서울동부지방법원 2025타경51420. 강동구 천호동 ‘디아트’ 6층 603호, 전용 24.14㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 우제수는 2021년 1월 매매가 235,000,000원에 공유자 전원 지분을 취득했습니다. 경매 권리의 기준점은 근저당이 아니라 2024년 1월 30일 국민은행의 가압류 6,044,430원입니다. 그 뒤의 강동구 압류, 애플자산관리대부 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 기준권리보다 먼저 발생한 임차인의 대항력입니다. 정순희 임차인은 2022년 11월 30일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 10월 24일입니다. 전입일이 말소기준 가압류보다 1년 이상 빠르므로 대항력이 있으며, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족분을 낙찰자가 인수할 수 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가만 보고 할인율을 판단해서는 안 되는 임차보증금 연동형 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

2020년 설정됐던 냉동냉장수산업협동조합 근저당권 2,470,000,000원은 2020년 12월 31일 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024년 1월 30일 국민은행 가압류입니다. 이후 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 정순희 임차인의 전입·점유는 2022년 11월 30일로 기준권리보다 앞서므로 배당 부족분 인수 가능성이 남습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

정순희는 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인입니다. 보증금은 210,000,000원 한 건만 반영해야 합니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받을 수 있습니다. 다만 우선변제를 받더라도 배당 부족분이 자동으로 사라지는 것은 아니며, 대항력에 따라 매수인이 부담할 수 있습니다.

② 회차별 실질취득 — 낙찰가가 내려가면 인수가 증가한다

현재 최저가 256,000,000원에서는 임차보증금이 전액 배당되는 계산이라 인수액이 0원입니다. 그러나 2회 유찰부터는 낙찰가가 임차보증금과 집행비용을 충당하지 못하면서 부족분이 발생합니다. 낙찰가는 204,800,000원에서 163,840,000원으로 내려가지만, 실질취득액은 각각 213,667,200원, 213,093,760원으로 약 2.13억원에 수렴합니다.

③ 시세 비교 — 표면 할인 67.4%, 면적 불일치가 함정

디아트의 최근 12개월 거래 4건 평균은 379,625,000원, 최신 거래는 2025년 1월 393,500,000원입니다. 현재 최저가 256,000,000원은 최근 12개월 평균의 67.4%로 계산되고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 15.2% 높은 흐름입니다.

추세 자체는 최근 거래군이 과거 거래군보다 15.2% 높은 상승 흐름이지만, 면적이 다른 거래를 절대금액으로 비교한 결과입니다. 이 물건의 적정 가격은 전용 24.14㎡에 맞는 동일·유사 면적 거래를 별도로 대조해야 하며, 현재 제공된 표본만으로는 ‘시세보다 확실히 저렴하다’는 결론을 내릴 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)

현재 최저가에서는 정순희 보증금과 등기상 확인된 가압류 청구금액을 전액 배당하고 소유자 잔여도 발생하는 계산입니다. 다만 당해세와 실제 집행비용에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다. 경매 신청 청구액 14,919,886원과 등기상 애플자산관리대부 가압류 청구금액 14,531,197원도 일치하지 않으므로 원본 채권계산서 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 전용면적은 24.14㎡입니다.
• 입지. 서울강동초등학교 북측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 8호선 암사역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하 1층·지상 6층 건물이며 승강기·난방·급배수설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 4미터 도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·비행안전제3구역 등에 포함되며 공시지가는 4,532,000원/㎡입니다.
• 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 15세대 소규모 건물이고 대상과 같은 24.14㎡ 거래 표본이 확인되지 않아 매도 시 적정가 판단과 매수층 확인이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원문 확인. 을구 3번 주택임차권등기의 인수 조건과 배당 후 말소 여부를 문구 그대로 대조해야 합니다.
• 임차인 배당금 확인. 보증금 210,000,000원이 실제로 전액 배당되는지 당해세·집행비용·교부청구를 포함해 다시 계산해야 합니다.
• 유찰 시 실질취득 재계산. 2회 유찰 시 204,800,000원이 아니라 인수액을 더한 213,667,200원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 동일 면적 시세 확인. 기존 거래는 전용 28.33~48.91㎡로 대상 24.14㎡와 다릅니다. 같은 면적 또는 유사 초소형 주택 거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 채권액 원본 대조. 신청 청구액 14,919,886원과 가압류 청구금액 14,531,197원의 차이를 채권계산서에서 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 이후 현재 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 체납관리비와 수도·전기 등 미납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.

맺으며 — “현재 인수 0원”과 “인수 위험 없음”은 다르다

현재 최저가 256,000,000원에서는 정순희의 보증금 210,000,000원이 전액 배당되는 계산이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건은 애초에 대항력 임차인이 없는 안전형 물건이 아닙니다. 배당재원이 줄어드는 순간 부족 보증금이 매수인에게 넘어오며, 2회 유찰 시 실질취득은 213,667,200원, 3회 유찰 시 213,093,760원으로 약 2.13억원에 수렴합니다.

가격도 표면적인 67.4% 할인율만 볼 수 없습니다. 실거래 표본이 대상 전용 24.14㎡보다 모두 넓고 최신 거래도 2025년 1월에 그칩니다. 결론은 현재 회차 배당 여력은 있으나, 권리 확인은 보수적으로, 그리고 가격 판단은 동일 면적 시세를 확보한 뒤입니다. 배당표와 명세서 원문이 모두 확인되기 전에는 ‘인수 0원 확정’이나 ‘시세보다 저렴’으로 단정해서는 안 됩니다.