광주지방법원 2025타경32862. 광주 북구 운암동 금호아파트 6동 4층 406호입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 4층, 남서향 계단식 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 이미란이며, 2021.03.19. 국민은행 명의의 채권최고액 3,300,000원 근저당이 이 사건의 말소기준권리로 제시돼 있습니다. 이후 현재 남아 있는 좋은대부금융 근저당과 전세권, 국민행복기금 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 매수인이 별도로 인수할 금액은 0원입니다.
가격은 한 차례 유찰로 감정가 162,000,000원에서 113,400,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적 최근 12개월 거래 3건의 평균은 166,000,000원이고, 최신 거래는 2026.04. 180,000,000원입니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 3.4% 낮은 추세지만, 현재 최저가는 최근 평균의 68.3%에 해당해 가격 차이가 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32862 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 운암동 1033 금호아파트 6동 4층406호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 15층 건물 내 4층 406호 · 남서향 · 계단식 |
| 소유자 | 이미란 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 113,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 91,678,837원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 말소기준은 2021.03.19. 국민은행 근저당 3,300,000원이며, 해당 근저당은 2022.09.07. 한국주택금융공사로 이전된 이력이 있습니다. 이후 등기된 좋은대부금융의 근저당 49,500,000원과 전세권 5,000,000원, 국민행복기금 가압류 10,780,521원, 2025.05.22. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 1.66억, 현재 최저 1.134억
금호아파트 동일 면적 73.2㎡의 실거래입니다. 전체 10건 평균은 170,050,000원이지만, 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 3건 평균은 166,000,000원, 최신 거래는 2026.04.의 180,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 73.2㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 73.2㎡ | 5 | 163,000,000원 |
| 2026.02 | 73.2㎡ | 12 | 155,000,000원 |
| 2024.03 | 73.2㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2023.10 | 73.2㎡ | 9 | 166,000,000원 |
| 2023.07 | 73.2㎡ | 15 | 160,000,000원 |
| 2022.11 | 73.2㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2022.01 | 73.2㎡ | 1 | 175,000,000원 |
| 2021.09 | 73.2㎡ | 6 | 177,000,000원 |
| 2021.06 | 73.2㎡ | 9 | 179,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 73.2㎡ | 3건 | 166,000,000원 |
현재 최저매각가 113,400,000원은 최근 12개월 평균의 68.3%입니다. 최신 거래 180,000,000원과 비교해도 낮습니다. 다만 최근 거래군이 이전 거래군보다 3.4% 하락한 것으로 집계돼 있으므로, 과거 전체 평균 170,050,000원만을 기준으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다. 그 하락 추세를 반영하더라도 현재 최저가는 최근 평균보다 52,600,000원 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,387,600원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 3,300,000원 | 3,300,000원 |
| 3. 을구 24번 근저당권 · 주식회사좋은대부금융 | 49,500,000원 | 49,500,000원 |
| 4. 을구 25번 전세권 · 주식회사좋은대부금융 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 5. 갑구 19번 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 10,780,521원 | 10,780,521원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 42,431,879원 |
현재 최저가 113,400,000원 가정 시 배당표상 채권액 68,580,521원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 42,431,879원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 배당 시 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주운암초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택단지와 상가 등으로 이루어진 기존 주택지대입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 가능하고 대중교통수단이 운행되는 시가지 안에 있습니다.
- 도로. 단지 북동측으로 왕복 8차로 광대로, 남동측으로 왕복 4차로 중로에 접하며 남동측 도로를 통해 차량이 출입합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·시가지경관지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 교육환경 보호구역이 포함됩니다.
- 토지. 토지 공시지가는 1,062,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 평지입니다.
- 단지. 금호아파트는 432세대, 1991.09.04. 준공입니다. 동일 면적 실거래 10건의 전체 평균은 170,050,000원입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 170,050,000원보다 최근 12개월 평균 166,000,000원과 최신 거래 180,000,000원을 우선 비교하세요. 최근 추세는 -3.4%입니다.
- 현재 회차. 1회 유찰 후 최저가는 113,400,000원으로 감정가의 70%입니다.
- 다음 회차 시나리오. 2회 유찰 시 79,380,000원, 3회 유찰 시 55,566,000원으로 제시돼 있습니다.
- 배당 여력. 현재 회차와 2회 유찰 시에는 배당표상 채권액이 전액 배당되지만, 3회 유찰 시에는 14,414,709원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 관리비. 현황조사시점 기준 2022년 1월부터 7,500,000원 미납이 기재돼 있으므로 현재 체납액과 부담 범위를 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 최신 실거래 및 관리비 현황을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 현재 가격과 관리비
이 물건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저매각가 113,400,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 166,000,000원의 68.3%로 내려와 있습니다. 최신 2026.04. 거래 180,000,000원과도 차이가 큽니다. 최근 시세 자체는 과거 거래군보다 3.4% 낮아진 흐름이므로 보수적으로 접근해야 하지만, 현재 회차는 최근 시세보다 낮은 가격 구간입니다. 권리 측면에서는 말소기준 이후 권리가 소멸하고 인수액이 없다는 점이 명확한 반면, 현황조사 당시 확인된 관리비 7,500,000원 미납은 입찰 전 반드시 현재 상태를 재확인해야 할 변수입니다.
