창원지방법원 2025타경351. 경상남도 함안군 가야읍 도항리 1232-4의 단독주택 + 토지입니다. 감정평가상 주택으로 이용 중이며, 토지는 351.0㎡, 자연녹지지역·자연취락지구에 속합니다. 등기상 현재 소유자는 조기제이고, 2020.02.27. 신종백 명의 근저당권이 채권최고액 200,000,000원으로 설정돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 근저당보다 앞선 점유관계입니다. 이상순은 2000.02.23., 조윤남은 2017.03.23. 전입했고, 모두 말소기준권리인 2020.02.27.보다 빠릅니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 단순히 “대항력 있음”이라고 확정하기보다 대항력 가능·미상으로 보고 실제 임대차관계와 보증금 규모를 확인해야 합니다. 따라서 배당표상 인수액 0원이라는 숫자를 실제 매수인 부담 0원으로 받아들이면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경351 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 가야읍 도항리 1232-4 · 경상남도 함안군 가야읍 도동길 131-25 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 토지 | 351.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 자연취락지구 |
| 건물 구조 | 조립식 경량철골구조 판넬지붕 단층 · 판넬 마감 · PVC 창호 |
| 소유자 | 조기제 |
| 감정가 / 최저가 | 132,603,640원 / 132,603,640원 (신건) |
| 청구액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입자가 핵심
2020.02.27. 신종백의 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025.11.25. 임의경매개시결정은 그 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 앞서 2022.06.16.과 2025.04.01. 각각 기입됐던 강제경매개시결정은 2024.03.25.와 2025.05.16. 취하로 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 임차인 4명 조사
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이원철 | 확인 필요 | 2023.09.14. | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| 강태문 | 확인 필요 | 2025.06.10. | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상순 | 제시건물(가) 일부 | 2000.02.23. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조윤남 | 제시건물(가) 일부 | 2017.03.23. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이원철과 강태문은 각각 2023.09.14., 2025.06.10. 전입으로 말소기준권리보다 늦습니다. 반면 이상순과 조윤남은 각각 2000.02.23., 2017.03.23. 전입해 기준권리보다 앞섭니다. 네 사람 모두 보증금이 확인되지 않았으며, 보증기관 대위·승계 신고에 해당하는 사람은 없습니다.
③ 매각 제외 제시외 건물 — 토지 사용관계까지 확인
일괄매각 대상에는 제시외 건물 일부가 포함되지만, 토지 위에 소재하는 제시외 건물 중 주택 약 60㎡와 보일러실은 매각에서 제외됩니다. 이 매각 제외 건물에 대해서는 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.
④ 예상배당표 (매각가 132,603,640원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,656,451원 |
| 1. 근저당권 · 신종백 | 200,000,000원 | 129,947,189원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권자 신종백의 채권최고액 200,000,000원 중 예상배당은 129,947,189원, 미배당은 70,052,811원입니다. 다만 위 배당계산의 매수인 인수 0원은 선순위 전입자들의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 실제 인수위험을 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
⑤ 입지·토지 이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 도동마을회관 남동측에 위치하며 주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 주택으로 이용 중이며 위생·급배수설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 면적 351.0㎡, 지목 대, 평지·세로장방 형태이며 세로한면(가) 도로 조건입니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 하천구역에 해당합니다.
- 하천구역. 토지 남측 일부가 하천구역에 저촉되지만, 감정평가에서는 저촉면적이 전체면적에 비해 상대적으로 미미해 저촉되지 않은 상태로 평가했습니다.
- 공시지가. 129,300원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이상순·조윤남 보증금 확인. 말소기준권리보다 앞선 전입자이므로 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원문 서류로 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 선순위 전입자의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 인수금액을 더해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 매각 제외 건물 확인. 주택 약 60㎡와 보일러실이 매각에서 제외되며 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 토지 사용·철거·점유관계를 확인해야 합니다.
- 포함 제시외 건물 구분. 매각에 포함되는 제시외 건물과 제외되는 제시외 건물을 감정평가서 도면과 현장에서 정확히 대조해야 합니다.
- 배당 부족. 신건 가정에서도 근저당권 미배당이 70,052,811원 발생합니다. 유찰 시에는 96,202,249원, 117,061,265원으로 늘어납니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 2026.01.30. 사실조회회신을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 싸게 보이는 가격보다 먼저 풀어야 할 권리가 있다
이 물건은 신건 최저가가 132,603,640원이지만, 현재 단계에서 가격 자체를 평가하기보다 선순위 전입자 2명의 실제 보증금과 매각 제외 건물의 토지 사용관계를 먼저 확인해야 합니다. 이상순과 조윤남의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰자의 인수금액과 실질취득비용을 확정할 수 없습니다. 또한 토지 위 주택 약 60㎡와 보일러실이 매각에서 제외되고 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순한 말소기준권리 분석이 아니라 선순위 점유와 제시외 건물 관계를 입찰 전에 확정하는 것입니다.
