명목 인수 3,248만원, 그러나 확약 적용 시 ‘실질 인수 0원’ — 가산양우내안애애플 1008호

서울남부지방법원 2026타경3367. 금천구 가산동 ‘가산양우내안애애플’ 10층 1008호, 감정 이용상태가 아파트(도시형생활주택)인 물건입니다. 현재 소유자 김영숙 씨는 2020.11.13. 이 호실을 거래가 105,500,000원에 취득했습니다. 이후 2024.09.13. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 설정됐고, 2026.01.23. 서울보증보험의 강제경매개시결정, 2026.03.06. 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다.

권리분석의 핵심은 선순위 주택임차권의 미배당 보증금입니다. 최저가 88,000,000원에서 집행비용 1,984,000원을 먼저 공제하면 임차보증금 채권에 86,016,000원이 배당되고, 보증금 118,500,000원 중 32,484,000원이 남습니다. 확약이 없다면 이 잔액은 매수인이 인수해 총부담이 120,484,000원이 되는 구조입니다.

그러나 매각물건명세서에는 주택임차권자 한국토지주택공사의 승계인인 서울보증보험주식회사가 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환채권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 승계 채권에 한해 매수인 인수는 실질 0원*으로 판단합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 말소

말소기준권리는 2026.01.23. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.09.13. 주택임차권등기는 전입일 2022.10.31., 확정일자 2022.09.20.로 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 권리입니다. 통상적인 계산만 따르면 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 인수됩니다.

다만 이 사건은 승계인 서울보증보험이 미배당 반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙었습니다. 확약의 효력은 이 주택임차권 채권에만 적용되며, 별도로 확인되는 다른 임차인은 없습니다. 한국토지주택공사는 보증기관·임차권등기 명의자이므로 보증금을 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인 0명, 보증기관 임차권·승계 1건으로 보는 것이 맞습니다.

② 임차권·승계 현황

③ 가격 판단 — 감정가 80%, 시세 비교는 보류

감정가는 110,000,000원이고, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 88,000,000원으로 감정가의 80.0%입니다. 소유자 김영숙 씨의 2020.11.13. 취득가 105,500,000원과 비교하면 현재 최저가는 취득가의 약 83.4%입니다.

다만 동일·유사 조건의 최근 실거래 비교자료가 없어, 감정가 대비 20% 낮아졌다는 사실만으로 현재 시장가격보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 감정가와 2020년 취득가는 현재 시세를 직접 대체하지 않으므로, 실제 응찰가 결정 전 같은 건물의 최근 거래와 매물 호가를 별도로 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 88,000,000원 가정)

배당계산상 임차보증금 미배당액은 32,484,000원입니다. 다만 승계인의 반환채권 포기와 임차권등기 말소 조건이 적용되면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 아파트(도시형생활주택)로 이용 중이며, 18층 건물 내 10층 1008호입니다.
• 입지. 가산동주민센터 북서측 인근으로 근린생활시설, 오피스텔, 업무용건물, 숙박시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 북서측에 가산디지털단지역 1호선·7호선과 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북측으로 남부순환로, 남동측으로 소로와 접합니다.
• 설비. 급배수·위생·난방·승강기·소방·주차설비가 구비돼 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 대표필지에는 토지거래계약 허가구역과 과밀억제권역 등 제한이 기재돼 있습니다.
• 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 매각물건명세서에서 서울보증보험의 미배당 반환채권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 유지되는지 확인하세요.
• 말소 이행 절차 확인. 낙찰 후 임차권등기 말소에 필요한 서류, 제출 주체와 처리 시점을 집행법원 및 승계인에게 확인해야 합니다.
• 실제 임차인 구분. 한국토지주택공사는 보증기관·임차권등기 명의자로 분류됩니다. 동일 보증금을 실제 임차인 보증금과 중복 계산하면 안 됩니다.
• 가격 원본 대조. 최근 실거래 비교 없이 감정가의 80%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 같은 건물 최근 거래와 현재 매물을 확인하세요.
• 신청채권자 무배당. 현재 배당안에서는 신청채권자 서울보증보험의 청구액 122,048,506원이 배당되지 않는 구조이므로 채권 포기 조건의 적용 범위를 확인하세요.
• 세금·비용 확인. 당해세, 체납 관리비, 집행비용 변동 등 배당표에 확정 반영되지 않은 부담을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 법원 기록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수형이지만, 확약이 결론을 바꾼다”

등기와 배당계산만 보면 이 물건은 선순위 주택임차권의 미배당액 32,484,000원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 유찰이 추가돼도 명목 인수액이 커지기 때문에 총부담은 약 1.2억원에 머물며, 최저가 하락만으로 가격 메리트가 커지는 물건도 아닙니다.

하지만 매각물건명세서에 승계인 서울보증보험의 미배당 반환채권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어, 이 조건이 실제 이행된다면 매수인 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 88,000,000원*입니다. 결론은 권리상 조건부 안전, 가격은 실거래 확인 후 판단입니다. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라, 확약과 말소가 낙찰 후 빈틈없이 이행되는지를 확인하는 데 있습니다.

* 실질 인수 0원 및 실질취득 88,000,000원은 서울보증보험의 미배당 반환채권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 유효하게 적용되고 실제 이행되는 것을 전제로 합니다.