부산지방법원 2025타경101996. 부산 북구 만덕동 만덕2휴먼시아 102동 15층 1504호, 동일면적 실거래 기준 전용 84.34㎡ 아파트입니다. 현 소유자 정대천은 2024.05.24 매매로 250,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행이 채권최고액 215,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 권리분석의 말소기준권리이며, 2025.09.30 김은옥의 강제경매개시결정은 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
등기부에는 과거 국민은행·북부산농업협동조합·농협은행 근저당 이력이 있지만 모두 이미 말소돼 현재 인수 판단에 영향을 주지 않습니다. 제공된 배당 시나리오에서도 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상이므로 실제 점유관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101996 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 만덕동 831-15 만덕2휴먼시아 102동 15층1504호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.34㎡ · 지상24층 건물 내 15층 |
| 소유자 | 정대천 (2024.05.24 매매 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김은옥 / 21,785,095원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.24 우리은행 근저당권 · 채권최고액 215,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 유효한 담보권의 핵심은 을구 11번 우리은행 근저당권입니다. 2024.05.24 설정돼 말소기준이 되고, 2025.09.30의 강제경매개시결정은 그보다 뒤입니다. 제공된 권리분석상 두 권리 모두 매각으로 소멸하며, 현재 배당표상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 할인폭은 제한적
실거래 데이터상 단지명은 만덕2주공으로 집계돼 있으며, 동일면적 84.34㎡ 거래 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 252,833,333원이지만 가격 판단은 최근 흐름을 우선해 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 8건 평균은 253,625,000원, 신건 최저가 250,000,000원은 그 평균의 98.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.34㎡ | 9 | 285,000,000원 |
| 2026.08 | 84.34㎡ | 18 | 248,000,000원 |
| 2026.04 | 84.34㎡ | 19 | 265,000,000원 |
| 2026.02 | 84.34㎡ | 24 | 234,000,000원 |
| 2026.02 | 84.34㎡ | 24 | 234,000,000원 |
| 2026.01 | 84.34㎡ | 11 | 239,000,000원 |
| 2025.12 | 84.34㎡ | 22 | 260,000,000원 |
| 2025.10 | 84.34㎡ | 4 | 264,000,000원 |
| 2025.07 | 84.34㎡ | 7 | 262,000,000원 |
| 2025.03 | 84.34㎡ | 22 | 252,000,000원 |
| 2024.10 | 84.34㎡ | 7 | 243,000,000원 |
| 2024.06 | 84.34㎡ | 24 | 248,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.34㎡ | 8건 | 253,625,000원 |
최근 거래 범위는 234,000,000원~285,000,000원이고, 최신 거래는 2026.08의 285,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 253,625,000원으로 신건 최저가보다 높지만, 최저가는 이 평균의 98.6%에 해당합니다. 따라서 현 회차를 뚜렷한 저가 매수 구간으로 보기는 어렵고, 권리의 단순함과 별개로 응찰가격을 보수적으로 정할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,300,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 215,600,000원 | 215,600,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김은옥 | 21,785,095원 | 21,785,095원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,314,905원 |
현재 회차 250,000,000원 가정에서는 집행비용 4,300,000원, 우리은행 215,600,000원, 신청채권자 김은옥 21,785,095원이 배당되고 8,314,905원이 소유자에게 남는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 늘지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 250,000,000원 | 237,385,095원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 200,000,000원 | 196,400,000원 | 40,985,095원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 160,000,000원 | 156,960,000원 | 80,425,095원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가 200,000,000원, 2회 유찰 시 160,000,000원으로 내려가면 채권자 측 미배당액은 각각 40,985,095원과 80,425,095원으로 커집니다. 그러나 제공된 시나리오에서는 그 미배당 채권이 매수인에게 넘어가는 구조가 아니어서 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 백산초등학교 북동측 인근이며 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 3호선 만덕역이 있어 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 지상24층 건물의 15층으로, 감정평가상 현상은 보통이며 승강기·소화전·화재탐지·도시가스 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 일단의주택단지조성사업지역, 상대보호구역, 주거환경개선지구 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·거래. 실거래 집계 단지명 만덕2주공은 360세대, 준공일 2001.11.02이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 설정. 신건 최저가 250,000,000원은 최근 12개월 평균 253,625,000원의 98.6%입니다. 권리 안정성과 별개로 현 회차의 가격 여유는 크지 않습니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2024.05.24 우리은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 2025.09.30 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오이므로 최종 매각물건명세서와 배당요구 현황을 확인해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없지만, 내부 상태와 관리비 등은 별도 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부는 가격과 점유 확인
이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 단순합니다. 2024.05.24 우리은행 근저당이 말소기준이고 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 신건 최저가 250,000,000원이 최근 12개월 평균 253,625,000원의 98.6%로 거의 붙어 있어 현 회차에서 큰 할인폭이 있는 구조는 아닙니다. 최신 거래 285,000,000원과 최근 추세 +0.9%는 참고할 만하지만, 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점까지 감안하면 입찰 전 점유 확인과 응찰가 통제가 핵심입니다.
