부산지방법원 2025타경101739. 부산 사하구 다대동 조성아파트 7동 4층 401호입니다. 감정평가상 공동주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 6층 건물입니다. 사용승인일은 1990.03.31, 동일 면적 시세 비교 대상은 59.84㎡입니다.
이번 사건은 가격보다 먼저 임차인과 기준권리 확인이 필요합니다. 강가희의 전입일은 2020.07.15이고, 제시된 말소기준은 2024.11.28 부산신용보증재단 가압류입니다. 이 기준만 놓고 보면 전입이 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 실제 인수액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101739 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 다대동 948-1 조성 7동 4층 401호 |
| 도로명 | 부산광역시 사하구 윤공단로17번길 103 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택으로 이용중 |
| 소유관계 | 강경숙·강청자·강학철·김수임·김영수·김청자·김홍근 각 7분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 94,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 80,862,682원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 임차인 판단이 먼저다
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강가희 | 2020.07.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
강가희는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일 2020.07.15는 제시된 말소기준 2024.11.28보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서는 “대항력 있음·인수 0원” 어느 쪽도 확정적으로 단정하기 어렵고, 대항력 가능·보증금 미상 리스크로 보는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 94,000,000원은 ‘싼 가격’이 아니다
조성아파트는 408세대, 사용승인일 1990.03.31이며, 비교 면적은 59.84㎡입니다. 최신 실거래와 최근 시세 지표를 우선해서 보면 최저가 94,000,000원은 최근 시세 95,000,000원과 거의 같은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 59.84㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2025.06 | 59.84㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2021.09 | 59.84㎡ | 5 | 166,000,000원 |
| 2021.09 | 59.84㎡ | 6 | 157,000,000원 |
| 2021.08 | 59.84㎡ | 5 | 157,000,000원 |
| 최근 시세 | 59.84㎡ | 2건 | 95,000,000원 |
전체 5건 평균은 134,000,000원이지만, 이 평균에는 2021년 157,000,000원·166,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 시세 95,000,000원과 최신 거래 95,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다. 최저가 94,000,000원은 최근 시세의 98.9%이고, 최근 대비 과거 가격 추세는 -40.6%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,092,000원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 15,300,000원 | 15,300,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 76,608,000원 |
위 배당표는 매각가 94,000,000원을 기준으로 집행비용 2,092,000원과 부산신용보증재단 15,300,000원을 배당한 단순 산정입니다. 임차인의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 임차인 배당·인수 여부와 최종 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격 — 가격보다 임차보증금 확인이 우선
| 회차 | 비율 | 매각가 | 배당 미달 | 인수 산정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 94,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 | 80% | 75,200,000원 | 0원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 64% | 60,160,000원 | 0원 | 0원* |
* 배당 시나리오상 인수액은 0원이나, 강가희의 보증금이 미상이라 실제 인수액을 확정할 수 없습니다. 대항력이 인정되는 임차보증금이 남는 구조라면 낙찰가가 내려가도 실질취득비용은 단순히 낙찰가만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 다대동 다대중학교 서측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고, 주위에 시내버스정류장과 부산도시철도1호선 다대포항역이 소재하며 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 6층 건물의 4층 401호이며 사용승인일은 1990.03.31입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스에 의한 바닥난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 완경사지대의 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·비행안전구역·상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 959,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 강가희의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 금액이 확인되기 전에는 실질취득액을 확정하지 마세요.
- 기준권리 확인. 제시된 말소기준은 2024.11.28 가압류이지만, 2020.05.08·2024.03.11 근저당과 2025.03.27 권리이전 기록이 있으므로 등기부 원본으로 존속관계를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 최저가 94,000,000원은 최근 시세와 최신 거래 95,000,000원의 98.9%입니다. 전체 평균 134,000,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 확인. 최근 가격 추세가 -40.6%이므로 과거 157,000,000원·166,000,000원 거래보다 최근 거래를 우선해 판단하세요.
- 배당 원본 대조. 한국자산관리공사의 청구액 80,862,682원과 이전 근저당권을 포함한 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘인수액’을 확정해야 한다
신건 최저가 94,000,000원은 최근 시세 95,000,000원의 98.9%라서, 현재 가격 자체에 뚜렷한 할인 여유가 있다고 보기 어렵습니다. 여기에 최근 가격 추세는 -40.6%입니다.
더 큰 변수는 임차인입니다. 강가희의 전입일은 2020.07.15로 제시된 말소기준 2024.11.28보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 실제 인수액과 실질취득비용은 현재 확정 불가입니다. 이 사건은 유찰 여부보다 먼저 임차보증금과 기준권리의 정확한 상태를 원본에서 확인한 뒤, 확인된 실질취득비용을 최근 시세 95,000,000원과 비교하는 순서가 맞습니다.
