부산지방법원 2025타경102087. 부산 사하구 감천동 감천단지아파트 3동 4층 402호입니다. 현재 소유자는 김동욱이고, 2023.07.03 냉동냉장수산업협동조합 근저당권 33,600,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 주식회사에이치비저축은행 가압류 15,414,523원, 제이티친애저축은행 주식회사 가압류 4,564,380원, 2025.10.27 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건의 핵심은 후순위 권리가 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에 김효정이 확인되고, 전입일은 1998.02.24로 말소기준권리인 2023.07.03보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 확정적인 인수액으로 계산할 수는 없습니다. 대항력 가능성이 있는 선순위 점유관계이고 인수액은 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102087 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 감천동 530 감천단지아파트 3동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택으로 이용중 · 지상5층 중 4층 |
| 소유자 | 김동욱 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 85,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 냉동냉장수산업협동조합 / 27,398,093원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
등기부상 현재 말소기준권리는 2023.07.03 설정된 냉동냉장수산업협동조합 근저당권 33,600,000원입니다. 2025.05.16과 2025.07.11의 가압류, 2025.10.27 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 한편 2025.04.07의 종전 임의경매개시결정은 2025.04.09 취하되어 2025.04.10 말소됐습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 먼저
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김효정 | 1998.02.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 1명입니다. 다만 보증금이 확인되지 않기 때문에 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액을 산정할 수 없습니다. 만약 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는 구조라면 그 금액은 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로, 최저가만으로 경제성을 판단해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격부터 최근 시세 이상
감천단지의 비교 실거래는 12건이며 전체 평균은 77,525,000원입니다. 다만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 3건 평균은 79,333,333원이고, 최신 거래는 2026.06 · 65,000,000원입니다. 최근 구간의 추세는 이전 구간 대비 3.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 50.71㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 2026.05 | 61.29㎡ | 1 | 88,000,000원 |
| 2026.02 | 56.2㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2025.06 | 57.45㎡ | 4 | 63,000,000원 |
| 2025.03 | 56.2㎡ | 2 | 82,000,000원 |
| 2025.01 | 50.71㎡ | 3 | 73,000,000원 |
| 2024.11 | 50.71㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 2024.08 | 56.2㎡ | 1 | 86,300,000원 |
| 2024.05 | 57.45㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2024.04 | 56.2㎡ | 4 | 82,000,000원 |
| 2023.10 | 50.71㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2022.09 | 50.71㎡ | 1 | 86,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 79,333,333원 |
현재 최저가 85,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.1%입니다. 전체 실거래 평균 77,525,000원과 비교해도 최저가는 109.6%입니다. 최신 거래 65,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 더욱이 김효정의 보증금이 미상이라 실질취득액은 85,000,000원보다 커질 가능성도 배제할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,930,000원 |
| 1. 근저당 · 냉동냉장수산업협동조합 | 33,600,000원 | 33,600,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사에이치비저축은행 | 15,414,523원 | 15,414,523원 |
| 3. 가압류 · 제이티친애저축은행 주식회사 | 4,564,380원 | 4,564,380원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 29,491,097원 |
위 배당 시뮬레이션은 확인된 등기채권을 기준으로 하며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 김효정의 보증금이 미상이라 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 85,000,000원 | 53,578,903원 | 0원 | 29,491,097원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 68,000,000원 | 53,578,903원 | 0원 | 12,797,097원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 54,400,000원 | 53,020,800원 | 558,103원 | 0원 |
이 표의 미배당액 역시 등기채권 기준입니다. 김효정의 보증금은 포함되어 있지 않으므로 유찰로 최저가가 내려가더라도 그것만 보고 실질취득액이 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다. 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 이 사건은 보증금이 미상이라 그 계산 자체가 아직 불가능합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 감천동 소재 감천중학교 남동측 인근. 주변은 아파트·연립주택·다세대주택·단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 건물의 4층 402호로 현상은 보통입니다. 위생·급배수·소화기·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 7~8미터 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 절대보호구역·상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 783,400원/㎡입니다.
- 단지. 감천단지는 210세대, 1982.11.04 준공입니다. 비교 실거래는 12건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김효정 보증금 확인. 보증금과 확정일자가 미상이므로 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 인수 가능 금액을 우선 확인해야 합니다.
- 시세보다 높은 신건 가격. 현재 최저가 85,000,000원은 최근 12개월 평균 79,333,333원의 107.1%입니다.
- 최신 거래 확인. 가장 최근 거래는 2026.06의 65,000,000원입니다. 현재 최저가와 차이가 큽니다.
- 유찰 후에도 실질취득액 재계산. 낙찰가만 내려가는 것이 아니라 미배당 임차보증금 인수액이 늘 수 있으므로 보증금 확인 전에는 유찰 가격만으로 매력을 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 임차관계 원문을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저, 보증금을 확인해야 한다
이 사건은 후순위 가압류가 소멸한다는 사실만 보고 단순한 물건으로 판단하면 안 됩니다. 1998.02.24 전입한 김효정이 말소기준권리보다 앞서 있고 보증금이 미상이기 때문입니다. 따라서 실제 매수인 인수액과 실질취득액은 아직 확정할 수 없습니다. 동시에 현재 최저가 85,000,000원은 최근 12개월 평균 79,333,333원의 107.1%이고 최신 거래 65,000,000원보다도 높습니다. 즉 현재 단계에서는 권리 위험이 닫히지 않았고, 신건 가격도 최근 시세보다 높습니다. 이 물건의 첫 확인 항목은 낙찰가가 아니라 김효정의 보증금과 배당·인수 관계입니다.
