결정적 반전은 매각물건명세서의 포기 조건입니다. 임차권자 한국토지주택공사의 승계인인 서울보증보험 주식회사가 미배당 보증금반환채권을 매수인에 대해 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 이 조건이 유효하게 이행되면 해당 보증금의 실질 인수액은 0원*입니다. 다만 3회 유찰에도 불구하고 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아, 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다.
* 매각물건명세서에 기재된 보증금반환채권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되는 경우의 계산입니다. 취득세·명도비·기타 거래비용은 포함하지 않았습니다.
서울남부지방법원 2026타경3643. 서울 금천구 가산동의 가산양우내안애애플 16층 1603호입니다. 감정평가서상 이용상태는 아파트(도시형생활주택)이며, 감정가 110,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가가 56,320,000원으로 내려왔습니다.
등기부를 살펴보면 소유자 김영숙은 2020년 12월 24일 거래가 108,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 2023년 3월 2일 지완 명의의 근저당권이 설정되었고, 이후 가압류와 임차권등기, 강제경매개시결정 및 압류가 이어졌습니다.
여기서 가장 중요한 것은 근저당권보다 먼저 성립한 임차인의 대항력입니다. 임차권등기에는 2022년 12월 16일 주민등록, 2022년 12월 18일 점유개시, 보증금 129,500,000원이 기재되어 있습니다. 말소기준권리인 2023년 3월 2일 근저당권보다 앞선 날짜입니다.
따라서 보증금 미배당액을 무조건 무시하면 안 됩니다. 다만 이번 사건에는 서울보증보험 주식회사의 미배당 보증금반환채권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 별도로 명시되어 있어, 일반적인 대항력 있는 임차인 인수형 물건과 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3643 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제16층 제1603호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 남부순환로 1266 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 아파트(도시형생활주택) |
| 건물 현황 | 지하 1층 / 지상 18층 중 16층 · 철근콘크리트조 · 사용승인 2013.09.26 |
| 소유자 | 김영숙 (2020.12.24 소유권이전 · 거래가 108,000,000원) |
| 감정가 | 110,000,000원 |
| 최저매각가 | 56,320,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 신청채권자 | 서울보증보험 주식회사 |
| 청구금액 | 132,061,615원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.02 을구 3번 · 지완 근저당권 |
| 주택임차권 보증금 | 129,500,000원 |
| 조건부 인수액 | 포기·말소 조건 이행 시 0원 / 일반 배당 계산상 74,593,760원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
이번 사건은 별도의 보증금반환채권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있으므로 일반적인 인수 계산과 조건 이행 후 실질 인수액을 구분해야 합니다.
기존의 2013년 원당신용협동조합 근저당권은 2017년 6월 9일 이미 말소되었습니다. 최초 신탁등기와 금지사항등기도 등기부상 말소된 상태입니다. 따라서 현재 권리분석에서 기준이 되는 근저당권은 2023년 3월 2일 지완 명의 을구 3번 근저당권입니다.
지완 근저당권의 채권최고액은 1,126,500,000원이며 공동담보가 설정되어 있습니다. 이 금액은 해당 호실만의 확정 채무잔액이 아니라 등기된 채권최고액이므로, 공동담보 전체의 채무를 이 호실에만 귀속시키면 안 됩니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
이후 조용민 가압류 170,000,000원, 김창억 가압류 115,000,000원, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류도 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 등기상 권리의 말소와 매수인이 부담할 수 있는 별도의 비용·점유 문제는 구분해야 합니다.
② 임차인 분석 — 1억 2,950만원의 보증금과 승계인의 포기
이 물건에서는 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기 1건이 확인됩니다. 한국토지주택공사는 보증·승계 관련 명의자로 분류되어 있으므로, 이를 별도의 실제 거주 임차인으로 중복 집계하지 않습니다.
확인된 실제 거주 임차인은 0명이며, 현재 실제 점유자와 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다. 한국토지주택공사 명의 임차권등기의 권리관계는 다음과 같습니다.
| 명의자 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증·승계 관련 건물 전부 · 임차권등기 | 129,500,000원 | 전입 2022.12.16 확정 2022.10.04 점유개시 2022.12.18 | 있음 말소기준 이전 | 있음 배당요구 신고 | 조건부 인수 0원* 서울보증보험 승계 · 미배당채권 포기 및 등기말소 조건 |
등기된 임차권은 2024.12.31 접수된 을구 4번입니다. 서울보증보험 주식회사는 해당 임차권자의 승계인으로 기재되어 있으며, 별도의 추가 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
낙찰가: 56,320,000원
집행비용 추정: 1,413,760원
임차보증금 예상배당: 54,906,240원
보증금 미배당액: 74,593,760원
미배당액을 매수인이 인수한다면, 56,320,000원 + 74,593,760원 = 130,913,760원입니다. 이 금액은 집행비용 추정이 포함된 계산이며, 집행비용을 제외한 단순한 낙찰가·보증금 인수 구조에서는 실질취득액이 보증금 129,500,000원 수준으로 수렴합니다.
