281,600,000원
서울동부지방법원 2025타경51416. 강동구 성내동 아산네오빌 3층 301호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2002.09.18.입니다. 소유자 강관식은 2007.03.16. 거래가액 170,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 2016.02.17. 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당입니다. 이 권리보다 뒤에 설정된 같은 은행의 추가 근저당, 웰컴저축은행 근저당, 한국주택금융공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기와 예상배당표만 보면 인수 위험은 낮습니다. 하지만 감정평가 현장조사에서 현재 거주인이 확인됐고 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 점유자 조사 없이 권리분석을 끝내서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51416 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내동 509-12 3층 301호 도로명주소: 서울특별시 강동구 풍성로 147-19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건 내 3층 301호 · 사용승인일 2002.09.18. |
| 대상 면적 | 55.74㎡ |
| 소유자 | 강관식 (2007.03.16. 거래가액 170,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 281,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 151,963,429원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 등기 발행일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2016.02.17. 접수된 을구 6번 한국스탠다드차타드은행 근저당입니다. 이후 을구 8번 근저당, 을구 12번 웰컴저축은행 근저당과 2025.05.08. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 농업협동조합중앙회·신한은행·앤알캐피탈대부· 도이치파이낸셜의 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차관계 — 현재 거주인은 있으나 내용은 미상
| 점유자 | 점유·임대관계 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 거주인 (성명 미상) | 임대관계 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 없음 |
현장조사 당시 현재 거주인이 현관문을 열어 주었으나 내부 진입 조사는 어려웠고, 임대관계는 미상으로 기재됐습니다. 거주인의 성명·점유개시일·전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 현황조사서·매각물건명세서·전입세대확인서·점유자 진술을 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 80%지만 실거래 근거가 없다
최저매각가는 281,600,000원으로 감정가 352,000,000원의 80%입니다. 그러나 아산네오빌 509-12는 총 8세대 규모이고, 동일 물건과 직접 비교할 최근 실거래 금액·최근 거래일이 확인되지 않습니다. 따라서 20% 유찰됐다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 단지명 | 아산네오빌(509-12) |
|---|---|
| 총세대수 | 8세대 |
| 사용승인일 | 2002.09.18. |
| 대상 면적 | 55.74㎡ |
| 경매 평균 유찰 | 1.0회 |
| 경매 낙찰률 | 0.0% |
| 최근 낙찰금액 / 일자 | 해당 없음 |
④ 예상배당표 (매각가 281,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,742,400원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 173,880,000원 | 173,880,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 57,720,000원 | 57,720,000원 |
| 3. 을구 12번 근저당 · 웰컴저축은행주식회사 | 114,400,000원 | 45,257,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 346,000,000원 중 예상배당액은 276,857,600원이며 미배당액은 69,142,400원입니다. 웰컴저축은행 채권에서 미배당이 발생하지만 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성내중학교 북서측 인근으로 아파트·다세대·연립주택·다가구·단독주택과 근린생활시설, 공원, 관공서, 학교 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근과 근거리에 시내버스 정류장, 지하철 5호선 강동역과 8호선 강동구청역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 301호로 위생설비·급배수설비·도시가스 개별난방, 1층 필로티 주차장시설이 설치되어 있습니다.
- 도로. 남동측 약 8미터 포장도로와 북동측 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 세로장방형 평지로 다세대주택 건부지이며 토지면적은 206.3㎡, 공시지가는 5,499,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함되거나 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 최근 실거래 및 최근 낙찰금액이 확인되지 않아 가격대별 매수 수요를 별도로 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 신원 확인. 현재 거주인이 소유자·가족·임차인 중 누구인지, 전입일과 점유개시일이 언제인지 확인하세요.
- 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대확인서를 대조해야 합니다.
- 채권최고액 변경 확인. 을구 6번과 8번 근저당의 최초 금액과 변경 금액이 다르므로 현재 채권액과 배당요구액을 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래가 없으므로 인근 성내동 다세대 중 면적·층·연식·주차·도로조건이 비슷한 거래를 직접 비교하세요.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 내부 진입이 어려워 내부구조와 상태가 실제와 다를 수 있다고 기재되어 있습니다.
- 토지거래허가 확인. 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부와 경매취득 시 적용되는 절차를 관할기관에 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 가능 금액은 예상배당에 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 확인할 것이 남았다
이 물건은 말소기준 이후의 등기 권리가 모두 소멸하고 예상배당 기준 매수인 인수액이 0원이라는 점이 장점입니다. 그러나 현 거주인의 임대관계가 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없고, 최근 실거래 자료도 없어 최저가 281,600,000원의 가격 경쟁력을 검증하기 어렵습니다. 또한 근저당 채권최고액 변경 기록과 예상배당표의 금액 차이도 원본 확인이 필요합니다. 결론은 등기 권리는 통과, 점유와 가격은 보류입니다. 점유관계와 실제 채권액, 유사 다세대 실거래를 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
