부산지방법원 2025타경102065. 부산 북구 금곡동 동원역삼정그린코아 105동 4층 404호 아파트입니다. 현재 소유자는 김태우이고, 2021.03.04 소유권을 이전받았으며 당시 거래가액은 355,000,000원이었습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023.03.09 설정된 부산원광신용협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 360,000,000원입니다. 이후 우리금융캐피탈 주식회사 가압류, 대구신용보증재단 가압류, 국세 압류, 부산광역시 북구 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 김종복은 2023.04.28 전입했고 2025.11.04 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준권리인 2023.03.09보다 늦으므로 대항력이 없고, 보증금은 확인되지 않습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 이 자료상 낙찰자가 승계할 임차보증금은 0원으로 계산됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당관계는 매각물건명세서와 배당요구 관련 원문을 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102065 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 금곡동 832 동원역삼정그린코아 105동 4층404호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 북구 효열로 135 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9721㎡ · 29층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 김태우 · 2021.03.04 소유권이전 · 거래가액 355,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 322,000,000원 / 322,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2023.03.09 부산원광신용협동조합 근저당 · 채권최고액 360,000,000원 |
| 청구액 | 304,709,330원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.03.09 부산원광신용협동조합 근저당권입니다. 우리금융캐피탈 주식회사와 대구신용보증재단의 가압류, 국과 북구(부산광역시)의 압류, 2025.10.23 임의경매개시결정은 모두 이 근저당보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2021.12.03과 2022.09.22에 설정됐던 압류는 각각 이미 말소되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종복 | 2023.04.28 | 미상 | 2025.11.04 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 94.5%
동원역삼정그린코아 동일 면적대 최근 실거래는 12건이며, 전체 평균은 342,166,666원입니다. 다만 가격 판단에는 최근 흐름을 우선하면, 최근 12개월 9건 평균은 340,888,888원, 최신 거래는 2026.08의 345,000,000원입니다. 현재 최저가 322,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 3 | 345,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 5 | 335,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 3 | 337,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 11 | 340,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 14 | 346,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 21 | 355,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 12 | 330,000,000원 |
| 2025.09 | 84.97㎡ | 26 | 340,000,000원 |
| 2025.09 | 84.97㎡ | 26 | 340,000,000원 |
| 2025.08 | 84.95㎡ | 21 | 363,000,000원 |
| 2025.06 | 84.97㎡ | 11 | 340,000,000원 |
| 2025.04 | 84.95㎡ | 22 | 335,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 340,888,888원 |
전체 12건 범위는 330,000,000원~363,000,000원입니다. 최저가 322,000,000원은 최근 12개월 평균보다 낮고 최신 거래 345,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 구간이 이전 구간보다 -1.5% 낮아진 흐름이어서, 과거 전체 평균 342,166,666원만 보고 할인 폭을 크게 평가하기보다는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 보는 편이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 322,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,308,000원 |
| 2. 근저당 · 부산원광신용협동조합 | 360,000,000원 | 316,692,000원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 43,393,841원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 대구신용보증재단 | 20,359,029원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 423,752,870원 중 예상 배당액은 316,692,000원, 미배당은 107,060,870원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 322,000,000원 | 316,692,000원 | 107,060,870원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 257,600,000원 | 253,193,600원 | 170,559,270원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 206,080,000원 | 202,394,880원 | 221,357,990원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 금곡동 소재 도시철도 2호선 동원역 동측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성된 아파트지대입니다.
- 교통. 차량통행이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 도시철도 2호선 동원역이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 혼합구조 (철근)콘크리트지붕 29층 제105동 내 4층 404호이며, 도시가스 보일러 개별난방·급배수위생·승강기·소화전·화재경보기·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 서하향 완경사지를 택지 조성한 2필 일단의 부정형 토지로 아파트 및 부속상가 부지로 이용 중이며, 서측 광대로와 동측 중로에 접합니다.
- 규제·지가. 제2종일반주거지역이 포함되고 제1종지구단위계획구역이 포함되어 있으며, 공시지가는 1,184,000원/㎡입니다.
- 단지·거래. 동원역삼정그린코아는 526세대, 2014.12.11 준공이며 동일 면적대 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 확인. 김종복의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 배당순위와 배당액 확인을 위해 매각물건명세서와 관련 문건을 대조하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 342,166,666원보다 최근 12개월 평균 340,888,888원과 최신 거래 345,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 구간보다 -1.5%이므로 현재 94.5% 수준의 가격 차이를 그대로 확정적인 할인으로 간주하지 않는 편이 안전합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 신건에서도 채권 미배당 107,060,870원이 발생하지만 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원문과 실제 점유관계를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 최근 시세보다 낮다
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2023.03.09 부산원광신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 김종복의 전입은 2023.04.28로 늦어 대항력이 없습니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정도 매각으로 소멸하며, 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 신건 최저가 322,000,000원이 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 340,888,888원의 94.5%, 최신 거래 345,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 시세 추세가 -1.5%로 내려온 만큼, 과거 전체 평균보다 최근 거래 흐름을 중심으로 응찰가를 판단하는 것이 핵심입니다.