따라서 포기 조건이 없었다면 감정가 110,000,000원보다 높은 실질취득액을 기준으로 평가해야 하며, 최저가 56,320,000원만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
“주택임차권자 한국토지주택공사의 승계인인 서울보증보험 주식회사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환채권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
이 조건이 유효하게 이행되면 해당 보증금의 미배당액 74,593,760원은 계산상 발생하더라도 매수인의 실질 인수액은 0원*으로 처리합니다.
이 포기는 해당 임차권 및 승계 채권에 적용되는 것입니다. 다른 독립된 점유자나 임차인의 권리까지 일괄 포기시키는 내용은 아닙니다. 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
결론적으로 한국토지주택공사 명의 임차권과 서울보증보험 주식회사의 승계 관계를 독립된 임차인 두 명으로 계산해서는 안 됩니다. 동일한 보증금 129,500,000원을 중복 합산하지 않고, 매각 조건에 따른 포기·말소 이행 여부를 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 51.2%가 곧 시세 할인은 아니다
이 물건의 감정가는 110,000,000원이고, 현재 최저매각가는 56,320,000원입니다. 세 차례 유찰된 결과 감정가 대비 51.2% 수준으로 내려왔습니다.
그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균과 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 현 시점의 시장가격 대비 할인율은 산정할 수 없습니다. 특히 가산동의 다른 아파트나 오피스텔 거래가격을 이 도시형생활주택의 직접적인 시세로 대체해서는 안 됩니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 / 수준 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 110,000,000원 | 감정평가 기준가격 |
| 현재 최저가 | 56,320,000원 | 감정가의 51.2% |
| 기존 취득 거래가 | 108,000,000원 | 2020.12.21 매매 · 과거 거래 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | 현재 가격 메리트 판단 보류 |
| 조건 이행 후 실질취득 | 56,320,000원 | 기타 취득비용 제외 · 최저가 낙찰 가정 |
| 포기 조건 미이행 시 | 130,913,760원 | 현재 예상배당에 따른 미배당액 전액 인수 가정 |
2020년의 기존 거래가 108,000,000원은 과거 소유권 취득 사실을 보여줄 뿐, 현재 시세나 환금성을 입증하지는 않습니다. 감정가 대비 할인 폭이 크더라도 실제 매수 수요와 최근 거래가격을 확인하기 전에는 수익 가능성을 확정할 수 없습니다.
특히 보증금 포기 조건을 정확히 이해하지 못하면 실질취득액을 크게 잘못 계산할 수 있는 사건입니다. 유찰 횟수와 감정가 대비 할인율은 가격 메리트의 증거가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,413,760원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금(승계 관계) | 129,500,000원 | 54,906,240원 |
| 2. 근저당권 · 지완 | 1,126,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 조용민 | 170,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김창억 | 115,000,000원 | 0원 |
| 5. 신청채권자 · 서울보증보험 | 132,061,615원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 표의 채권최고액과 청구금액은 실제 확정 채권잔액과 다를 수 있습니다. 서울보증보험의 신청채권과 임차권 승계 관계는 구별하며, 임차보증금 129,500,000원을 중복 가산하지 않습니다.
현재 최저가에 낙찰되면 예상 매각대금 56,320,000원 중 집행비용 1,413,760원을 제외한 54,906,240원이 임차보증금에 배당되는 구조입니다. 지완 근저당권과 이후 가압류권자, 신청채권자에게는 예상배당액이 0원입니다.
임차보증금 미배당액은 74,593,760원이지만, 매각 조건에 따라 승계인의 매수인 상대 잔액채권 포기 및 임차권등기 말소가 유효하게 이행되면 이 금액은 매수인 실질 인수액에서 제외됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액은 별개
추가 유찰을 가정한 회차별 매각가격과 보증금 미배당 추정액입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가가 하락할수록 배당 가능액이 줄어 보증금 인수액이 증가합니다. 그러나 이 사건은 미배당채권 포기 조건이 이행되면 해당 인수액이 실질적으로 0원이 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 추정 | 조건 이행 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 56,320,000원 | 74,593,760원 | 0원* |
| 4회 유찰 가정 | 45,056,000원 | 85,655,008원** | 0원* |
| 5회 유찰 가정 | 36,044,800원 | 94,504,006원** | 0원* |
* 보증금반환채권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행된다는 전제입니다. ** 추가 유찰 회차의 미배당 추정치는 제시된 시나리오 금액을 표시한 것으로, 보증금·매각대금·집행비용 간 산술 정합성이 확인되지 않아 확정 인수액으로 사용하면 안 됩니다. 해당 회차에서는 실제 배당표 재계산이 필요합니다.
