명목 인수 43,484,000원, 확약 반영 시 실질 0원* — 가산양우내안애애플 1603호

서울남부지방법원 2026타경3643. 금천구 가산동 가산양우내안애애플 16층 1603호로, 감정평가 당시 아파트(도시형생활주택)로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김영숙은 2020년 12월 24일 거래가액 108,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 출발점은 등기부상 2023년 3월 2일 설정된 지완 명의 근저당권이며, 채권최고액은 1,126,500,000원입니다.

표면적으로는 이 근저당권보다 앞선 2022년 12월 16일 주민등록과 2022년 10월 4일 확정일자를 갖춘 주택임차권이 있어 대항력과 우선변제권이 모두 성립합니다. 현재 최저가 88,000,000원에서 집행비용 1,984,000원을 공제하면 임차보증금 129,500,000원 중 86,016,000원만 배당되고, 43,484,000원이 남습니다. 확약이 없다면 이 금액은 매수인 인수 위험입니다. 하지만 매각물건명세서의 포기·말소 조건으로 해당 위험이 실질적으로 해소되는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 해소

말소기준권리는 2023년 3월 2일 지완 명의 근저당권입니다. 이후의 조용민 가압류 170,000,000원, 김창억 가압류 115,000,000원, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 한국토지주택공사의 주민등록일은 2022년 12월 16일, 확정일자는 2022년 10월 4일로 말소기준권리보다 빠르므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖습니다.

② 임차권 분석 — 실제 임차인 0명, 보증기관 승계 1건

한국토지주택공사는 보증기관으로 표시된 임차권등기권자이며, 매각물건명세서에는 그 승계인인 서울보증보험 주식회사의 채권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있습니다. 동일 보증금을 한국토지주택공사와 서울보증보험의 별도 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 이 사건의 실제 임차인은 0명이며 보증금 승계 구조는 1건입니다.

③ 가격 구조 — 최저가 88,000,000원, 실질취득도 88,000,000원*

현재 회차 최저가는 감정가 110,000,000원의 80%인 88,000,000원입니다. 일반적인 대항력 임차권 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나므로 최저가만 낮아지는 효과가 제한됩니다. 실제 시나리오에서도 명목 인수액은 현재 회차 43,484,000원, 2회 유찰 시 60,767,200원, 3회 유찰 시 74,593,760원으로 증가합니다.

그러나 이 사건은 해당 미배당 잔액의 반환채권 포기와 임차권등기 말소가 매각 조건에 포함돼 있으므로, 조건 이행을 전제로 한 실질취득은 현재 회차 기준 88,000,000원입니다. 가격 적정성은 감정가 할인율만으로 판단하지 말고 가산동 일대 도시형생활주택의 개별 호실 시세, 임대수익, 기계식 주차 여건을 별도로 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 88,000,000원 가정)

배당 계산상 임차보증금 부족분은 43,484,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 채권 포기와 임차권등기 말소 조건을 반영하면 해당 부족분의 실질 인수는 0원입니다. 지완 근저당권은 채권최고액 기준이며 공동담보목록이 기재돼 있으므로 실제 잔존채권은 원본 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 가산동 주민센터 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔과 상업시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
• 건물. 지하 1층·지상 18층 철근콘크리트조 건물의 16층 호실이며, 기본 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기·CCTV·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 북측으로 편도 4차선 도로, 남동측으로 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역에 포함됩니다.
• 토지거래허가. 아파트를 대상으로 한 토지거래계약 허가구역의 지정기간은 2025.10.20부터 2026.12.31까지입니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 미배당 잔액 반환채권 포기와 주택임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
• 말소 절차 확인. 매각 후 주택임차권등기가 실제로 말소되는 시점과 필요한 서류·협조 주체를 확인하세요.
• 보증금 중복 계산 금지. 한국토지주택공사와 그 승계인인 서울보증보험 주식회사를 별개의 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
• 공동담보 확인. 지완 근저당권은 공동담보목록이 기재돼 있으므로 관련 공동담보물과 실제 잔존채권을 등기 원본에서 대조하세요.
• 토지거래허가 검토. 아파트 대상 토지거래계약 허가구역 지정 내용과 입찰·취득에 미치는 영향을 확인하세요.
• 기계식 주차. 주차 가능 차종, 운행 상태, 유지비와 실제 이용 여건을 확인하세요.
• 관리비·점유 확인. 공용부분 관리비 체납과 현 점유 상태, 인도 절차를 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 위험이 사라지는 조건”을 사는 물건

이 물건의 핵심은 최저가 88,000,000원 자체가 아니라, 선순위 임차보증금의 미배당액 43,484,000원이 실제로 매수인에게 넘어오는지 여부입니다. 등기와 배당표만 보면 대항력 임차권의 부족분이 인수되는 구조지만, 매각물건명세서의 채권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 실질 인수는 0원이 됩니다.

따라서 권리 결론은 조건부 안전입니다. 확약의 주체·범위·이행 방식이 명확하게 확인되면 실질취득은 88,000,000원으로 정리됩니다. 반대로 조건 이행이 불명확하면 43,484,000원의 인수 위험을 다시 반영해야 합니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 포기 확약과 임차권 말소의 확실성입니다.