서울동부지방법원 2025타경51353. 강동구 성내동 해피하우스비동 2층 202호, 전용 28.82㎡의 도시형주택(단지형다세대주택)입니다. 감정가 370,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 236,800,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 64% 수준이라 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 대항력 임차인의 보증금입니다.
임차인 김진우는 2021.11.24 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.09.24입니다. 말소기준권리인 국민건강보험공단 압류는 2022.10.25 접수됐으므로 임차인의 대항력 발생 시점이 앞섭니다. 임차보증금은 255,000,000원이고 배당요구도 이루어져 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 매각가 가정에서는 집행비용을 제외하고 232,684,800원만 배당되어 22,315,200원이 남습니다. 이 미배당액은 매수인 인수로 이어집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51353 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내동 521-1 해피하우스비동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형주택(단지형다세대주택) · 전용 28.82㎡ · 지상5층 중 2층 |
| 사용승인 / 규모 | 2015.08.10 · 해피하우스비동 10세대 |
| 소유자 | 박경원 · 2021.12.11 매매 · 거래가액 255,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 370,000,000원 / 236,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 268,207,730원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진우 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.24 | 2021.09.24 | 255,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미배당 인수 |
임차인은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 보증금 255,000,000원이 현재 최저가 236,800,000원보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 배당되는 금액은 감소하고 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 증가합니다. 낙찰가 하락분이 그대로 매수인의 이익으로 남는 구조가 아닙니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
비교 가능한 동일 면적 거래는 해피하우스비동 전용 28.82㎡의 2021.12 거래 255,000,000원 1건입니다. 이 거래가 최신 거래이자 비교 평균입니다. 현재 최저가 236,800,000원만 보면 255,000,000원의 92.9%지만, 이 비율은 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금을 함께 부담하기 때문입니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 370,000,000원 | 최초 평가금액 |
| 현재 최저가 | 236,800,000원 | 2회 유찰 · 감정가 64% |
| 예상 인수 | 22,315,200원 | 임차보증금 미배당 예상액 |
| 현재 실질취득 | 259,115,200원 | 비교 거래보다 높음 |
| 동일 면적 거래 | 255,000,000원 | 2021.12 · 전용 28.82㎡ · 2층 · 1건 |
회차별 시나리오 — 더 유찰돼도 총부담은 보증금 부근에 묶인다
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 236,800,000원 | 22,315,200원 | 259,115,200원 |
| 3회 유찰 · 감정가 51% | 189,440,000원 | 69,012,160원 | 258,452,160원 |
| 4회 유찰 · 감정가 41% | 151,552,000원 | 106,369,728원 | 257,921,728원 |
매각가가 236,800,000원에서 189,440,000원, 다시 151,552,000원으로 낮아져도 예상 인수액은 22,315,200원에서 69,012,160원, 106,369,728원으로 커집니다. 그 결과 실질취득은 각 회차에서 255,000,000원 보증금 부근에 계속 묶입니다. 단순 유찰만으로 가격 메리트가 크게 생기는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 236,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,115,200원 |
| 1. 임차인 김진우 보증금 | 255,000,000원 | 232,684,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 268,207,730원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차보증금 255,000,000원 중 232,684,800원이 배당되고 22,315,200원이 미배당됩니다. 주택도시보증공사의 청구액 268,207,730원은 배당 0원으로 계산되어 전액 미배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성일초등학교 북서측 인근이며, 주변에는 아파트·다세대주택·도시형생활주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물 중 2층 202호이며 사용승인일은 2015.08.10입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 필지 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 290.4㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 4,989,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·과밀억제권역·공장설립제한지역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역(전술)·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가만 보지 말 것. 현재 최저가 236,800,000원이 아니라 예상 인수액 22,315,200원을 포함한 실질취득 259,115,200원으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰도 같은 방식으로 계산. 3회 유찰 시 예상 인수 69,012,160원, 4회 유찰 시 106,369,728원으로 증가하므로 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다.
- 세금 선순위 여부 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 임차인 배당이 줄어 예상 인수액이 더 늘어날 수 있습니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 김진우의 실제 배당액이 확정되어야 최종 인수액을 판단할 수 있습니다.
- 임차권등기 말소와 보증금 반환은 별개. 등기 자체가 매각으로 소멸하더라도 선행 대항력에 따른 미배당 보증금 문제는 별도로 남습니다.
- 가격 비교 표본 유의. 동일 면적 거래는 2021.12의 255,000,000원 1건이므로 개별 상태와 시장 변화까지 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “64%까지 떨어졌어도 싸진 않다”
이 사건은 유찰 횟수만 보면 눈길을 끕니다. 감정가 370,000,000원이 두 번 유찰돼 최저가가 236,800,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 임차인 김진우의 보증금은 255,000,000원이고, 대항력 발생 시점은 말소기준권리보다 앞섭니다. 현재 매각가 가정에서 232,684,800원이 배당되어도 22,315,200원이 남아 매수인이 인수하게 됩니다.
따라서 현재 실질취득은 259,115,200원입니다. 동일 면적의 비교 가능한 거래 255,000,000원보다 높은 수준입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 인수액이 함께 증가해 3회 유찰 시 실질취득 258,452,160원, 4회 유찰 시 257,921,728원으로 큰 폭의 가격 개선이 생기지 않습니다. 여기에 당해세가 앞서 차감되면 인수액이 더 커질 여지도 있습니다. 결론은 명확합니다. 이 물건의 기준가격은 최저가가 아니라 보증금 인수까지 합친 실질취득가입니다. 현재 조건에서는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