포기·말소 조건이 유지되고 이행된다면 해당 보증금 인수액은 각 회차에서 실질적으로 0원입니다. 반대로 그 조건을 확인하지 못하면 최저매각가만을 취득원가로 보아서는 안 됩니다.
해당 조건의 유효성과 이행이 확인되면 주된 보증금 인수 위험은 해소됩니다. 이후 근저당권·가압류·경매개시결정·압류도 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
동일 건물·동일 용도의 최근 실거래, 실제 점유 상태, 관리비 체납 및 매각 조건 이행 여부를 확인한 다음 취득원가를 판단해야 합니다. 3회 유찰이라는 이력도 단순한 가격 할인 요인이 아니라 추가 검토가 필요한 신호입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 주민센터 북측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔과 상업시설 등이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 18층 건물로, 사용승인일은 2013.09.26입니다. 본건은 16층 1603호입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기, CCTV 및 기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 7필지 일단의 사다리형 평지이며, 도시형생활주택·오피스텔·근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.
- 도로. 북측 편도 4차선 도로, 남동측 약 8m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역 등 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 토지거래허가. 아파트를 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역이 2026.12.31까지 지정된 것으로 기재되어 있습니다. 대상자와 용도별 제한이 구분되므로, 본건 도시형생활주택에 대한 적용 여부 및 경매 취득·후속 처분 관련 사항은 관할 기관 확인이 필요합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 도시형생활주택으로서 인근 오피스텔·상업시설과 입지 특성을 공유하지만, 현재 확인 가능한 실거래 비교자료가 없어 실제 환금성이나 적정 처분가격을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 조건 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 미배당 보증금반환채권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 유지되는지 확인해야 합니다.
- 승계 관계 확인. 한국토지주택공사 임차권과 서울보증보험 승계 채권이 동일한 보증금에 관한 것인지, 포기 범위와 실제 등기말소 이행 절차를 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 임차보증금 129,500,000원과 승계인의 청구관계를 별개의 임차보증금으로 더하지 않아야 합니다.
- 실제 점유 상태. 임차권등기만으로 현재 공실이나 명도 완료를 확정할 수 없습니다. 현황조사와 현장 확인을 통해 실제 점유자, 명도 가능 시점 및 비용을 확인해야 합니다.
- 실거래 검증. 같은 건물·같은 용도의 최근 거래를 확인하고 층·면적·구조·상태에 따른 가격 차이를 반영해야 합니다.
- 추가 유찰 시 계산. 추가 유찰을 가정한 미배당 추정치에는 산술 불일치가 있으므로 실제 배당 순위와 집행비용을 다시 계산해야 합니다.
- 공동담보 확인. 지완 근저당권의 채권최고액 1,126,500,000원은 공동담보가 설정된 금액입니다. 본건에 관한 실제 채권잔액과 다른 공동담보물의 관계를 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 장기 미납 관리비와 공용부분 관련 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제. 토지거래허가구역 지정 및 적용 대상, 향후 이용·처분에 영향을 줄 수 있는 제한을 확인해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·최종 매각기일을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “5,632만원보다 중요한 것은 포기 조건의 이행”
서울남부지방법원 2026타경3643은 감정가 110,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저가가 56,320,000원으로 내려온 가산동 도시형생활주택입니다.
표면적인 최저가만 보면 감정가 대비 할인 폭이 크지만, 등기된 보증금은 129,500,000원입니다. 일반 배당 계산상 미배당액 74,593,760원을 매수인이 인수한다면 실질취득액은 130,913,760원에 이릅니다. 감정가와 비교해도 높은 금액입니다.
하지만 이번 사건의 매각물건명세서에는 승계인인 서울보증보험 주식회사가 미배당 보증금반환채권을 매수인에 대해 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건이 명시되어 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행되면 해당 보증금의 실질 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액은 기타 비용을 제외하고 56,320,000원이 됩니다.
그렇다고 가격 판단이 끝나는 것은 아닙니다. 최근 실거래 시세와 실제 점유 상태가 확인되지 않았고, 이미 3회 유찰된 물건이기 때문입니다. 감정가의 51.2%라는 수치만으로 저렴하다고 평가하거나 수익을 예상하는 것은 적절하지 않습니다.
종합적으로 주된 보증금 인수 위험은 매각 조건으로 해소될 수 있으나, 그 조건의 이행 확인과 현재 시세·점유관계 검증이 남아 있습니다. 권리상 잔액 포기와 실제 명도, 시장에서의 환금성은 각각 별도로 판단해야 하는 사건입니다.
