* 매각물건명세서에 기재된 서울보증보험주식회사의 미배당 보증금 반환채권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되는 경우입니다. 취득세·명도비 등 별도 비용은 실질취득 금액에 포함하지 않았습니다.
서울남부지방법원 2026타경3367. 서울 금천구 가산동 가산양우내안애애플 10층 1008호입니다. 감정 이용상태는 아파트(도시형생활주택)이며, 서울보증보험 주식회사가 청구액 122,048,506원으로 강제경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 51.2%입니다.
이 사건에서 가장 중요한 권리는 강제경매개시결정보다 먼저 등기된 한국토지주택공사 명의 주택임차권입니다. 전입일은 2022.10.31, 확정일자는 2022.09.20이며, 보증금은 118,500,000원입니다. 일반적인 선순위 대항력 임차권이라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다. 그러나 이 사건은 승계인의 반환채권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다는 별도 조건이 있어 일반적인 인수형 사건과 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3367 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제10층 제1008호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 남부순환로 1266 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 도시형생활주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 18층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 김영숙 (2020.11.13 매매 · 거래가액 105,500,000원) |
| 감정가 | 110,000,000원 |
| 최저매각가 | 56,320,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 | 서울보증보험 주식회사 |
| 청구금액 | 122,048,506원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 선순위 임차보증금 | 118,500,000원 |
| 매각 특수조건 | 승계인의 미배당 보증금 반환채권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 말소
말소기준으로 표시된 권리는 갑구 5번 강제경매개시결정입니다. 이후 2026.03.06 접수된 국민건강보험공단의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 반면 을구 1번 주택임차권은 선순위이므로 단순히 후순위 권리와 함께 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.
다만 이 사건 매각물건명세서에는 다음과 같은 조건이 명시되어 있습니다.
따라서 이 조건이 그대로 적용되고 이행된다면, 선순위 임차권의 미배당 보증금을 매수인이 추가 부담하는 구조가 아니며 실질 인수액은 0원입니다. 단, 채권 포기의 범위와 임차권등기 말소가 실제로 이행되는지 입찰 전 원본 서류와 매각조건을 대조해야 합니다.
② 임차권·승계 관계 — 중복신고와 인수액 구분
등기된 주택임차권은 한국토지주택공사 명의 1건입니다. 매각물건명세서는 서울보증보험주식회사를 해당 임차권의 승계인으로 명시하고 있습니다. 한국토지주택공사와 서울보증보험주식회사를 별도의 실제 임차인으로 계산하거나, 보증금을 각각 합산해서는 안 됩니다.
실제 임차인: 별도로 확인된 인원 0명. 확인되는 것은 보증기관 관련 주택임차권등기 1건과 그 승계 관계입니다. 현재 실제 점유자 및 인도 상태는 별도 확인이 필요합니다.
| 권리자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
|
한국토지주택공사 을구 1번 주택임차권 · 건물 전부 |
118,500,000원 | 있음 | 있음 |
서울보증보험 승계 조건 충족 시 인수 0원 |
| 임대차계약일 | 2022.09.19 |
|---|---|
| 확정일자 | 2022.09.20 |
| 전입신고일 | 2022.10.31 |
| 점유개시일 | 2022.10.31 |
| 임차보증금 | 118,500,000원 |
| 등기상 차임 | 150,000원 |
| 임차권등기일 | 2024.09.13 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.09.13 |
| 승계인 | 서울보증보험주식회사 |
| 실질 인수 | 0원* · 포기 및 말소 조건 충족 시 |
* 실질 인수 0원은 서울보증보험주식회사의 미배당 보증금 반환채권 포기와 해당 임차권등기 말소에 한정됩니다. 다른 권리나 별도 점유자의 권리를 포괄적으로 포기시킨다는 의미가 아닙니다.
③ 가격 분석 — 감정가 51.2%를 시세 할인으로 착각하지 말 것
감정가는 110,000,000원이고, 현재 최저가는 56,320,000원입니다. 3회 유찰되어 감정가 대비 비율은 51.2%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
이 물건의 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가격은 확인되지 않았습니다. 따라서 최저매각가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지, 최근 가격이 하락하고 있는지도 판단할 수 없습니다. 가격 메리트가 검증되었다는 결론은 유보해야 합니다.
조건 미적용: 원칙적인 선순위 보증금 인수형으로 보아야 하므로 낙찰가에 미배당 보증금 63,593,760원이 추가됩니다. 이 경우 매각가가 내려가더라도 미배당 보증금이 증가해 실질취득 부담은 보증금 118,500,000원 수준에 집행비용 영향이 더해지는 구조입니다. 최저가만 시세와 비교하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,413,760원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 118,500,000원 | 54,906,240원 |
| 2. 서울보증보험 강제경매 청구채권 | 122,048,506원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가로 매각되면 집행비용 1,413,760원을 제외한 54,906,240원이 선순위 임차보증금에 배당되는 것으로 추정됩니다. 임차보증금 부족분은 63,593,760원이며, 신청채권자의 청구채권 122,048,506원은 예상배당이 0원입니다.
