부산지방법원 2025타경102176. 부산광역시 사상구 주례동 394-6 소재 부동산입니다. 물건 용도는 대지·토지로 표시돼 있고, 감정평가상 건물 이용상태는 근린생활시설입니다. 건물은 벽돌조 스라브지붕의 지상 1층 구조이며, 토지면적은 127.0㎡입니다.

소유자는 김윤아입니다. 2021년 10월 1일 대물변제를 원인으로 소유권이전등기가 접수됐습니다. 이후 부산주례새마을금고와 강순남의 근저당권이 설정됐고, 강순남이 신청한 임의경매개시결정이 2025년 11월 27일 등기됐습니다.

권리 순위 자체는 비교적 명확합니다. 그러나 실제 점유 임차인 2명이 존재하고 일부 임대차 조건이 확정되지 않았습니다. 또한 건물 등기상 근저당권은 토지를 공동담보로 표시하고 있으므로 토지 등기 및 일괄매각 범위를 함께 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예정

핵심은 2022년 2월 15일 설정된 부산주례새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 105,600,000원이고, 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 강순남의 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.

2016년·2018년 부산은행 근저당권과 2019년 김윤아 가압류, 2021년 이전 경매개시결정 및 2022년 강순남의 종전 근저당권은 등기부상 이미 말소된 이력입니다. 현재 매수인이 인수할 권리로 중복 계산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

대항력 판정은 말소기준권리 이후 전입일에 따른 등재 분석입니다. 확정일자·점유 개시 및 임대차 조건은 원본 대조가 필요합니다.

③ 가격 및 회차 분석 — 실거래 비교 전에는 가격 판단 보류

감정가는 328,064,600원, 신건 최저매각가는 328,064,000원입니다. 0회 유찰 상태이므로 감정가와 최저매각가가 거의 동일합니다.

해당 부동산의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격 및 거래 추세가 확인되지 않으므로 현재 최저가가 시장가격보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 토지와 근린생활시설, 제시외 건물의 가치를 함께 검토해야 합니다.

회차별 금액은 가정에 따른 시뮬레이션이며 향후 실제 최저매각가격이나 매각기일이 확정됐다는 의미는 아닙니다. 미배당 및 인수액은 채권·임대차 조건과 비용에 관한 기존 산정 범위에 한정됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 328,064,000원 가정)

채권최고액을 기준으로 부산주례새마을금고 105,600,000원과 강순남 40,000,000원을 배당하는 시뮬레이션입니다. 두 채권의 합계는 145,600,000원이며, 이 가정에서는 전액 배당됩니다.

위 배당표는 집행비용 추정치를 반영했으나 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 가상 배당입니다. 실제 채권 잔액, 배당 순위 및 임차보증금에 따라 소유자 잔여액과 채권자 배당액은 변동될 수 있습니다. 채권최고액은 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사상구 주례동 주감초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 주례역이 소재합니다.
• 토지. 면적 127.0㎡, 지목 대, 주상용 토지입니다. 지형은 완경사·부정형이며 도로접면은 중로한면으로 표시돼 있습니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역이며 도로에 접합니다. 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함됩니다.
• 건물 구조. 벽돌조 스라브지붕 1층 건물로, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 외장타일 등으로 마감돼 있습니다. 위생급·배수설비와 전기설비가 설치돼 있습니다.
• 공시지가. 1,476,000원/㎡로 표시돼 있습니다. 공시지가 자체를 실제 거래 가능한 시장가격으로 사용하지는 않습니다.
• 공부 및 건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 해당 사항이 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 제시외 건물이 매각에 포함되므로 현황과 매각범위를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 주거시설과 근린생활시설이 혼재하는 입지입니다. 거래가격·거래량·공실률 등 가격과 환금성을 판단할 자료가 확인되지 않아 매각 후 처분 가능성과 임대수익을 확정적으로 평가하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지 등기 확인. 건물 근저당의 공동담보로 기재된 주례동 394-6 토지에 대해 소유권·선순위 권리·제한사항을 토지 등기사항전부증명서와 대조하세요.
• 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되므로 매각물건명세서와 감정평가서에서 포함 대상, 현황 및 이용관계를 확인하세요.
• 김종문 임대차 확인. 보증금·확정일자·계약 내용이 미상입니다. 임대차계약서와 실제 점유 현황을 확인해야 합니다.
• 이성만 배당 확인. 보증금 10,000,000원, 월세 450,000원이며 2025.12.17 배당요구가 신고됐습니다. 확정일자·우선변제권·최우선변제 가능성을 확인하세요.
• 배당표 재검토. 근저당권의 실제 채권 잔액과 임차인 배당·당해세·집행비용을 반영해 예상 잔여액을 다시 계산해야 합니다.
• 점유 및 명도. 실제 임차인이 2명 존재합니다. 점유 부분과 영업·사용 관계를 확인하고 인도 협의에 따른 시간과 비용을 고려하세요.
• 시세 확인. 감정가 328,064,600원을 시장가격으로 단정하지 말고 인근 토지 및 근린생활시설 실거래와 대상 부동산의 건물 상태를 비교하세요.
• 규제 검토. 제3종일반주거지역, 상대보호구역, 도로 접합 등 토지이용계획을 확인하고 예정 이용목적에 맞는지 검토하세요.
• 매각기일 재확인. 2026.10.01 매각 예정으로, 입찰 전 기일 변경·취하·매각조건 변경 여부를 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 서류를 최종 확인하세요.

맺으며 — “등기상 소멸 예정과 전체 위험 해소는 다르다”

부산 주례동 394-6은 부산주례새마을금고 근저당을 말소기준으로, 이후 근저당과 경매개시결정이 매각으로 소멸할 예정입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 김종문의 보증금은 미상이고, 이성만의 우선변제 여부와 실제 배당액도 확정되지 않았습니다. 토지 등기와 제시외 건물의 일괄매각 범위도 함께 확인해야 합니다.

감정가와 최저가가 거의 같은 신건이지만, 최근 실거래와 거래 추세가 확인되지 않으므로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 결론적으로 근저당권 소멸 구조는 확인되지만, 임차보증금·토지 권리·매각범위와 적정가격 검증이 필요한 물건입니다.