부산지방법원 2025타경101917. 부산 북구 덕천동 789-6 소재 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 토지는 126.0㎡, 건물은 시멘트 조적조 슬래브지붕 2층 주택이며 1982-01-08 사용승인, 1991-11-15 2층 증축으로 조사됐습니다. 등기부상 현재 소유자는 신우호이고, 2020-09-23 소유권을 이전받았습니다.
등기권리만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 1999-06-04 설정된 부산2상호신용금고 근저당권 26,000,000원은 2002-01-02 이미 말소됐고, 2020-10-27 안병선의 가처분 역시 2025-10-02 해제로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025-09-29 강제경매개시결정이며, 그 뒤의 KB국민카드·롯데카드·현대카드 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리 바깥입니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 나타난 안병선은 1983-06-22 전입으로 조사됐고 2026-01-06 배당요구를 했습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 ‘가능·미상’, 우선변제권도 ‘미상’으로 보는 것이 안전합니다. 같은 안병선이 과거 소유권보존 명의자이자 현재 경매신청채권자이기도 해, 실제 임대차관계와 보증금 존재 여부를 원문서로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101917 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 덕천동 789-6 · 부산광역시 북구 함박봉로7번길 30 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 대 126.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 954,300원/㎡ |
| 건물 | 주택 · 시멘트 조적조 슬래브지붕 2층 · 1982-01-08 사용승인 · 1991-11-15 2층 증축 |
| 소유자 | 신우호 (2020-09-23 소유권이전 · 2020-09-14 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 325,897,870원 / 325,897,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 안병선 / 167,342,465원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계 확인이 먼저다
말소기준인 2025-09-29 강제경매개시결정 이후의 카드사 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 이미 말소된 과거 근저당권과 가처분도 매수인에게 남지 않습니다. 하지만 안병선의 전입일은 말소기준보다 앞서므로 임차관계가 실제로 인정되고 대항요건이 유지된 경우에는 별도 승계 문제가 생길 수 있습니다. 보증금이 미상이므로 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안병선 | 1983-06-22 | 미상 | 2026-01-06 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
② 가격 판단 — 실거래가 없이 감정가만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 회차는 신건이며 최저매각가는 325,897,000원입니다. 감정가는 325,897,870원입니다. 동일 물건 또는 인근 유사 단독주택의 최근 실거래 비교값은 확인되지 않아, 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지를 수치로 판정할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가정액 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 325,897,000원 | 0원 | 122,842,262원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 260,717,600원 | 0원 | 58,575,374원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 208,574,080원 | 0원 | 7,161,863원 |
배당 시뮬레이션상 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 등기상 반영된 채권자들의 미배당은 모두 0원입니다. 다만 이는 안병선의 임차보증금이 확정되지 않은 상태의 배당표입니다. 선순위 대항력이 인정되는 보증금이 존재하고 배당으로 전액 소멸하지 않는다면 그 미배당액은 매수인 부담이 될 수 있으므로, 실질취득가는 최저가 325,897,000원으로 고정되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 325,897,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,362,558원 |
| 2. 경매개시결정 · 안병선 | 167,342,465원 | 167,342,465원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 16,396,459원 | 16,396,459원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 4,724,795원 | 4,724,795원 |
| 5. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 9,228,461원 | 9,228,461원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 122,842,262원 |
예상배당표상 채권자 청구 합계 197,692,180원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 122,842,262원입니다. 집행비용은 5,362,558원으로 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 안병선의 임차보증금도 미상이므로 실제 배당과 승계액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 만덕동 소재 덕양초등학교 북서측 인근이며, 부근은 단독주택 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도3호선 남산정역이 소재해 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 126.0㎡, 완경사·세로장방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·일단의주택단지조성사업지역·상대보호구역이며 공시지가는 954,300원/㎡입니다.
- 건물 상태. 1층은 2~3년전 내부수리한 것으로 조사됐고, 2층은 내부수리 준비가 중단된 상태로 탐문됐습니다. 현상은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 1층 천정매립형 시스템 냉방설비, 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 매각은 제시외 건물을 포함해 일괄매각됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 안병선 임대차 원문 확인. 임대차계약서 존재 여부, 보증금 액수, 실제 지급관계, 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 1983-06-22로 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 다뤄야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 선순위 보증금이 확인되고 배당 후 남는 금액이 있다면 최저가에 그 승계액을 더해 판단해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 안병선은 과거 소유권보존 명의자이자 가처분권자, 현재 경매신청채권자로도 나타납니다. 임차인 신고의 실체를 반드시 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각·제시외 건물 포함 조건이므로 현황, 사용 상태, 경계와 평가 반영 범위를 확인하세요.
- 수리 상태 확인. 2층 내부수리 준비가 중단된 상태로 조사됐으므로 현장 상태와 추가 공사 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 325,897,000원이 시장가격 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문서와 현장을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “배당표의 인수 0원보다 임차보증금 확인이 먼저”
이 사건은 등기부만 보면 후순위 가압류가 매각으로 소멸하고 과거 근저당·가처분도 이미 말소돼 단순해 보입니다. 그러나 현황조사상 안병선의 전입일은 1983-06-22이고 말소기준은 2025-09-29입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 이상 대항력과 승계액은 확정할 수 없습니다.
특히 안병선은 과거 소유권보존 명의자이면서 가처분권자, 현재 강제경매 신청채권자로도 등장합니다. 이 관계가 실제 임대차인지, 관계인 점유인지, 보증금이 얼마인지에 따라 매수인의 실질취득비용은 달라집니다. 따라서 이 사건의 핵심은 325,897,000원의 신건 최저가가 아니라 안병선의 임차관계와 보증금 실체를 먼저 확정하는 것입니다. 최근 실거래 비교값도 확인되지 않아 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거 역시 없습니다.