여기서 임차보증금 부족분은 매각조건에 따른 포기 대상이며, 신청채권자의 미배당액과 혼동하거나 임차보증금에 중복 합산하면 안 됩니다. 서울보증보험주식회사가 임차권 승계인이면서 경매 신청채권자로 등장하더라도 배당표상 서로 다른 채권 항목을 하나의 추가 임차인으로 계산하지 않습니다.
배당액은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액에 따라 원칙적 미배당 잔액이 달라질 수 있으나, 특수조건에 따른 채권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되면 해당 잔액의 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 하락하지만 권리 조건은 그대로
| 회차 | 최저가 | 원칙적 인수 | 조건 충족 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가 51.2% |
56,320,000원 | 63,593,760원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 감정가 40.96% |
45,056,000원 | 74,655,008원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 감정가 32.77% |
36,044,800원 | 83,504,006원 | 0원* |
원칙적인 선순위 임차보증금 인수 구조에서는 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 겉으로 보이는 최저가 하락이 실질취득 부담의 동일한 폭의 감소로 이어지지 않습니다.
반면 명세서에 기재된 채권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이행되면 해당 보증금 인수액은 각 회차에서 실질 0원입니다. 이 경우 취득가격은 낙찰가를 중심으로 계산할 수 있으나, 실제 시세가 확인되지 않았으므로 추가 유찰을 통한 가격 우위도 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산동주민센터 북서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 오피스텔, 업무용건물, 숙박시설 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북서측에 가산디지털단지역(1호선·7호선)이 있으며 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물 및 이용상태. 철근콘크리트구조 18층 건물의 10층 도시형생활주택입니다. 급배수·위생·난방·승강기·소방·주차설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측 남부순환로와 접하고 남동측으로 소로와 접합니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역과 토지거래계약 허가구역 관련 사항 등이 기재되어 있습니다. 아파트 대상 허가구역의 기재 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로, 매각기일에 적용되는 허가 대상과 경매취득 관련 예외 여부를 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 여부는 해당 없음으로 표시되어 있습니다. 실제 내부 상태와 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 도시형생활주택이며 근린생활시설·업무시설·오피스텔이 혼재하는 입지입니다. 최근 실거래가격과 거래량이 확인되지 않아 실제 매도 소요기간이나 환금성을 수치로 판단할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특수조건 원본 확인. 서울보증보험주식회사의 미배당 보증금 반환채권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최신 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 이행. 한국토지주택공사 명의 임차권과 서울보증보험의 승계 관계, 채권 포기 범위 및 말소 절차를 대조해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 방지. 임차권자와 승계인을 별도의 임차인으로 합산하지 마세요. 임차보증금 118,500,000원과 신청채권 122,048,506원도 서로 다른 배당 항목으로 구분해야 합니다.
- 원칙적 인수위험 구분. 현재 회차의 미배당 보증금은 63,593,760원입니다. 이는 특수조건이 적용되지 않는 경우의 위험액이며, 조건 충족 시 실질 인수액 0원과 혼동하지 않아야 합니다.
- 실거래 확인. 동일 건물과 유사한 도시형생활주택의 최근 12개월 거래가격, 최신 거래 및 가격 추세를 확인해야 합니다.
- 점유 및 인도. 임차권등기와 별개로 현재 실제 점유자가 누구인지 확인하고 인도 절차를 검토해야 합니다.
- 세금·관리비. 당해세, 미납 관리비 중 승계 가능 부분, 취득 관련 세금과 부대비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 허가구역의 적용 대상, 유효기간 및 경매취득 관련 절차를 확인해야 합니다.
- 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 5,632만원보다 중요한 것은 인수 조건”
이 사건의 표면적인 매력은 감정가 110,000,000원 대비 최저매각가가 56,320,000원까지 내려왔다는 점입니다. 하지만 먼저 검토해야 할 것은 보증금 118,500,000원의 선순위 주택임차권입니다.
원칙적으로는 현재 회차에서 미배당 보증금 63,593,760원의 인수위험이 발생합니다. 그러나 매각물건명세서에는 승계인 서울보증보험주식회사가 그 미배당 반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다. 해당 조건이 유효하게 이행되면 실질 인수액은 0원*입니다.
그렇다고 곧바로 저렴한 물건이라고 평가할 수는 없습니다. 3회 유찰된 도시형생활주택이며 최근 실거래 시세가 확인되지 않았기 때문입니다. 조건부 인수 해소의 유효성과 실제 이행, 점유 상태, 최근 거래가격을 확인한 후 실질취득가격을 비교하는 것이 이 사건 분석의 핵심입니다.
