서울동부지방법원 2025타경51367. 송파구 거여동 블레스아파트 5층 502호와 관련 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 아파트로 이용 중이며, 현재 소유자는 박정남·정규택이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준권리는 2020.05.21 설정된 우리은행 근저당권 360,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 조사된 임차인이 없어 낙찰자가 승계할 임차보증금도 없습니다.
가격은 감정가 1,091,668,800원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 698,668,000원까지 내려왔습니다. 비교 기준은 전체 거래 평균 697,000,000원보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.08의 750,000,000원 1건이고, 현재 최저가는 그 가격의 93.2%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세도 +16.5%로 하락 추세가 아니라는 점은 가격 판단에서 긍정적입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51367 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 거여동 45-1 블레스아파트 5층 502호 |
| 물건종류 | 아파트 + 토지 · 감정평가상 아파트 이용 |
| 전용면적 | 84.18㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 7층 건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 박정남 2분의 1 · 정규택 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,091,668,800원 / 698,668,000원 |
| 유찰횟수 | 2회 · 현재 감정가 64% |
| 청구금액 | 321,582,110원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2020.05.21 우리은행 근저당권이며, 2025.02.20 설정된 새로대부 근저당권 307,500,000원과 2025.05.07 현재 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 있습니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 봐야 한다
블레스 단지는 27세대이고, 비교 가능한 거래는 2건입니다. 전체 평균은 697,000,000원이지만 이 수치에는 2021.08 거래가 함께 들어 있습니다. 최근 12개월 기준으로는 2025.08 거래 750,000,000원 1건이 확인되며, 현재 최저가 698,668,000원은 최근 12개월 평균의 93.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 84.91㎡ | 3 | 750,000,000원 |
| 2021.08 | 76.47㎡ | 7 | 644,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 697,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 750,000,000원 |
전체 평균만 보면 현재 최저가는 전체 평균의 100.2%로 거의 같은 수준입니다. 그러나 가격 메리트 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최신 거래가와 최근 12개월 평균이 모두 750,000,000원이고, 현재 최저가는 그 93.2%이므로 최근 가격 기준에서는 할인 구간입니다. 최근 가격과 과거 가격의 추세도 +16.5%로 나타납니다.
③ 예상배당표 (매각가 698,668,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,386,680원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사새로대부 | 307,500,000원 | 307,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 21,781,320원 |
현재 최저가 698,668,000원 가정에서는 집행비용 9,386,680원과 근저당권 채권최고액 667,500,000원이 모두 배당되고 소유자 잔여 21,781,320원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 추가 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 698,668,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 51% | 558,934,400원 | 116,554,944원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 41% | 447,147,520원 | 227,223,955원 | 0원 |
추가 유찰이 발생하면 후순위 채권의 미배당은 늘지만, 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 3회 유찰 시에도 매수인 인수액은 0원, 4회 유찰 시에도 0원으로 계산됩니다. 즉 이 사건은 배당 부족과 매수인 인수를 구분해서 봐야 하는 유형입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거여2동주민센터 북동측 인근이며 공동주택, 근린생활시설, 공원이 혼재하는 지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철5호선 거여역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 7층 건물 내 5층이며, 개별난방·위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 부지로 이용 중이며, 감정평가상 도로상태는 양호합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 지역. 도시지역·제2종일반주거지역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 8,730,000원/㎡입니다.
- 환금성. 27세대 규모이고 확인된 거래가 2건, 최근 12개월 거래가 1건으로 거래 표본이 적습니다. 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 기준. 전체 평균 697,000,000원보다 최신 거래 750,000,000원과 최근 12개월 평균 750,000,000원을 우선 비교하세요.
- 표본 수 확인. 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 750,000,000원을 단지의 확정 시세처럼 보지 않는 것이 중요합니다.
- 일괄매각 토지. 분할된 토지 지분이 함께 매각되므로 건물 대지권과 목록 2 토지의 권리범위를 원본에서 다시 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인으로 조사된 사람은 없지만 실제 인도 상태와 점유자는 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비·세금. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최종본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘93.2%가 충분한가’
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 2020.05.21 우리은행 근저당권이 말소기준이고 이후 주요 권리는 매각으로 소멸합니다. 가격 측면에서는 현재 최저가 698,668,000원이 최근 12개월 실거래 750,000,000원의 93.2%라는 점이 핵심입니다.
다만 27세대 소규모 단지에 최근 12개월 거래가 1건뿐이고, 경매도 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 “감정가 64%”라는 할인율 자체보다 최근 실거래 대비 가격과 실제 환금성을 중심으로 판단하는 것이 맞습니다. 권리상 큰 인수 함정은 확인되지 않지만, 거래 표본이 적은 소규모 단지에서 93.2%가 충분한 안전마진인지가 최종 입찰 판단의 핵심입니다.
