서울동부지방법원 2025타경51397. 광진구 능동 빌라헤르메스 지층 105호로, 공부상 용도는 근린생활시설(사무소)이지만 현재는 주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기부에 남아 있는 근저당권은 없고 과거 근저당권과 가압류도 모두 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025년 5월 7일 장지혁의 강제경매개시결정입니다.
문제는 등기부보다 점유관계에 있습니다. 장지혁은 2022년 3월 14일 전입신고와 확정일자를 갖추고 보증금 120,000,000원으로 지층 105호를 주거용으로 점유하고 있습니다. 전입일이 말소기준일보다 앞서므로 대항력 있는 임차인이며, 배당으로 돌려받지 못한 보증금이 있으면 그 잔액은 매수인이 부담합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51397 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 능동 177-3 빌라헤르메스 지층 105호 도로명: 서울특별시 광진구 천호대로114길 52 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설(사무소) · 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 건물 내 지층 105호 · 승강기 · 도시가스 개별난방 |
| 소유자 | 이관석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 131,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장지혁 / 120,760,500원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차권은 남는다
과거 설정됐던 김란숙·김순태·유정학·이성숙·김순예 명의의 근저당권은 모두 경매개시 전에 말소됐고, 경기수산업협동조합의 가압류도 2025년 12월 31일 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준점은 2025년 5월 7일 강제경매개시결정입니다.
장지혁의 전입일과 확정일자는 모두 2022년 3월 14일로 말소기준보다 빠릅니다. 배당요구도 2025년 7월 17일에 했으므로 우선변제권을 행사합니다. 현재 최저가에서는 보증금 전액 배당이 예상되지만, 실제 배당액이 보증금에 미달하면 그 부족액은 소멸하지 않고 매수인에게 승계됩니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장지혁 | 지층 105호 / 주거 | 2022.03.14 / 2022.03.14 | 120,000,000원 | 2025.07.17 | 대항력 有 우선변제 有 현재 승계 0원 2회 유찰 시 17,309,440원 · 3회 유찰 시 37,943,424원 승계 추정 |
② 실질취득 — 추가 유찰이 곧 가격 할인은 아니다
현재 회차의 최저가 131,200,000원은 임차보증금 120,000,000원보다 높습니다. 집행비용을 제외하고도 보증금 전액이 배당되는 계산이므로 현재 추정 인수액은 0원, 실질취득액은 131,200,000원입니다.
그러나 다음 회차부터는 구조가 달라집니다. 낙찰가가 보증금보다 낮아지면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계됩니다. 최저가는 크게 떨어져도 최저가와 인수액을 합친 실질취득액은 120,000,000원대 초반에서 유지됩니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 131,200,000원 | 0원 | 131,200,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 104,960,000원 | 17,309,440원 | 122,269,440원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 83,968,000원 | 37,943,424원 | 121,911,424원 |
동일 물건과 직접 비교할 실거래 기준이 제시되지 않았으므로, 현재 최저가나 유찰률만으로 시세보다 저렴하다고 결론낼 수 없습니다. 특히 추가 유찰 구간에서는 최저가가 아니라 인수 보증금을 포함한 총부담액을 기준으로 입찰가를 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,636,800원 |
| 1. 임차인 장지혁 보증금(우선변제) | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 장지혁 | 120,760,500원 | 8,563,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 120,000,000원이 전액 배당되는 계산이어서 매수인 인수는 0원입니다. 신청채권에는 112,197,300원의 미배당이 발생합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군자역 남동측 인근으로 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설과 공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 5·7호선 군자역이 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6m 포장도로에 접하나 일부는 계단도로이며, 북서측에는 폭 약 1~2m의 막다른 현황도로가 접합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 4층 건물의 지층 호실로 외벽은 석재붙임, 내부는 벽지·타일, 바닥은 마루·타일, 창호는 샤시창호로 마감됐습니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수와 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도 차이. 공부상 근린생활시설(사무소)이지만 현황은 주택입니다. 입찰 전 적법한 이용 여부와 금융·세금·전입 및 향후 매각에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 환금성. 군자역 접근성은 있으나 지층 호실이고 공부상 용도와 현황 이용이 달라 일반적인 주거용 물건보다 매수층과 금융 활용 범위가 제한될 수 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역 등에 해당하며 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 진정성 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 장지혁입니다. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 계좌 흐름과 실제 점유관계를 대조하세요.
- 배당표 재계산. 현재 인수 0원은 매각가 131,200,000원과 추정 집행비용을 전제로 합니다. 당해세와 실제 비용을 반영해 보증금 미배당 여부를 다시 계산해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 인수 17,309,440원, 3회 유찰 시 37,943,424원이 발생합니다. 최저가와 인수액을 반드시 합산하세요.
- 공부상 용도 확인. 근린생활시설(사무소)을 주택으로 이용 중입니다. 건축물대장, 사용승인, 용도변경 가능 여부와 주거용 대출 적용 여부를 확인하세요.
- 지층 현장 점검. 채광, 환기, 습기, 누수, 결로, 배수와 실제 출입 동선을 직접 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 대항력 임차인이 실제 점유 중이면 배당 후 퇴거 일정과 인도 협의가 필요할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원의 실제 배당관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총부담은 크게 내려가지 않는다”
현재 회차만 보면 최저가 131,200,000원에서 임차보증금 120,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 사건은 임차인이 없는 깨끗한 물건이 아닙니다. 장지혁은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이며, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 부담합니다.
따라서 다음 회차의 최저가 104,960,000원이나 83,968,000원만 보고 가격이 크게 싸졌다고 판단하면 안 됩니다. 인수액을 더한 실질취득액은 각각 122,269,440원, 121,911,424원입니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일하다는 점, 공부상 근린생활시설을 주택으로 사용하는 점, 지층이라는 환금성 제약도 함께 검토해야 합니다. 현재 회차는 조건부 인수 0원, 추가 유찰은 자동적인 가격 메리트가 아닙니다.
