서울남부지방법원 2025타경10819. 화곡동 24-54 토지와 숙박시설 ‘다우스모텔’을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트 라멘조 5층이며, 토지는 463㎡의 일반상업지역 대지입니다. 현재 소유관계는 상속으로 형성된 공유자 9명 구조이고, 공유자 이은미가 2025년 7월 10일 공유물분할을 위한 경매를 신청했습니다.
등기부만 보면 현재 남아 있는 근저당권과 압류는 없습니다. 2015년 설정된 국 명의 근저당권 1,864,067,748원은 2020년 말소됐고, 2021년 강서구 압류도 같은 해 해제됐습니다. 그러나 경매에서는 등기부만큼 중요한 것이 점유·임차관계입니다. 실제 임차인은 3명이며, 이 중 1명의 보증금 300,000,000원은 매수인 인수로 계산됐고 나머지 2명의 보증금은 확정되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10819 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-54 · 서울특별시 강서구 까치산로15길 23 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설(다우스모텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트 라멘조 평슬래브 및 경사슬래브지붕 5층 |
| 토지 | 대 463㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 유병남, 이소정, 이예진, 이유미, 이은규, 이은미, 이은숙, 이창규, 최은정 |
| 감정가 / 최저가 | 8,453,898,800원 / 3,462,717,000원 (4회 유찰, 감정가의 40.96%) |
| 경매 원인 / 신청인 | 공유물분할을 위한 경매 / 이은미 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유가 핵심
2015년 국 명의 납세담보 근저당권과 2021년 강서구 압류는 모두 경매개시 전에 말소됐습니다. 현재 경매의 기준은 2025년 7월 10일 접수된 공유물분할 경매개시결정입니다. 등기부상 존속 담보권은 확인되지 않지만, 기준일보다 앞서 전입한 임차인이 3명 있어 매수인 인수 여부는 임차관계를 중심으로 판단해야 합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 이종진 | 2017.05.04 | 300,000,000원 월 4,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김송묵 | 2019.04.22 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 하태남 | 2025.04.16 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격 판단 — 최저가 41%가 곧 시세차익은 아니다
현재 최저매각가는 3,462,717,000원으로 감정가의 40.96%입니다. 그러나 매수인이 인수하는 것으로 계산된 이종진 보증금 300,000,000원을 더하면, 현재 확인 가능한 실질취득액은 최소 3,762,717,000원입니다. 이는 감정가의 약 44.51%에 해당하며, 김송묵·하태남의 보증금이 확인되면 총액은 더 증가할 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확인된 인수 | 실질취득 최소 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 3,462,717,000원 | 300,000,000원 | 3,762,717,000원+α |
| 5회 유찰 시 | 2,770,173,600원 | 300,000,000원 | 3,070,173,600원+α |
| 6회 유찰 시 | 2,216,138,880원 | 300,000,000원 | 2,516,138,880원+α |
여기서 +α는 보증금이 확인되지 않은 임차인 2명의 잠재 인수액입니다. 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 추가로 확인되면 실질취득액의 감소 폭은 제한될 수 있습니다. 동일 용도와 규모의 최근 거래 비교값이 확인되지 않은 상태이므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,462,717,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 37,027,170원 |
| 인수 · 임차인 이종진 보증금 | 300,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 이은미 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,425,689,830원 |
이종진 보증금은 배당액 0원·매수인 인수 300,000,000원으로 계산됐습니다. 소유자 잔여액은 당해세·최우선변제 및 보증금 미상 임차인 2명의 권리를 반영하지 않은 금액이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
④ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구청 남서측 인근으로 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 시설. 위생·급배수·승강기·난방설비가 구비된 철근콘크리트 라멘조 5층 숙박시설입니다.
- 토지. 일반상업지역 내 대지 463㎡이며, 공시지가는 ㎡당 5,987,000원입니다. 평지·세로장방·소로각지 조건입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하고 제시외 건물도 포함합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐지만, 제시외 건물이 무단증축 등에 해당해 위반건축물로 등재될 여지가 있다는 비고가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 2명의 보증금 확인. 김송묵·하태남의 임대차계약서, 보증금, 점유 범위, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 최종 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 이종진 인수액 반영. 현재 계산상 보증금 300,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수합니다. 입찰가와 별도로 취득원가에 더해야 합니다.
- 점유 구획 확인. 세 임차인의 사용 부분이 특정되지 않았습니다. 객실·영업시설·주거공간 중 각 점유 범위와 실제 점유자를 현장에서 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각 대상과 제시외 건물의 면적·구조·사용상태를 확인하고, 건축물대장상 위반건축물 등재 여부를 강서구 관련 부서에 확인해야 합니다.
- 숙박시설 인도 검토. 단순 주거 명도가 아니라 숙박시설 영업과 임차관계가 얽힌 물건입니다. 시설·비품·영업 인도 범위와 점유이전 절차를 구분해 검토해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 공항 관련 높이 제한, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래허가구역 등 적용 내용을 관계 기관에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가 41%”보다 “실질취득 37.63억+α”
이 사건은 등기부에 남은 담보권이 많아서 어려운 물건이 아닙니다. 난점은 임차인 3명의 점유와 인수액입니다. 확인된 이종진 보증금 300,000,000원만 반영해도 현재 실질취득액은 최소 3,762,717,000원이고, 김송묵·하태남의 미상 보증금이 더해질 수 있습니다.
여기에 숙박시설·토지 일괄매각, 4회 유찰, 제시외 건물과 위반건축물 등재 가능성, 여러 토지이용 규제가 함께 존재합니다. 동일 용도의 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 우위를 인정하기도 어렵습니다. 결론은 명확합니다. 최저가만으로는 입찰가를 정할 수 없고, 미상 임차보증금과 건축물 상태가 확인되기 전에는 실질취득액도 확정할 수 없습니다.
