부산지방법원 2025타경102023. 부산 서구 서대신동3가에 위치한 한신빌라 에이동 2층 201호입니다. 감정평가서상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 철근콘크리트조·블록조 슬래브지붕 5층 건물의 2층에 자리합니다. 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 181,000,000원입니다.
이 사건의 중심에는 한국주택금융공사가 있습니다. 2011년 9월 1일 설정된 채권최고액 628,000,000원의 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행되고 있습니다. 신청채권자의 청구액은 222,696,032원으로, 근저당 채권최고액과는 구별해야 합니다.
기존 부산은행 근저당권들은 이미 말소됐고, 한국주택금융공사의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 근저당 설정에 수반된 금지사항등기와 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102023 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동3가 31-206 한신빌라 에이동 2층 201호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 서구 꽃마을로 65 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트)으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조·블록조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층 201호 |
| 현재 소유자 |
최석만 · 최석용 · 최석태 · 최석희 각 공유지분 4분의 1 |
| 소유권 취득 원인 | 2025.03.29 상속 · 2025.10.29 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 181,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구액 | 222,696,032원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 특수등기 확인 필요
이 등기는 일반적인 후순위 금전채권과 구별됩니다. 경매 매각 후 정리되는 범위와 별도 동의·말소 절차의 필요 여부를 등기 원본과 매각물건명세서로 확인해야 합니다. 금지사항등기가 자동으로 모두 정리된다고 단정하지 않습니다.
소유권은 1998년 장윤 명의로 이전됐고, 2025년 상속을 원인으로 최석만·최석용·최석태·최석희에게 각각 4분의 1씩 이전됐습니다. 상속등기는 한국주택금융공사가 근저당권 실행을 위한 경매에 필요하다는 이유로 대위 신청한 것으로 기재돼 있습니다.
현재 확인되는 소유자는 공유자 4명입니다. 등기상의 소유권 변동과 실제 점유자는 별개이므로 공유자 중 누가 점유하는지 또는 제3자가 거주하는지는 현장 확인이 필요합니다.
② 점유·임대관계 — 임차인 미확인과 임차인 없음은 다르다
확인된 임차인 신고는 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 실제 임차인이 없다고 확정하거나, 모든 점유자에게 대항력이 없다고 단정할 수 없습니다.
전입일·점유 개시일·확정일자·보증금·배당요구 여부를 확인해야 하며, 확인 전에는 대항력과 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
특히 말소기준인 한국주택금융공사 근저당권의 설정일이 2011.09.01이므로, 실제 거주자가 확인된다면 점유·전입 시점을 해당 날짜와 대조하는 것이 핵심입니다. 금지사항등기와 임대차 사이의 법률관계도 함께 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 181,000,000원의 적정성은 미확인
이 물건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 동일한 181,000,000원입니다. 등기상 인수액 0원 가정 시 최저가 낙찰에 따른 실질취득금액도 부대비용을 제외하면 181,000,000원입니다.
그러나 동일 단지·동일 평형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 현재 가격이 시세보다 저렴한지 또는 비싼지 판단할 수 없습니다. 감정가 자체가 시장가격을 보장하는 것은 아닙니다.
| 가격 시나리오 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 181,000,000원 | 0원 | 181,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 144,800,000원 | 0원 | 144,800,000원 |
| 2회 유찰 시 | 115,840,000원 | 0원 | 115,840,000원 |
유찰 회차는 가정 시나리오이며, 실제 유찰 발생이나 향후 매각조건을 보장하지 않습니다. 실질취득 추정액은 각 회차 최저가에 낙찰되고 인수액이 0원인 경우에 한하며, 취득 관련 부대비용은 제외했습니다. 미확인 임차인의 보증금 인수가 발생하면 실질취득금액은 증가할 수 있습니다.
신건 입찰뿐 아니라 유찰 후 입찰에서도 최근 실거래와 개별 호실 상태를 먼저 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 181,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,334,000원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 628,000,000원 | 177,666,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 628,000,000원을 배당계산 기준으로 적용한 추정치입니다. 집행비용 3,334,000원을 차감한 177,666,000원이 근저당권자에게 배당되는 것으로 계산했으며, 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
이 금액은 채권최고액 기준의 계산상 미배당액으로, 신청채권자 청구액 222,696,032원에 대한 실제 확정 미회수액을 뜻하지 않습니다. 또한 미배당 채권액이 그대로 매수인에게 승계되는 것도 아닙니다. 실제 채권잔액과 확정 배당액은 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 서대신동3가 부산대신중학교 북서측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조·블록조 슬래브지붕의 5층 건물입니다. 외부는 페인트 마감, 창호는 샷시창 구조이며 급·배수·위생설비와 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 내부 상태. 이해관계인의 부재로 내부 마감재 등을 조사하지 못했습니다. 실제 내부 상태와 수선 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지. 남동하향 경사지대 내 부정형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며, 북동측 폭 약 25m 도로에 접합니다.
- 토지이용계획. 제2종일반주거지역, 대로3류 관련 사항 및 상대보호구역 등이 확인됩니다. 가축사육제한구역도 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 차량 접근과 인근 버스정류장은 확인되지만, 최근 실거래가격과 거래량이 확인되지 않아 매각 가능 가격이나 환금성을 정량적으로 평가할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 동일 단지·유사 면적의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격 및 거래 추세를 조사하고 최저매각가 181,000,000원과 비교하세요.
- 점유·임대관계 확인. 실제 점유자와 전입세대, 임대차계약 여부를 확인하고 임차인이 있다면 보증금·전입일·확정일자·배당요구 여부를 대조하세요.
- 금지사항등기 검토. 한국주택금융공사의 동의를 요구하는 등기가 매각 후 어떻게 정리되는지 원본과 관련 서류를 확인하세요.
- 공유자·점유 관계. 현재 소유자가 4명의 공유자로 구성돼 있으므로 실제 거주자와 인도 협의 상대방을 확인하세요.
- 내부 상태 조사. 감정평가 당시 내부 조사가 이루어지지 않았으므로 내부 하자·수리비·설비 상태를 확인하세요.
- 배당과 인수 구별. 근저당 채권최고액 628,000,000원과 신청채권자 청구액 222,696,032원을 혼동하지 말고, 미배당 채권액을 매수인 인수액으로 더하지 마세요.
- 관리비·조세 확인. 관리비 체납과 매수인에게 영향을 줄 수 있는 비용을 확인하고, 미반영된 조세·우선변제 항목이 배당에 미치는 영향도 점검하세요.
- 입찰 직전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서와 매각조건을 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원”만으로 입찰할 수는 없다
이 물건의 말소기준은 2011년 한국주택금융공사 근저당권입니다. 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 크지만, 이를 매수인 인수채무로 간주해서는 안 됩니다.
반면 임대관계 미상, 한국주택금융공사 금지사항등기의 정리 여부, 내부 미조사 및 실거래 비교 부족은 남아 있습니다. 현재 최저가 181,000,000원이 적정한지도 확인되지 않았습니다.
따라서 이 물건은 말소기준 자체는 명확하지만, 점유·특수등기·가격 검증이 끝나지 않은 신건입니다. 실거래 시세와 실제 점유관계, 금지사항등기 처리 방식을 확인한 뒤 입찰 여부와 응찰가격을 결정하는 것이 합리적입니다. 단순히 인수 추정액이 0원이라는 이유로 가격 메리트까지 인정할 수는 없습니다.
