창원지방법원 2026타경10401. 김해시 어방동 한마음빌라 제4층 제401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 건축물현황도상 방3·거실·주방식당·욕실2·현관·발코니 등의 구조입니다. 현 소유자 곽건오는 2016.04.11 매매를 원인으로 110,000,000원에 취득했고, 같은 달 구포새마을금고가 채권최고액 72,000,000원의 근저당을 설정했습니다.
핵심은 임차인 문경화의 순위입니다. 전입신고와 확정일자는 모두 2022.03.08, 점유개시는 2022.03.12로, 2016.04.20 말소기준 근저당보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력 없음이며, 2026.03.26 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸합니다. 보증금은 20,000,000원이지만 매수인이 승계할 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10401 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 어방동 721-9 한마음빌라 제4층 제401호 · 경상남도 김해시 활천로134번길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 · 방3·거실·주방식당·욕실2·현관·발코니 |
| 건물 위치 | 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 5층건 내 제4층 제401호 |
| 소유자 | 곽건오 · 2016.04.11 매매 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 85,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권까지 매각으로 소멸
말소기준은 2016.04.20 구포새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 72,000,000원입니다. 이후 2022.03.08 전입한 문경화 임차인은 말소기준권리보다 후순위이고, 2026.03.26 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸합니다. 같은 날 등기된 구포새마을금고의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 문경화 | 제401호 전유부분 전부 | 20,000,000원 | 2022.03.08 / 2022.03.08 | 대항력 없음 매각 소멸 승계 없음 |
문경화는 실제 임차인 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 배당요구는 2026.03.26 접수되어 있으나 우선변제 여부는 별도 판정값이 확인되지 않으므로, 실제 배당순위와 배당액은 매각물건명세서와 배당요구 관련 원본을 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 8,500만원은 확인 거래보다 높다
한마음빌라는 8세대 규모이고 2001.12.21 사용승인된 것으로 확인됩니다. 대상과 면적이 일치하는 전용 75.32㎡ 거래 표본은 2022.09 5층 70,500,000원 1건입니다. 제공된 최근 시세 기준 역시 70,500,000원이며, 현재 최저가 85,000,000원은 그 금액의 120.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 75.32㎡ | 5 | 70,500,000원 |
| 비교 기준 | 75.32㎡ | 1건 | 70,500,000원 |
현재 최저가는 비교 거래보다 14,500,000원 높습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현 회차의 실질취득도 85,000,000원으로 보며, 시세 비교 역시 같은 결론입니다. 확인되는 거래가 1건뿐이고 시점도 2022.09이므로 가격 판단에는 표본 한계가 있지만, 적어도 제공된 시장자료만으로 신건이 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,930,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 구포새마을금고 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,070,000원 |
제공된 배당 시뮬레이션에서는 구포새마을금고 채권최고액 72,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 11,070,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 결과는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 85,000,000원 | 72,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 68,000,000원 | 66,376,000원 | 5,624,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 54,400,000원 | 53,020,800원 | 18,979,200원 | 0원 |
유찰되더라도 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 1회 유찰 시 매각가는 68,000,000원으로 비교 거래 70,500,000원보다 낮아지지만, 실제 시세 판단은 거래시점과 개별 호수 상태를 함께 확인해야 합니다. 2회 유찰 시 매각가는 54,400,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 어방동 어방초등학교 남서측 인근이며, 주변은 유사형 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 방3·거실·주방식당·욕실2·현관·발코니 등으로 구성됩니다.
- 도로. 건물 북서측으로 소로1류, 남동측으로 소로2류와 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 778,000원/㎡, 토지면적은 261.5㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·도시지역·제2종일반주거지역·중점경관관리구역에 포함되고 소로1류·소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 시장 표본. 한마음빌라는 8세대이며 확인되는 대상면적 거래는 2022.09의 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 문경화의 임차보증금은 20,000,000원이고 제공된 판정상 대항력은 없으나, 실제 배당순위와 배당 여부는 매각물건명세서·배당요구 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 가격 기준 확인. 신건 85,000,000원은 확인 거래 70,500,000원의 120.6%입니다. 권리 안전성과 가격 경쟁력을 분리해 판단해야 합니다.
- 거래시점 유의. 비교 가능한 거래 표본은 2022.09 1건으로, 현재 가격을 판단하기에는 표본과 시점의 한계가 있습니다.
- 내부 상태 재확인. 감정평가에서는 부재중 잠금 등으로 내부구조·이용상태를 관련 공부와 탐문조사 등을 기준으로 평가했으므로 경매 진행 시 재확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
- 배당 변동 확인. 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 실제 잔여와 배당액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리 부담은 낮지만, 신건 가격은 보수적으로
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016.04.20 구포새마을금고 근저당이 말소기준이고, 임차인 문경화는 2022.03.08 전입한 후순위 임차인으로 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 주택임차권등기도 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격에서는 다른 결론이 나옵니다. 감정가와 신건 최저가 85,000,000원은 확인되는 동일면적 거래 70,500,000원의 120.6%입니다. 거래 표본이 1건이고 2022.09 거래라는 한계까지 감안하면 시장가를 정밀하게 단정할 수는 없지만, 제공된 자료 범위에서는 신건 가격에 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다. 권리상 인수 부담이 없다는 점과 별개로, 입찰가는 최신 현장 시세와 원본 서류를 추가 확인해 판단할 사건입니다.
