창원지방법원 2025타경20504. 창원시 마산합포구 오동동 고려타워 3층 310호입니다. 등기상 현재 소유자는 이준옥 지분 5분의 3, 최상신 지분 5분의 2이고, 2024.04.16 상속을 원인으로 2026.01.21 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 이 물건의 말소기준권리는 2021.10.19 고양시산림조합 근저당권 60,000,000원입니다. 이후의 임의경매개시결정과 김상우의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차권자 김상우는 건물 전부를 주거용으로 사용한 임차권등기자입니다. 임대차계약일은 2023.07.11, 점유개시일은 2023.07.31, 확정일자는 2023.07.14이지만 주민등록일은 2026.02.20입니다. 말소기준권리인 2021.10.19 근저당보다 전입이 늦으므로 대항력은 없고 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20504 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 214-7 고려타워 3층 310호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상19층 중 3층 310호 |
| 소유자 | 이준옥 지분 5분의 3 · 최상신 지분 5분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 81,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2021.10.19 고양시산림조합 근저당권 · 채권최고액 60,000,000원 |
| 청구액 | 54,115,375원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 매수인 인수 0원
말소기준권리는 2021.10.19 설정된 고양시산림조합 근저당권입니다. 김상우의 임차권은 2026.03.11 등기됐고, 주민등록일 역시 2026.02.20으로 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없으며 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원입니다. 임차권자는 2026.03.11 배당요구를 했습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주요 일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김상우 | 건물의 전부 · 주거 (임차권등기) | 70,000,000원 | 계약 2023.07.11 점유 2023.07.31 확정 2023.07.14 전입 2026.02.20 배당요구 2026.03.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격 판단 — 실거래 확인 전에는 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 81,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일 조건의 최근 실거래 비교치가 확인되지 않아 이 가격을 시세 대비 저렴하거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 안전성과 가격 매력도를 분리해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,858,000원 |
| 1. 근저당 · 고양시산림조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 19,142,000원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 1,858,000원과 고양시산림조합 근저당 60,000,000원이 반영되고, 잔여 19,142,000원이 소유자 교부로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 김상우는 배당요구를 한 임차권자이므로 실제 배당절차에서는 매각물건명세서와 배당관계를 원본으로 다시 확인할 필요가 있습니다.
현재 회차 81,000,000원에서는 채권최고액 60,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 1회 유찰 시 매각가 64,800,000원에서도 해당 채권은 전액 배당되지만, 2회 유찰 시 매각가 51,840,000원에서는 배당 가능액이 50,506,880원으로 줄어 9,493,120원이 미배당됩니다. 이 미배당액은 후순위 근저당 채권의 문제이지, 대항력 없는 김상우의 보증금이 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다.
④ 현장·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 오동동 문화광장 동측 인근으로, 주변에 근린시설과 아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 주차장까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 북측 약 8m, 북서측 약 4m 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구에 해당하며 일부 토지는 소로1류와 접합니다.
- 건물상태 확인. 현장조사 당시 거주인 부재와 폐문으로 내부구조와 현황을 확인하지 못해 외부관찰과 인근 유사물건의 통상적인 내부상태를 기준으로 평가됐습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 관리비. 2026년 3월말까지 관리비가 35만원 정도 연체된 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 김상우의 전입일 2026.02.20과 말소기준권리 2021.10.19의 선후관계를 등기부·매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 배당관계 확인. 김상우가 2026.03.11 배당요구를 했으므로 실제 배당순위와 배당액을 배당요구 및 채권신고 내용과 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 내부상태·수리 필요 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 관리비 확인. 2026년 3월말 기준 35만원 정도의 연체가 기재돼 있으므로 현재 체납액과 공용부분 승계 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 81,000,000원을 시세와 비교할 최근 유사 실거래를 확인한 뒤 응찰 상한을 정하는 것이 안전합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격과 현장은 따로 확인해야 한다
이 사건의 핵심은 임차보증금 70,000,000원이라는 큰 숫자 자체가 아닙니다. 김상우의 주민등록일은 2026.02.20으로 2021.10.19 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석만 보면 비교적 단순한 구조입니다.
다만 현재 최저가 81,000,000원의 시세 적정성은 별개의 문제입니다. 실거래 비교 근거 없이 신건 가격을 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 여기에 주거용 오피스텔 이용, 내부 미확인, 2026년 3월말 기준 관리비 35만원 정도 연체까지 확인되는 만큼, 권리는 양호하지만 가격·현장 확인을 마친 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
