부산지방법원 2025타경101854. 부산 북구 금곡동 소재 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이며, 토지는 210.0㎡의 대지입니다. 등기상 현재 소유자는 김성삼이고, 말소기준권리는 2017년 1월 11일 설정된 늘푸른사상새마을금고의 채권최고액 130,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 근저당권 228,000,000원과 52,000,000원, 카카오뱅크 가압류 55,745,312원, 서울보증보험 가압류 9,571,491원, 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
현재 최저매각가는 346,097,000원으로 감정가 346,097,400원과 사실상 같은 신건 가격입니다. 배당 시뮬레이션에서는 집행비용과 선순위 근저당 일부까지만 배당되고 총 134,865,161원의 미배당이 발생하지만, 이 부족액을 매수인이 승계하는 구조로 계산되지는 않습니다. 다만 임대관계가 미상으로 기록돼 있으므로 실제 점유자와 전입관계는 입찰 전에 별도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101854 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 금곡동 171 |
| 등기부 부동산 | 부산광역시 북구 금곡동 171, 170 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 토지 | 210.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 849,200원/㎡ |
| 소유자 | 김성삼 |
| 감정가 / 최저가 | 346,097,400원 / 346,097,000원 (신건) |
| 청구금액 | 431,957,709원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유권은 2017년 4월 14일 증여로 김성삼에게 이전됐습니다. 말소기준보다 앞선 과거 근저당들은 이미 말소됐고, 현존 권리 중 기준이 되는 것은 2017.01.11. 늘푸른사상새마을금고 근저당권입니다. 같은 금고의 2017년 11월 및 2018년 2월 후순위 근저당, 2020년의 가압류 2건, 2025년 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 데이터에는 동일 또는 유사 주택의 실거래 비교값이 없습니다. 따라서 감정가 346,097,400원과 최저매각가 346,097,000원만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 현재 회차는 감정가 100% 수준의 신건이며, 가격 판단은 현장 상태와 토지·건물의 실제 이용, 주변 거래사례를 별도로 확인한 뒤 해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 346,097,000원 | 134,865,161원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 276,877,600원 | 203,115,489원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 221,502,080원 | 257,715,752원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각대금은 276,877,600원, 221,502,080원으로 낮아지고 그만큼 채권자의 미배당액은 커집니다. 그러나 제시된 시나리오에서는 각 회차 모두 매수인 인수액 0원으로 계산돼 있습니다. 이것은 채권자의 미회수와 매수인의 인수를 구분해서 봐야 한다는 뜻입니다.
③ 예상배당표 (매각가 346,097,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,645,358원 |
| 1. 을구 8번 근저당 · 늘푸른사상새마을금고 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 늘푸른사상새마을금고 | 228,000,000원 | 210,451,642원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 늘푸른사상새마을금고 | 52,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 카카오뱅크 | 55,745,312원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 9,571,491원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 475,316,803원 중 340,451,642원이 배당되고 134,865,161원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.6%로 추정된 값이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 금곡동 금곡초등학교 북측 인근이며, 주변은 주택·아파트단지·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 부산지하철 2호선 금곡역이 소재합니다.
- 건물. 주택으로 이용 중이며, 보록조 스라브가 평가건 단층 건물입니다. 외벽은 타일붙임 및 페인팅 등, 창호는 샷시창 구조이고 위생·급배수·난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 210.0㎡ 대지, 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건이며 토지이용상황은 단독입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 지적재조사사업지구입니다. 택지개발지구와 지구단위계획구역에 접하고, 공시지가는 849,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표의 공부와의 차이는 “없음”으로 기재돼 있으나, 매각물건명세서 비고에는 목록2의 공부상 소재와 현황 소재에 대한 별도 기재가 있으므로 두 자료를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자, 전입관계, 보증금·확정일자 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물은 일괄매각이고 제시외건물이 포함됩니다. 실제 포함 범위와 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 소재지 대조. 목록2는 공부상 금곡동 171, 170번지로 표시되지만 현황은 170번지 지상에 소재하는 것으로 보인다는 비고가 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 신건 최저가 346,097,000원이 시세보다 낮다는 전제는 둘 수 없습니다. 주변 단독주택·토지 거래사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당은 134,865,161원이지만 제시된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만 현장 확인이 남는다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2017년 늘푸른사상새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 현존하는 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이것만으로 입찰 판단을 끝낼 수는 없습니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 일괄매각·제시외건물 포함 조건과 목록2의 공부상 소재·현황 소재 기재 차이가 있기 때문입니다. 또한 비교 실거래 자료가 없으므로 신건 최저가 346,097,000원의 가격 메리트도 현재 자료만으로는 확인되지 않습니다. 이 물건의 핵심은 등기상 인수 위험보다 점유·현황·가격을 실제로 대조하는 것입니다.
