부산지방법원 2025타경101974. 부산 북구 구포동 ‘미소드리움’ 11층 1101호, 81.33㎡ 주거용 오피스텔입니다. 소유자 정경례는 2017.10.30 매매가 262,000,000원에 취득했고, 2025.09.25 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이 사건에서 선언된 말소기준은 바로 그 2025.09.25 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2024.07.01 이병우 명의 주택임차권등기와, 2025.02.10 전입한 권영미의 점유관계입니다.
이병우의 임대차는 계약일 2021.01.09, 확정일자 2021.01.11, 주민등록·점유개시 2021.01.26, 보증금 190,000,000원으로 확인되고 배당요구도 했습니다. 원칙적으로는 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권이어서 미배당 보증금 승계가 문제될 수 있지만, 주택도시보증공사로부터 2025.11.07 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의”한다는 확약서가 제출됐습니다. 따라서 이병우 관련 인수는 실질 0원으로 봅니다.
다만 이 확약이 모든 점유자를 정리해 주는 것은 아닙니다. 권영미는 2025.02.10 전입 사실이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·보증금 미상으로 보는 것이 정확합니다. 이 부분은 이병우 확약의 적용 대상이 아니므로, 최종 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101974 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 300 미소드리움 11층 1101호 · 도로명 부산광역시 북구 구포만세길 151 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 주거용 이용 · 81.33㎡ · 14층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 정경례 (2017.10.30 매매 · 거래가액 262,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 212,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 199,750,905원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 단지 | 미소드리움 · 6세대 · 2017.07.20 사용승인 |
① 권리 흐름 — 1.9억 임차권은 확약, 미상 점유자는 별도
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이병우 | 2021.01.26 / 2021.01.11 | 190,000,000원 | 포기확약 | 有 | 실질 0원* |
| 권영미 | 2025.02.10 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
* 이병우에 대한 실질 인수 0원은 2025.11.07 확약을 반영한 판단입니다. 확약은 이병우에게만 적용되며 권영미의 권리관계에는 영향을 주지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 시세를 크게 웃돈다
가격 판단에서는 전체 6건 평균 175,048,333원보다 최근 12개월 평균 146,322,500원과 최신 거래 163,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 4건이며, 최근 구간과 과거 구간을 비교한 추세는 -37.1%입니다. 즉 최근 시세 흐름이 과거보다 낮아진 상태입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 73.52㎡ | 2 | 163,000,000원 |
| 2025.11 | 73.52㎡ | 2 | 163,000,000원 |
| 2025.09 | 73.52㎡ | 2 | 132,290,000원 |
| 2025.07 | 73.24㎡ | 3 | 127,000,000원 |
| 2024.12 | 79.78㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2022.10 | 81.33㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 146,322,500원 |
현재 최저매각가 212,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 144.9%입니다. 전체 거래 평균 대비로도 121.1%지만, 전체 평균에는 240,000,000원·225,000,000원의 과거 고가 거래가 포함돼 있으므로 최근 가격 판단에는 비중을 낮춰야 합니다. 최신 거래도 163,000,000원이고 최근 추세가 -37.1%이므로, 신건 최저가를 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 212,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,768,000원 |
| 1. 임차인 이병우 보증금(우선변제) | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 199,750,905원 | 18,232,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 주택도시보증공사의 미배당액은 181,518,905원입니다. 배당표상 이병우 보증금은 전액 우선변제되는 구조라 현 회차 자동계산 인수액도 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 부산 북구 구포동 지하철 구포역 북동측 인근으로, 주위는 아파트단지·빌라·주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 철도보호지구에 포함됩니다. 남동측 약 8m, 북서측 약 4m 도로와 접합니다.
- 규모. 미소드리움은 6세대 규모로, 대단지 공동주택보다 매수층과 거래표본이 제한적일 수 있습니다.
- 경매 통계. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.7회, 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 현재 물건은 아직 0회 유찰의 신건입니다.
- 시장 흐름. 최근 거래 구간이 과거보다 -37.1% 낮아진 것으로 집계돼 있어, 과거 225,000,000원·240,000,000원 거래를 현재 가치의 직접 기준으로 삼기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권영미 임대차 원본 확인. 보증금·계약일·점유범위·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상입니다.
- 2025.11.07 확약서 원문 확인. 이병우 관련 대항력 포기, 우선변제권만 주장, 임차권등기 말소 동의의 범위와 조건을 원문으로 다시 대조해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 146,322,500원과 최신 거래 163,000,000원을 우선 기준으로 보고, 전체 평균 175,048,333원은 보조지표로만 활용하는 편이 타당합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -37.1%이므로 현재 최저가 212,000,000원을 단순 감정가 기준으로만 판단하지 않아야 합니다.
- 소규모 오피스텔 환금성. 6세대 규모라는 점과 단지 경매 평균 유찰 1.7회, 매각률 0.0%를 함께 보고 매도 시 유동성도 점검해야 합니다.
- 관리비·점유 인도. 미납 관리비와 실제 점유자를 확인하고, 낙찰 이후 인도 절차 및 협의 가능성까지 비용에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 확약 하나로 끝나는 사건은 아니다
이 사건의 가장 큰 권리 이슈인 이병우의 190,000,000원 임차권은 2025.11.07 확약 덕분에 실질 인수 0원으로 정리할 수 있습니다. 그러나 권영미의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 확약 밖 임차인 위험이 남고, 가격도 현재 최저가 212,000,000원이 최근 12개월 평균 146,322,500원의 144.9%입니다. 최근 가격 추세도 -37.1%로 하락 방향입니다.
따라서 이 물건은 “1.9억 임차권이 해결됐으니 안전하다”는 한 줄로 끝낼 수 없습니다. 주된 인수는 확약으로 해소됐지만, 미상 임차인 확인과 최근 시세 대비 높은 취득가격이 동시에 남아 있는 구조입니다. 신건 최저가 자체에 가격 메리트를 부여하기 어렵고, 권영미의 임대차 내용이 확정되기 전까지는 실질취득비용도 완전히 고정할 수 없습니다.
