광주지방법원 2024타경1406. 광주광역시 광산구 오선동 651의 토지와 지상 3층 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층·2층이 근린생활시설이고 3층은 주택으로 이용 중이며, 사건 용도는 도시형생활주택 + 토지로 표시돼 있습니다. 등기상 현재 말소기준은 2023.06.29. 서석새마을금고 근저당권 2,160,000,000원입니다. 이 근저당권은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 근질권도 설정돼 있습니다.
등기만 보면 말소기준 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 등기보다 점유·임차관계가 더 중요합니다. 말소기준보다 앞서 전입한 점유자가 여러 명 확인되며, 그중 일부는 보증금 자체가 확인되지 않았습니다. 따라서 “1회 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔다”는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경1406 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 오선동 651 · 광주광역시 광산구 진곡산단2번로 53 |
| 용도 / 현황 | 도시형생활주택 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층 근린생활시설 · 3층 주택 |
| 토지 | 대 842.9㎡ · 준공업지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 라석균 |
| 감정가 / 최저가 | 2,793,691,000원 / 1,955,584,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 34,600,287원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 옥상 이동식 컨테이너(40ft, 창고) 매각제외 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 더 무겁다
말소기준인 2023.06.29. 근저당권 이후의 2024.02.22. 강제경매개시결정, 2024.03.06. 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 및 광산구 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 임차관계는 별도입니다. 말소기준보다 먼저 전입한 점유자에게 대항력이 인정되는 경우, 배당되지 않은 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다.
② 임차인·점유 관계 — 확인된 5,000만원 외에 미상 위험이 남는다
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (유)나씨네,라석균 | 1층B호 | 2023.03.15 | 50,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 |
| (주)신화프라임,라석균 | 301호 | 2023.09.07 | 1,000,000원 | 200,000원 | 대항력 없음 | 확인 안 됨 |
| 박현경 | - | 2020.05.15 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 |
| (유)행복한밥상,라석균 | - | 2015.10.28 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 |
| 프라임 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 안 됨 |
박현경은 2024.03.14. 배당요구를 했지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 배당요구 여부만으로 매수인 인수액을 단정할 수 없고, 실제 보증금·점유범위·임대차관계와 배당 결과 확인이 필요합니다. (유)행복한밥상,라석균 역시 2015.10.28. 전입으로 말소기준보다 훨씬 앞서 있으나 보증금이 미상입니다. 따라서 현재 확인된 50,000,000원만을 전체 인수액으로 보는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,955,584,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 21,955,840원 |
| 임차인 (유)나씨네,라석균 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 서석새마을금고 | 2,160,000,000원 | 1,933,628,160원 |
| 갑구 28번 경매개시결정 · 김용진 | 34,600,287원 | 0원 |
| 갑구 29번 경매개시결정 · 서석새마을금고 | 34,600,287원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 2,229,200,574원 중 1,933,628,160원이 배당되고 295,572,414원의 미배당이 발생하는 계산입니다. (유)나씨네,라석균 보증금 50,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 건물 현황·이용상태 — 근린생활시설과 주택이 섞인 구조
- 이용상태. 1층은 근린생활시설(나씨네왕갈비탕), 2층은 근린생활시설, 3층은 주택으로 이용 중입니다.
- 공부와 현황. 3층은 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 주택으로 이용 중입니다.
- 광산구 회신. 매각물건명세서 비고에는 2024.03.29.자 광산구 사실조회회신과 관련해 3층 191.8㎡의 근린생활시설에서 주택으로의 용도변경 내용이 기재돼 있습니다.
- 구조. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상 3층 건물이며 전기·난방·냉방·급배수·위생·화재탐지·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 매각 제외. 옥상 부분 이동식 컨테이너(40ft, 창고)는 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 오선동 진곡일반산업단지 내에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 다가구주택 등이 소재하는 미성숙 상가지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 842.9㎡, 토지이용상황 상업용, 평지·세로장방·소로각지입니다.
- 계획. 준공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·산업지원구역·연구개발특구에 해당합니다.
- 공시지가. 707,800원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 임차관계 확인. 박현경·(유)행복한밥상,라석균 및 프라임의 실제 임대차계약, 보증금, 점유범위와 배당관계를 확인해야 합니다.
- 확인 인수 50,000,000원 반영. (유)나씨네,라석균의 보증금은 현재 배당표상 전액 매수인 인수이므로 입찰가 외 비용으로 봐야 합니다.
- 3층 현황 확인. 공부상 제2종근린생활시설과 현황 주택 사이의 차이 및 광산구 사실조회회신 내용을 원문으로 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는지와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 매각 범위 확인. 일괄매각·제시외 건물 포함 조건과 옥상 40ft 이동식 컨테이너 매각제외 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 문건과 배당요구 자료를 최종 매각기일 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “70%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것은 인수액이다
이 사건은 감정가 2,793,691,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 1,955,584,000원까지 내려온 상태입니다. 하지만 가격 하락만 보면 핵심을 놓칩니다. 이미 확인된 대항력 임차보증금 50,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있고, 말소기준보다 앞선 박현경과 (유)행복한밥상의 보증금은 확인되지 않았습니다. 프라임 역시 전입일과 보증금이 미상입니다.
따라서 이 사건의 실질취득비용은 최저가 + 확인 인수 50,000,000원 이상이며, 미상 임차보증금이 확인되기 전까지는 상한을 확정할 수 없습니다. 등기 후순위 권리는 소멸하지만 임차인 인수 위험과 3층 용도 현황, 세금 배당 변수가 함께 남아 있어 낮아진 최저가만으로 접근하기 어려운 권리구조입니다.
