6회 유찰됐지만, ‘23.2억이 싸다’고 말할 수 없다 — 회기로 163 일괄매각

서울북부지방법원 2023타경5380. 회기동 57-11·58-3·58-4 토지와 철근콘크리트구조 12층 건물 내 지하 1층 비01호 외 10개호를 함께 매각하는 사건입니다. 공부상 용도는 사무소·소매점·의원으로 나뉘지만, 현황은 랭스터디카페·셀프빨래방·견생냥품·편의점·카페 등으로 혼재합니다. 단순한 대지나 단일 상가 한 칸이 아니라 여러 호실과 공용부분 이용관계가 얽힌 일괄매각입니다.

등기상 말소기준권리는 2019년 5월 20일 설정된 채권최고액 4,940,000,000원의 근저당권입니다. 문제는 이 날짜보다 앞서 전입한 김선희·김승욱·김윤강 3명입니다. 이들의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 및 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성을 금액으로 확정할 수 없습니다. 따라서 예상배당표에 적힌 매수인 인수액 0원만 믿고 접근해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 선순위 점유가 남는다

말소기준은 2019.05.20. 접수 제34016호 근저당권입니다. 같은 날 신탁등기는 접수 제34017호로 그 뒤에 접수됐습니다. 해당 근저당권은 이후 더좋은새마을금고로 명칭이 변경됐고, 2024.07.24. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐으며 느티나무제이차유한회사의 근질권도 설정됐습니다. 이들은 모두 말소기준 근저당권에서 이어진 권리관계입니다.

② 임차인·점유 분석 — 실제 점유자 5명, 선순위 3명

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며 실제 점유자는 5명입니다. 이 중 3명은 말소기준일인 2019.05.20.보다 전입일이 빠릅니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 대항력이 확정됐다고 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,320,000,000원 가정)

당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 채권자의 미배당 2,864,000,000원 자체가 곧바로 매수인 채무로 승계되는 것은 아니지만, 선순위 점유자의 미배당 보증금 위험은 별도로 판단해야 합니다.

④ 이용상태·구조 — 공용부분 변경과 원상복구비 확인

2층 랭스터디카페는 202호와 203호 사이의 공용 복도 일부에 출입문을 설치해 복도와 함께 사용하고 있습니다. 현재 경계를 구별하는 표지는 없지만 건축물현황도를 통해 각 호의 위치를 물리적으로 특정할 수 있고, 향후 경계벽 복원은 가능한 상태로 판단됐습니다. 다만 비용 규모는 제시되지 않았으므로 실질취득액 산정 시 별도 항목으로 남겨야 합니다.

⑤ 가격 판단 — 6회 유찰만으로 저평가를 단정할 수 없다

현재 최저가는 감정가 2,900,000,000원의 80%인 2,320,000,000원입니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 1,856,000,000원, 8회 유찰 시 1,484,800,000원입니다. 그러나 이 물건은 여러 호실을 함께 매각하는 혼합용도 자산이고, 선순위 점유자 보증금과 원상복구 비용이 확정되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 청량초등학교 남서측 인근으로 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 회기역이 있어 교통사정은 보통입니다.
• 도로. 남측 약 20m, 서측 약 5m 도로에 접하며 토지는 중로각지·부정형 평지입니다.
• 토지이용. 제3종일반주거지역, 경희대앞 지구단위계획구역, 과밀억제권역이며 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
• 이용 혼재. 사무소·소매점·의원과 스터디카페·빨래방·편의점·카페가 섞여 있어 단일 용도 자산보다 운영·명도·임대차 확인 범위가 넓습니다.
• 환금성. 11개호 일괄매각과 공용부분 변경, 휴업·공실 호실이 함께 존재해 일반적인 단일 상가보다 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 3명 보증금 확인. 김선희·김승욱·김윤강의 임대차계약서, 보증금, 사업자등록·전입 유지, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득액 재산정. 낙찰대금에 미배당 보증금과 계단 철거·경계벽 및 공용부분 원상복구비를 합산해야 합니다.
• 2017년 근저당 원문 대조. 말소등기가 기재된 218,400,000원 근저당이 예상배당표에는 반영돼 있으므로 최신 등기부와 배당표를 교차 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 특정. 지하 1층 비01호 외 10개호의 각 전유부분과 대지권, 실제 점유구획을 현장에서 대조해야 합니다.
• 공용부분 사용관계. 202호·203호 사이 복도, 108호 계단·잔여 공간, 지하 1층 외벽선의 현황을 건축물현황도와 비교해야 합니다.
• 영업·휴업·공실 상태 확인. 스터디카페, 편의점, 빨래방, 카페 등 각 영업장의 실제 영업자와 임대차 관계를 호실별로 확인해야 합니다.
• 토지이용 제한 확인. 토지거래계약 허가구역, 교육환경보호구역, 도로 저촉 사항이 향후 이용계획에 미치는 영향을 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물현황도를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 횟수보다 미확정 인수액이 먼저다”

이 사건은 말소기준권리 자체는 2019.05.20. 근저당권으로 특정됩니다. 그러나 그보다 먼저 전입한 실제 점유자 3명의 보증금이 확인되지 않아, 매수인이 떠안을 수 있는 금액을 계산할 수 없습니다. 여기에 지하 1층과 2층의 공용부분 구조·용도 변경, 108호 계단 철거와 경계 복원 비용까지 남아 있습니다.

따라서 현재 최저가 2,320,000,000원은 실질취득액의 출발점일 뿐입니다. 6회 유찰됐다는 사실만 보고 저가 매수 기회로 판단하면 안 됩니다. 선순위 보증금과 복구비가 확정되기 전까지는 권리도 가격도 보류가 맞습니다. 이 물건의 핵심은 더 낮은 입찰가가 아니라, 낙찰 후 추가로 부담할 총액을 입찰 전에 끝까지 특정할 수 있느냐입니다.