창원지방법원 2026타경10356. 김해시 삼정동 백제삼정데파트 제3층 제303호 아파트입니다. 이은경이 2022년 3월 22일 매매를 원인으로 2022년 5월 19일 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 140,000,000원입니다. 제공된 권리분석상 말소기준권리는 2022년 11월 7일 김해시의 압류이며, 이후 주식회사 영화 가압류, 국의 압류, 주식회사 벽진피앤티의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 제공된 배당표와 회차별 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다.
다만 이 물건에서 가격은 별도로 봐야 합니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 127,000,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 거래 4건의 평균은 100,000,000원이고, 최저가는 그 평균의 127.0%입니다. 최신 거래는 2026년 6월 130,000,000원이지만 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -1.8%로 나타납니다. 따라서 전체 거래 평균이 아니라 최근 12개월 평균과 하락 추세를 우선하면 신건을 ‘시세보다 저렴하다’고 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10356 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼정동 76-1 백제삼정데파트 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.9㎡ · 19층 건물 내 3층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중임 |
| 소유자 | 이은경 · 2022.05.19 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 127,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 벽진피앤티 / 12,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 임차관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 인수액 0원, 세금 관련 배당변수는 확인
제공된 말소기준권리는 2022.11.07 김해시 압류입니다. 이후 2024.02.08 주식회사 영화 가압류, 2025.12.09 국의 압류, 2026.03.17 주식회사 벽진피앤티 강제경매개시결정, 2026.03.24 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2024.01.09 김희철의 강제경매개시결정은 2024.08.19 취하로 말소됐고, 삼성카드주식회사 가압류도 2025.05.09 해제됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건
백제삼정데파트 동일 면적 84.9㎡ 거래는 총 12건이며 전체 평균은 101,208,333원입니다. 그러나 가격 판단에서는 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 4건, 평균 100,000,000원이며 현재 최저가 127,000,000원은 이 평균의 127.0%입니다. 최신 거래는 2026년 6월 130,000,000원이고 최근 거래 추세는 -1.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.9㎡ | 11 | 130,000,000원 |
| 2026.01 | 84.9㎡ | 11 | 85,000,000원 |
| 2026.01 | 84.9㎡ | 11 | 85,000,000원 |
| 2025.08 | 84.9㎡ | 15 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.9㎡ | 4건 | 100,000,000원 |
전체 12건의 거래 범위는 84,000,000원~140,000,000원이고 전체 평균은 101,208,333원입니다. 하지만 최근 12개월 평균이 100,000,000원이고 추세도 -1.8%이므로, 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균만으로 현재 가격을 높게 평가해서는 안 됩니다. 현재 신건 최저가는 최근 12개월 평균보다 높은 가격대입니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,578,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 영화 | 8,059,733원 | 8,059,733원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사 벽진피앤티 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 104,362,267원 |
제공된 배당 계산에서는 채권 총액 20,059,733원이 전액 배당되고, 소유자 잔여가 104,362,267원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 127,000,000원 | 20,059,733원 | 104,362,267원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 101,600,000원 | 20,059,733원 | 79,317,867원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 81,280,000원 | 20,059,733원 | 59,357,227원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 신청채권자 주식회사 벽진피앤티의 12,000,000원 청구액은 전액 배당되는 것으로 계산돼 있고, 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 가격 측면에서는 현재 127,000,000원이 최근 12개월 평균의 127.0%인 만큼 신건보다 유찰 후 가격대가 최근 거래 수준과 어떻게 맞물리는지 다시 비교하는 편이 중요합니다.
⑤ 호실 특정 — 이 물건의 별도 확인 포인트
이 문제는 곧바로 매수인 인수금이 생긴다는 의미는 아니지만, 경매 대상 제303호와 실제 현황 위치가 정확히 일치하는지를 입찰 전에 확인해야 하는 별도의 물건 특정 리스크입니다. 가격 판단과 별개로 현장·건축물대장·감정평가 추가 의견을 서로 대조하는 것이 중요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해삼성초등학교 서측 인근이며 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 토지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스 정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물로 사용승인일은 1993.05.27입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소방 관련 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측 약 10m 내외, 북측 약 8m 내외, 남측 약 8m 내외 포장도로에 접하며 남측으로 아파트 진출입이 가능합니다.
- 토지. 준주거지역, 공시지가 879,600원/㎡, 대지권의 목적인 토지 면적은 3,310.5㎡입니다.
- 단지. 백제삼정데파트는 110세대이며 동일 면적 거래는 12건 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 신건 최저가 127,000,000원은 최근 12개월 평균 100,000,000원의 127.0%입니다. 전체 평균보다 최근 평균과 최신 거래를 우선 비교해야 합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -1.8%로 집계돼 있어 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 호실 특정 확인. 단위세대평면도상 위치와 현황 위치의 차이에 관한 감정평가서·추가 의견서 내용을 현장에서 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 표시돼 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 근저당 원본 대조. 삼성화재해상보험주식회사 명의 근저당권 설정과 한국자산관리공사로의 이전 기록이 있어 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 임차·점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 인수 0원보다 중요한 것은 ‘127%와 호실 확인’
이 사건은 제공된 배당 시나리오만 보면 매수인 인수액이 0원이고 임차인 신고도 없습니다. 하지만 신건 최저가 127,000,000원은 최근 12개월 평균 100,000,000원의 127.0%입니다. 최신 거래 130,000,000원 한 건이 존재하더라도 최근 거래 추세는 -1.8%이고, 최근 평균보다 높은 현재 가격을 ‘싸다’고 평가할 근거는 부족합니다.
또한 감정평가서에는 단위세대평면도상 위치와 현황 위치가 상이하다는 내용이 있고, 세금 관련 압류와 근저당 이전 기록 역시 원본 대조가 필요한 부분입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 인수액 0원이라는 단순한 배당 구조와 별개로, 최근 시세 대비 높은 신건 가격, 하락 추세, 호실 특정 및 등기 원본 확인을 함께 검토하는 데 있습니다.
