광주지방법원 2025타경32787. 이 사건은 광주 서구 세하동의 단독주택 + 토지 일괄매각입니다. 건물 등기상 소유자는 노성회이며, 감정요항표에는 목록(1)~(3) 토지가 노봉구 소유라고 기재돼 있습니다. 현재 말소기준은 2018.03.13. 설정된 정승빈 근저당권입니다. 등기에는 최초 채권최고액 520,000,000원이 기재돼 있고, 2018.07.30. 변경계약으로 채권최고액 700,000,000원으로 변경된 기록도 존재합니다.
권리 자체는 매각 시 소멸 구조로 정리돼 있고 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 다만 이 사건의 핵심은 권리만이 아닙니다. 목록3은 지적도상 맹지이고, 토지 전체가 역사문화환경보존지역이며, 일부 등기 건물은 소재불명으로 멸실된 것으로 기재돼 있습니다. 즉 권리보다 현황·접근성·토지규제의 검증 비중이 큰 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32787 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 세하동 704-3 · 광주광역시 서구 세동둑길 20 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 등기상 소유자 | 노성회 |
| 토지 관련 기재 | 감정요항표상 목록(1)~(3) 토지는 노봉구 소유 |
| 토지 | 지목 대 · 655.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 감정가 / 최저가 | 552,342,960원 / 552,342,960원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 정승빈 / 1,513,521,205원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수 0원, 그러나 근저당 변경기록 확인
말소기준권리는 2018.03.13. 접수된 정승빈 근저당권입니다. 최초 설정 당시 채권최고액은 520,000,000원이었고, 2018.07.30. 변경계약에 의해 700,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 현재 경매개시결정은 2025.05.19.이며 정승빈이 채권자로 기재돼 있습니다. 배당 시뮬레이션은 채권액 520,000,000원을 기준으로 작성돼 있으므로, 등기상 변경된 채권최고액 700,000,000원과 배당 계산의 기준금액 차이는 원본에서 반드시 대조할 부분입니다.
② 가격 검증 — 실거래 없이 ‘552,342,960원이 싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래 지표가 잡혀 있지 않습니다. 따라서 감정가와 최저가가 동일한 신건 단계에서 가격 할인율만으로 저가성을 판단할 수 없습니다. 실질취득 역시 매수인 인수가 0원이므로 현재 최저가와 같은 552,342,960원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 552,342,960원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 441,874,368원 | 84,944,376원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 353,499,494원 | 172,249,499원 | 0원 |
유찰되면 매각가는 441,874,368원, 353,499,494원으로 낮아지지만 그와 동시에 채권자 미배당액은 84,944,376원, 172,249,499원으로 증가합니다. 다만 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 552,342,960원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,923,430원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 정승빈 | 520,000,000원 | 520,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 24,419,530원 |
현재 회차 기준 집행비용 7,923,430원과 근저당권 520,000,000원을 배당한 뒤 24,419,530원이 소유자 교부액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 등기에는 2018.07.30. 채권최고액 700,000,000원 변경기록이 있으므로 배당기준 원금·채권액은 원본 대조가 필요합니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함한 단독주택 + 토지 일괄매각입니다.
- 접근. 목록(1)·(2)는 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 목록(3)은 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 교통상황은 보통으로 기재돼 있습니다.
- 목록3. 지적도상 맹지이며, 전체가 역사문화환경보존지역입니다. 목록5를 통하여 출입할 수 있고, 911-14(구)번지 타지를 통한 출입 가능 기재도 있습니다.
- 건물 현황. 목록4의 목조 시멘트 기와지붕 단층주택 40㎡, 목조 스레트지붕 단층 창고 24.46㎡, 목조 스레트지붕 단층축사 11.9㎡는 소재불명으로 멸실된 것으로 기재돼 있습니다.
- 지붕 차이. 목록4의 부속건물 목조 단층주택 53.88㎡는 공부상 시멘트기와지붕이나 현황은 슬레이트지붕입니다.
- 이용상태. 일련번호 4(나)는 부속주택, 제시외건물 ㉠은 창고이며 목록5는 주거나지입니다.
- 주변환경. 목록(3)은 송학초등학교 북측 인근으로 단독주택과 농경지가 혼재하는 기존 주택지대입니다. 목록(1)·(2)는 봉학제 북서측 근거리의 자연마을·임야·농경지 혼재 지역입니다.
- 토지규제. 목록(3)은 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·비행안전제5구역· 군용비행장 소음대책구역 제2종·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 목록(1)·(2) 규제. 자연녹지지역·개발제한구역·비행안전제5구역 및 군용비행장 소음대책구역 등이 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 금액 대조. 2018.03.13. 최초 채권최고액 520,000,000원과 2018.07.30. 변경된 700,000,000원, 배당 시뮬레이션상 520,000,000원의 관계를 등기 원본과 채권계산서에서 확인해야 합니다.
- 목록별 소유관계 확인. 건물 등기상 소유자는 노성회이고 감정요항표상 목록(1)~(3) 토지는 노봉구 소유로 기재돼 있으므로 일괄매각 대상 목록과 소유권 구성을 사건기록에서 대조해야 합니다.
- 맹지·출입권 확인. 목록3의 실제 차량·보행 진입 동선, 목록5 통행 가능 상태, 911-14(구)번지 타지 통과 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 멸실 건물 확인. 소재불명으로 멸실된 목록4 건물들과 현존 건물·제시외 건물의 위치, 실제 사용상태를 현황도와 대조해야 합니다.
- 역사문화환경 규제. 목록3 전체의 역사문화환경보존지역 지정이 향후 건축·증개축·개발계획에 어떤 제한을 주는지 관계기관 확인이 필요합니다.
- 슬레이트 지붕 현황. 공부상 시멘트기와지붕과 실제 슬레이트지붕 차이를 확인하고, 제시외 창고를 포함한 건물 상태를 현장에서 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래가 확인되지 않으므로 감정가 552,342,960원을 시세로 그대로 받아들이지 말고 인근 단독주택·토지 거래와 개별 토지가격을 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각대상 목록을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 더 중요한 것이 있다
이 사건은 임차인이 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 전형적인 대항력 임차인 승계 위험은 보이지 않습니다. 그러나 단독주택·토지를 함께 보는 순간 판단축이 달라집니다. 목록3 지적도상 맹지, 역사문화환경보존지역, 일부 건물 멸실, 공부와 현황의 지붕 차이, 목록별 소유관계 기재가 모두 확인 대상입니다.
더구나 현재는 신건으로 최저가가 감정가와 같은 552,342,960원이고, 이를 검증할 비교 실거래 지표도 없습니다. 따라서 이 사건은 “인수액이 없으니 안전하고 싸다”가 아니라, 권리 인수는 단순하지만 현황·접근·규제와 가격 검증이 선행돼야 하는 물건으로 보는 것이 데이터에 맞습니다.
