서울동부지방법원 2025타경51383. 천호동 미사아름채아파트 10층 1005호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택 : 원룸형 / 복층구조 - 다락소재)로 이용 중입니다. 전용면적은 12.14㎡이고, 감정가는 220,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 140,800,000원입니다. 표면적으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가 자체보다 임차보증금 인수를 먼저 계산해야 하는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다.
임차인 안민경은 2021.01.04 주민등록, 2021.01.21 확정일자를 갖추고 있으며 보증금은 225,000,000원입니다. 2023.03.31에는 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다. 현재 회차의 예상배당은 집행비용 2,771,200원을 뺀 뒤 임차인에게 138,028,800원이 배당되는 구조라, 남는 86,971,200원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51383 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 452-15 미사아름채아파트 10층 1005호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택 : 원룸형 / 복층구조 - 다락소재) · 전용 12.14㎡ · 16층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 문향정 (2021.07.06 소유권이전 · 거래가액 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 140,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 핵심은 임차권 225,000,000원
등기부상 2020년 설정된 냉동냉장수산업협동조합 근저당권은 2021.02.23 이미 말소됐습니다. 현재 사건에서 주의할 권리는 안민경의 주택임차권입니다. 전입신고가 2021.01.04, 확정일자는 2021.01.21이고, 임차보증금은 225,000,000원입니다. 매각물건명세서에도 2023.03.31 접수된 을구 3번 주택임차권등기가 인수권리로 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안민경 | 건물 제10층 제1005호 12.14㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 225,000,000원 | 2021.01.04 | 2021.01.21 | 대항력 有 우선변제 매수인 인수 |
② 시세 비교 — 1.408억이 아니라 약 2.28억으로 비교
미사아름채아파트의 최근 12개월 실거래 평균은 235,000,000원이고 표본은 2건입니다. 최신 거래는 2026.06의 240,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 7.9% 높게 나타납니다. 따라서 현재 최저매각가가 최근 12개월 평균의 59.9%라는 수치만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 13.33㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2026.02 | 13.0㎡ | 15 | 230,000,000원 |
| 2025.05 | 13.0㎡ | 4 | 183,000,000원 |
| 2025.05 | 13.0㎡ | 4 | 183,000,000원 |
| 2024.07 | 13.02㎡ | 6 | 205,000,000원 |
| 2024.02 | 13.0㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2023.11 | 13.0㎡ | 16 | 230,000,000원 |
| 2023.10 | 12.14㎡ | 8 | 228,000,000원 |
| 2023.07 | 13.0㎡ | 5 | 224,000,000원 |
| 2023.06 | 13.0㎡ | 7 | 210,000,000원 |
| 2021.09 | 13.0㎡ | 13 | 240,000,000원 |
| 2021.09 | 13.0㎡ | 14 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 235,000,000원 |
전체 12건 평균은 220,666,666원이지만, 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 235,000,000원과 최신 거래 240,000,000원을 우선해서 보는 편이 맞습니다. 현재 회차 실질취득 227,771,200원은 이 최근 시세보다 낮기는 하지만, 표면상 최저가 140,800,000원이 주는 할인 폭과는 전혀 다른 수준입니다. 권리 인수까지 반영한 뒤에도 남는 가격 여유가 충분한지가 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,771,200원 |
| 1. 임차인 안민경 보증금 | 225,000,000원 | 138,028,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차인 안민경에게 138,028,800원이 배당되고, 부족분 86,971,200원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5·8호선 천호역 동측 인근이며, 주위는 아파트단지·오피스텔·근린주택 등으로 형성된 상업 및 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 노선버스정류장, 천호역·강동역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택 : 원룸형 / 복층구조 - 다락소재)으로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 해당하며 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 토지. 6필 일단의 부정형 평지이며 건부지로 이용 중이고, 북측 약 6미터 아스팔트 포장도로를 통해 천호대로와 연계됩니다.
- 거래. 미사아름채아파트는 131세대, 2020.02.18 준공이며 최근 12개월 거래 표본은 2건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 우선 계산. 최저매각가 140,800,000원만 보지 말고 예상 인수액 86,971,200원을 합친 실질취득 227,771,200원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 회차 착시 주의. 추가 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 임차인 미배당 인수액은 커집니다. 3회·4회 유찰 시나리오에서도 낙찰가와 인수액을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 안민경의 전입일·확정일자·임차권등기·배당요구와 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 전체 평균 220,666,666원보다 최근 12개월 평균 235,000,000원과 최신 거래 240,000,000원을 우선해 가격을 비교해야 합니다.
맺으며 — “64% 낙찰가”가 아니라 “약 2.28억 실질취득”
이 사건의 가장 큰 착시는 감정가 220,000,000원짜리 물건을 140,800,000원에 살 수 있다는 숫자입니다. 실제로는 대항력 있는 임차인 안민경의 보증금 225,000,000원이 먼저 있습니다. 현재 회차 배당 후 남는 86,971,200원을 인수하면 매수인의 실질취득은 227,771,200원입니다. 추가 유찰이 생겨도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커지는 구조라, 단순히 회차가 내려갈수록 싸지는 물건으로 보면 안 됩니다.
최근 12개월 실거래 평균은 235,000,000원, 최신 거래는 240,000,000원이고 최근 흐름도 7.9% 높은 방향입니다. 따라서 실질취득 기준으로는 최근 시세 아래이지만 할인 폭은 제한적입니다. 표면가격은 매력적이지만 권리 인수를 합치면 보통 수준의 가격에 가까워집니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 임차보증금 미배당액을 포함한 최종 취득원가입니다.
