확인해야 합니다.
- 대항력 우선 확인. 전입일 2014.02.20은 말소기준권리 2014.06.18보다 빠릅니다. 배당받지 못한 보증금이 있으면 매수인이 인수할 수 있습니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 284,875,000원, 최신 거래 273,000,000원, 최근 추세 -9.1%를 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 전체 평균 착시 주의. 전체 12건 평균 303,875,000원에는 과거 365,000,000원·355,000,000원 거래가 포함돼 있습니다.
- 배당표 한계. 현재 계산상 채권자 미배당은 80,377,960원이나 임차보증금 미상 때문에 실제 배당관계와 인수액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리보다 먼저 ‘보증금’을 확인해야 한다
등기부만 보면 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸하는 전형적인 구조입니다. 그러나 김윤선은 2014.02.20 전입해 2014.06.18 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수액과 실질취득액을 확정할 수 없습니다. 가격도 신건 332,000,000원이 최근 12개월 평균 284,875,000원의 116.5%이고 최근 추세는 -9.1%입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “등기상 소멸 여부”보다 “대항력 임차인의 실제 보증금과 미배당액을 얼마로 확정하느냐”입니다. 그 금액을 확인한 뒤 실질취득액 기준으로 최근 시세와 다시 비교해야 합니다.
