서울남부지방법원 2025타경14243. 가산동 에이스하이엔드타워클래식지식산업센터 12층 DB-1218호로, 감정평가상 지식산업센터 지원시설인 기숙사로 이용 중입니다. 명노성이 2016년 11월 25일 매매를 원인으로 취득해 2019년 1월 11일 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 우리은행이 채권최고액 591,600,000원의 공동담보 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 경기신용보증재단·우리금융캐피탈·서울보증보험의 가압류와 세무서 압류 4건, 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 점유자 한정우도 2020년 9월 4일 전입해 근저당 설정일보다 늦으므로 대항력이 없고 보증금 5,000,000원을 매수인이 승계하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14243 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 219-6 에이스하이엔드타워클래식지식산업센터 제12층 제디비-1218호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 벚꽃로24길 26 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 지식산업센터 지원시설(기숙사) · 14층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 명노성 (2016.11.25. 매매 원인, 2019.01.11. 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 112,800,000원 (1회 유찰·감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행의 양수인 에이치에프더블유오삼비유동화전문유한회사 / 231,063,895원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 금전 권리는 소멸, 토지 지상권은 인수
말소기준은 2019년 1월 11일 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤의 가압류 3건, 국가 압류 4건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 지상권은 이 집합건물 등기부의 후순위 권리가 아니라 대지권의 목적인 토지에 존재하는 별도등기로, 매각물건명세서가 명시적으로 인수를 고지하고 있습니다. 따라서 이 사건을 단순한 ‘인수 0원’ 물건으로 보면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한정우 | 2020.09.04 | 5,000,000원 / 600,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 한정우 1명입니다. 전입일 2020년 9월 4일은 말소기준권리인 우리은행 근저당권 설정일 2019년 1월 11일보다 늦습니다. 따라서 낙찰자가 소유권을 취득하면 임차인은 대항할 수 없고, 보증금 5,000,000원은 매수인 인수 대상이 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 이는 매수인의 보증금 승계 여부를 바꾸지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 80%지만 시세 할인은 확인되지 않았다
감정가는 141,000,000원이며 1회 유찰된 현재 최저매각가는 112,800,000원입니다. 감정가 대비 80% 수준이지만, 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않았으므로 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 특히 이 물건은 일반 아파트가 아니라 지식산업센터의 지원시설 기숙사이므로, 동일 용도·동일 건물의 거래 및 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 80% | 112,800,000원 | 110,420,800원 | 768,697,706원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 90,240,000원 | 88,215,680원 | 790,902,826원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 72,192,000원 | 70,492,544원 | 808,625,962원 |
④ 예상배당표 (매각가 112,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 2.1% 추정) | - | 2,379,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 591,600,000원 | 110,420,800원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 34,375,010원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 197,879,795원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 55,263,701원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 879,118,506원 중 채권자 배당은 110,420,800원, 미배당은 768,697,706원입니다. 임차보증금의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산동 주민센터 남서측 인근으로, 주변은 지식산업센터와 업무시설, 다세대주택 등 공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 도로변에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통 편의는 보통입니다.
- 이용상태. 지식산업센터의 지원시설인 기숙사로 이용 중입니다. 사용승인일은 2018년 12월 14일입니다.
- 설비. 위생·급배수·냉난방·소방·승강기·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 남동측과 서측 일부가 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 일반 주거용 아파트가 아닌 지원시설 기숙사이므로 동일 건물의 거래 빈도, 임대수요와 이용자격을 중심으로 매각 가능성을 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 2018.11.29. 접수 제230353호, 을구 13번 금천구 지상권의 목적·범위·존속기간·약정 내용을 토지 등기와 설정계약에서 확인하세요.
- 기숙사 이용 조건 확인. 지식산업센터 지원시설로서 실제 이용·임대·전입 및 처분 과정에 적용되는 조건을 관할 기관과 관리주체에 확인하세요.
- 임차인 명도 확인. 한정우는 대항력이 없지만 현재 점유와 퇴거 일정, 보증금 회수 문제에 따른 명도 기간은 별도로 협의해야 합니다.
- 세금 선순위 확인. 송파·금천·남부천·구리세무서 압류 중 당해세가 있는지 확인해 실제 배당과 말소 절차의 변동 가능성을 점검하세요.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당의 공동담보목록 제2019-17호와 채권 양수 관계를 원본 서류에서 대조하세요.
- 시세 원본 조사. 동일 건물의 지원시설·기숙사 실거래와 현재 임대료를 확인한 뒤, 지상권 인수 영향을 반영해 응찰가 상한을 정하세요.
- 관리비 체납 확인. 관리주체에 공용부분 관리비와 기타 체납액을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 토지 등기를 직접 확인하세요.
맺으며 — “금액상 인수 0원”만 보고 끝낼 사건이 아니다
이 사건의 임차인과 금전 권리 구조는 비교적 명확합니다. 실제 임차인은 1명이며 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 근저당 이후의 가압류·압류도 모두 소멸합니다. 따라서 임차보증금을 포함한 금액상 실질취득은 현재 최저가 112,800,000원입니다.
그러나 토지의 을구 13번 지상권이 말소되지 않고 인수된다는 명시가 있어, 권리가 완전히 깨끗한 물건은 아닙니다. 여기에 지원시설 기숙사라는 용도와 실거래 비교 부재까지 겹칩니다. 금전 권리는 정리되지만 토지 권리와 가격 검증은 남아 있습니다. 지상권 원문과 동일 용도 거래를 확인하기 전에는 감정가의 80%라는 숫자만으로 매력을 높게 평가하기 어렵습니다.