💰 현재 실질취득 253,000,000원 📉 최근 12개월 대비 177.5% 👤 임차·점유 3건 ⚠️ 보증금 미상 점유자 존재
부산지방법원 2025타경102292. 부산 사하구 하단동 한울엠비시어스 603호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 소유자 선동규는 2021.07.02 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 250,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2025.06.24 서울보증보험주식회사의 가압류 90,591,780원입니다. 문제는 그보다 앞선 2025.01.16 강민수의 주택임차권등기입니다. 강민수는 2022.12.30 전입·점유, 2022.11.11 확정일자를 갖추고 보증금 220,000,000원을 신고한 선순위 임차권자이므로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 미변제액을 매수인이 인수하게 됩니다.
현재 신건 매각가 253,000,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 4,342,000원을 먼저 제외한 뒤 강민수 보증금 220,000,000원이 전액 배당되므로 강민수 관련 인수액은 0원입니다. 하지만 한 차례 유찰되어 매각가가 202,400,000원으로 내려가면 예상 인수액이 21,233,600원으로 늘어 실질취득은 약 223,633,600원이 됩니다. 두 차례 유찰 시에도 매각가 161,920,000원에 인수액 61,146,880원이 더해져 실질취득은 약 223,066,880원입니다. 즉 낙찰가만 내려가는 것이 아니라 미배당 보증금 인수가 함께 커지므로 총 취득부담은 약 2.23억원대에서 크게 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102292 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 529-14 한울엠비시어스 6층 603호 · 도로명 부산광역시 사하구 승학로3번길 25 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 중 제6층 제603호 |
| 소유자 | 선동규 (2021.07.02 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 253,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 230,391,020원 |
| 말소기준권리 | 2025.06.24 가압류 · 서울보증보험주식회사 · 90,591,780원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 미상 점유가 핵심
2010.04.19 이전의 가처분·가압류·압류·근저당 등은 당시 강제경매 매각으로 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석에서 중요한 기준은 2025.06.24 가압류입니다. 강민수의 주택임차권등기는 이 기준보다 앞서므로 배당으로 전액 해소되지 않는 금액은 매수인 인수 대상입니다. 반면 2025.12.17 한국주택금융공사의 강제경매개시결정과 2026.01.08 이나윤의 가압류는 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
| 임차·점유자 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 바드리 김순영 | 2021.08.10 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 강민수 | 2022.12.30 / 2022.11.11 | 220,000,000원 | 있음 | 있음 | 미배당분 승계 |
| 점포 | 미상 / 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
한울엠비시어스는 26세대, 2004.06.16 사용승인된 단지입니다. 비교 기준 면적은 112.73㎡이나 동일 면적 거래가 확인되지 않아 아래 거래는 단지 내 참고 거래로 봐야 합니다. 그 한계가 있어도 가격 방향은 분명합니다. 최근 12개월 평균은 142,500,000원, 최신 거래는 2026.03 165,000,000원인데 신건 최저가이자 현재 실질취득은 253,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 72.00㎡ | 14 | 165,000,000원 |
| 2026.01 | 52.48㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2024.04 | 67.30㎡ | 5 | 162,000,000원 |
| 2023.09 | 73.95㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2021.07 | 73.95㎡ | 13 | 150,000,000원 |
| 2021.07 | 73.95㎡ | 13 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 142,500,000원 |
전체 6건 평균은 151,166,666원이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 142,500,000원이고 최신 거래는 165,000,000원이며, 최근 거래가격 흐름은 이전 구간 대비 -8.4%입니다. 현재 최저가 253,000,000원은 최근 12개월 평균의 177.5%입니다. 따라서 이 물건을 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 253,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,342,000원 |
| 1. 임차인 강민수 보증금 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 90,591,780원 | 28,658,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 230,391,020원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이나윤 | 133,278,360원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 253,000,000원 가정에서는 강민수 보증금 220,000,000원이 전액 배당되어 해당 임차권의 미배당 인수액은 0원입니다. 서울보증보험주식회사는 28,658,000원만 배당되고, 한국주택금융공사와 이나윤은 배당이 없습니다. 총 채권 미배당액은 425,603,160원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 부산도시철도 1호선 하단역 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 하단역과 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 중 6층 603호이며, 승강기·기계식주차·소화전·화재탐지 및 경보설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 남서하향 완경사지 내 자체지반은 평탄하고, 332.9㎡ 규모의 사다리형 토지로 북동측 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 포함되고 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,800,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 26세대의 소규모 단지이고 최근 거래 추세가 -8.4%이며, 경매 통계상 평균 유찰 1.5회·매각률 0.0%로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 강민수 임차권. 신건 배당표에서는 220,000,000원 전액 배당이지만, 실제 낙찰가가 낮아지면 미배당액을 매수인이 인수합니다.
- 유찰 후 실질취득. 1회 유찰 시 202,400,000원만 볼 것이 아니라 인수 21,233,600원을 합친 약 223,633,600원을 봐야 합니다.
- 2회 유찰도 동일. 매각가 161,920,000원에 인수 61,146,880원을 더하면 약 223,066,880원입니다. 낙찰가 하락폭만큼 실질취득이 내려가지 않습니다.
- 주식회사 바드리 김순영. 2021.08.10 전입은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 및 승계금액을 확정하기 전에는 별도 인수위험으로 남겨야 합니다.
- ‘점포’ 점유. 전입·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력과 승계 여부를 판정할 수 없습니다.
- 시세 기준. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 142,500,000원과 최신 거래 165,000,000원, 최근 추세 -8.4%를 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인 배당요구 및 실제 배당순위를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 실질취득은 크게 안 내려간다”
이 물건의 핵심은 최저가 253,000,000원이 아닙니다. 현재 회차에서는 강민수의 보증금이 전액 배당돼 인수액 0원으로 계산되지만, 한 번만 유찰돼도 미배당 보증금이 매수인 인수로 전환되기 시작합니다. 1회 유찰 시 실질취득 약 223,633,600원, 2회 유찰 시 약 223,066,880원으로, 낙찰가 하락이 그대로 취득가 하락으로 이어지지 않습니다.
가격도 보수적입니다. 최근 12개월 평균 142,500,000원, 최신 거래 165,000,000원, 최근 추세 -8.4%인데 현재 실질취득은 253,000,000원입니다. 여기에 선순위 전입을 한 주식회사 바드리 김순영의 보증금·확정일자가 미상이고 별도 ‘점포’ 점유까지 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 가격 부담과 미확정 임차위험을 동시에 확인해야 하는 유형입니다. 단순히 신건·유찰가만 보는 접근보다 실제 승계액을 포함한 총 취득부담을 중심으로 판단해야 합니다.
